Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2012 г. N 15АП-14382/11

город Ростов-на-Дону

14 февраля 2012 г.

дело N А32-28445/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от ООО "Стройтайм" - Данч Л.В. по доверенности от 25.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31.10.2011 по делу N А32-28445/2010,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтайм", Турша Алле Николаевне,

при участии третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Чайная роза",

Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим; взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 263 308, 35 руб.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтайм" (далее ООО "Стройтайм", ответчик) о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 04.07.2005 года N 4900003559, подписанному администрацией города Сочи с ООО "Стройтайм", отсутствующим;

-взыскании с ООО "Стройтайм" в пользу администрации города Сочи суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Ленинградская, 3/7, за период с 01.01.2010 года по 30.09.2010 г. в размере 263308,35 руб.

В соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об отказе от исковых требований в части взыскания денежных средств, в связи с погашением ответчиком суммы задолженности по арендной плате в размере 263308,35 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 производство по делу в части взыскания денежных средств прекращено, в остальной части иска отказано.

Администрация города Сочи обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 отменить в части отказа в признании обременения отсутствующим, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды от 04.07.2005 г.. N 4900003559 земельного участка общей площадью 6964 кв.м. с кадастровым номером 23:49:01 25 016:01103, расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Ленинградская, 3/7, является недействительной (ничтожной) сделкой. 13.08.2009 г.. зарегистрировано право на указанный земельный участок за муниципальным образованием г.Сочи.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлены три критерия необходимых для применения такого способа защиты права, как признание обременения отсутствующим:

-факт нарушения прав истца записью в ЕГРП. Нарушение прав истца заключается в том, что его право собственности на земельный участок обременено записью в ЕГРП, совершенной в отсутствие законных оснований (на основании ничтожной сделки), что ограничивает оборот указанного участка, а также препятствует заключению договора аренды в целях получения прибыли в бюджет муниципального образования;

-невозможность защиты права путем признания права собственности, заключается в том, что право собственности истца уже признано государством путем внесения записи о регистрации права собственности в ЕГРП, выдано свидетельство о регистрации;

-невозможность защиты права путем истребования имущества из чужого незаконного владения заключается в том, что согласно недействительной сделке - договору аренды - земельный участок передавался для эксплуатации недвижимого имущества, ответчик имеет в собственности недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке. В силу ст.36 ЗК РФ собственник недвижимого имущества имеет законные основания для пользования земельным участком.

Единственным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим.

Поскольку право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок является вновь возникшим, предъявление требования о признании обременения отсутствующим возможно с момента возникновения права на распоряжение земельным участком - с даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 г.. N 244-ФЗ. Судом неправильно применен срок исковой давности с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2005 г.. к договору аренды.

ООО "Стройтайм" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 без изменения. Указало, что к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности. Истец не является фактическим владельцем спорного земельного участка, т.к. на нем расположены объекты недвижимого имущества ответчика, в силу этого владельцем земельного участка является ответчик, на требования истца о признании обременения в виде аренды отсутствующим распространяется исковая давность. С даты заключения дополнительного соглашения от 19.12.2005 г.. к договору аренды земельного участка N 4900003559 от 04.07.2005 администрация должна была узнать о нарушении ее прав.

ООО "Чайная роза" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 без изменения. Общество указало, что исковое заявление подано администрацией с пропуском срока исковой давности, что является основанием для отказа в иске.

В судебном заседании представитель ООО "Стройтайм" апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 без изменения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации города Сочи от 24.01.2005 N 177 между администрацией города Сочи и Туршу Аллой Николаевной подписан договор от 04.07.2005 года N 4900003559 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 6964 кв.м. с кадастровым номером 23:49:01: 25 016:0103, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ленинградская, 3/7, для эксплуатации здания склада.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01 февраля 2054 года. Договор зарегистрирован в Главном Управлении Федеральной регистрационной службе по Краснодарскому краю 10.08.2005, номер регистрации N 23-23-46/027/2005-132.

29 ноября 2005 года между Туршу А.Н. и ООО "Стройтайм" подписан договор о передаче в полном объеме прав и обязанностей по договору аренды N 4900003559 от 04.07.2005 года.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок, расположенный в г.Сочи, входит в состав особо охраняемой природной территории.

На момент подписания договора аренды от 04.07.2005 года N 4900003559 и договора от 29.11.2005 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N4900003559 от 04.07.2005 года, земельный участок общей площадью 6964 кв.м. с кадастровым номером 23:49:01: 25 016:0103, являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения договора аренды от 04.07.2005 года N 4900003559 и договора от 29.11.2005 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N4900003559 от 04.07.2005 года, не являлось собственником спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах договор аренды от 04.07.2005 года N 4900003559 и договор от 29.11.2005 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N4900003559 не соответствуют требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, ничтожный договор аренды участка от 04.07.2005 N 4900003559 не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания противоречит смыслу регистрации, которая призвана подтверждать фактические (существующие, возникшие на законном основании) права и обременения.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, чтотТечение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП об обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Истец не является фактическим владельцем спорного земельного участка, поскольку на нем расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в фактическом владении ответчика по делу. В силу этого владельцем земельного участка является также ответчик по делу. Поэтому в настоящем случае исковая давность на требование о признании обременения права истца в виде аренды исковая давность распространяется.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец должен был узнать о факте регистрации договора аренды земельного участка N 4900003559 от 04.07.2005 не позднее подписания дополнительного соглашения от 19.12.2005 к указанному договору аренды, в котором имеется указание на номер и дату регистрации основного договора, а также на номер и дату регистрации договора о передаче прав и обязанностей по нему от первоначального арендатора новому арендатору - ответчику по настоящему делу.

Исковое заявление с требованием о признании обременения права отсутствующим поступило в суд 04.10.2010, то есть с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком в процессе рассмотрения дела. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (последний абзац статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2011 по делу N А32-28445/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко