Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 г. N 18АП-1048/12

г. Челябинск

22 февраля 2012 г.

Дело N А47-5959/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ОренБытХимСервис" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.12.2011 по делу N А47-5959/2011 (судья Бабина О.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "ОренБытХимСервис" - Поскребышев Е.В. (директор).

Закрытое акционерное общество "ОренБытХимСервис" (далее - ЗАО "ОБХС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о признании преимущественного права на приобретение (выкуп) в собственность нежилого помещения площадью 121,5 кв.м., состоящего из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, расположенных в подвале двухэтажного здания литер А по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская, 23 (с учётом уточнения требований, т. 2 л.д. 52-53).

Решением суда от 06.12.2011 (резолютивная часть от 29.11.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 62-67).

В апелляционной жалобе ЗАО "ОБХС" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что истец арендовал спорное имущество с 01.10.2005 согласно договору аренды от 22.11.2005, общество являлось единственным арендатором и единственным пользователем всего помещения, что также не оспаривается ответчиком. Впоследствии помещение было переоборудовано, и его площадь составила 129,3 кв.м., однако Комитет во всех последующих договорах продолжал указывать разные метражи помещений, не соответствующие данным технической инвентаризации. Таким образом, несоответствие площадей, указанных в договоре аренды лишило общество возможности выкупа помещения площадью 121,5 кв.м.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды N 1-931в-7247 от 22.11.2005 (т. 1 л.д. 77-85, 75) истцу в аренду предоставлялась (пункты 1.2.1., 1.2.2. договора) часть нежилого встроенного помещения, состоящая из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 11, общей площадью 89,7 кв.м. на срок одиннадцать месяцев.

Срок действия договора с 01.10.2005 по 29.09.2006.

На основании договора аренды N 1-931г-8014 от 01.11.2006 (т. 1 л.д. 63-73) истцу в аренду предоставлялась (пункты 1.2.1., 1.2.2. договора) часть нежилого встроенного помещения, состоящая из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, общей площадью 141,1 кв.м. На срок одиннадцать месяцев. Срок действия договора с 01.10.2006 по 29.09.2007.

Последующие договоры аренды N 1-931д-8708 от 01.11.2007 (т. 1 л.д. 51-61), N 1-931е-9341 от 30.09.2008 (т. 1 л д. 39-49) дублируют положения договора аренды N 1-931г-8014 от 01.11.2006 в части предоставляемых помещений в полном объеме.

На основании договора аренды N 1-931ж-10063 от 15.01.2010 (т. 1 л.д. 26-36) истцу в аренду предоставлялась (пункты 1.2.1., 1.2.2. договора) часть нежилого встроенного помещения, состоящая из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 1011, общей площадью 121,1 кв.м. на срок одиннадцать месяцев. Срок действия договора с 28.09.2009 по 26.09.2010.

14.06.2011 истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение имущества: помещение общей площадью 141,1 кв.м по адресу: ул. Пушкинская, 23 (т. 1 л.д. 12).

Письмом N 1-28/2904 от 30.06.2011 ответчик отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, указав, что истец арендует спорные помещения менее двух лет на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (т. 1 л.д. 11).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на выкуп помещения площадью 121,5 кв.м., состоящего из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств нахождения помещения, в отношении которых им заявлены требования о признании преимущественного права выкупа, в его фактическом владении и пользовании на правах аренды, начиная с 2005 года и до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), так как из представленного истцом договора аренды не следует факт аренды истцом помещения площадью 121,5 кв.м. в части комнат 6, 8, 9, 10. Таким образом, принимая во внимание, что истцу в аренду было передано не помещение определённой площадью, а конкретные комнаты, истцом не доказан факт владения на праве аренды указанными комнатами, составляющими площадь 121,5 кв.м. Судом также установлено, что комнаты N 4, 3, 2, 5, 8, 9, 10, 11 не имеют самостоятельного входа, являются смежными, что свидетельствует о том, что они не могут быть сформированы в качестве самостоятельного объекта, а следовательно, не могут быть предметом купли-продажи.

Таким образом, совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что общество с 01.06.2006 арендовало нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., состоящее из комнат 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11, и начиная с 28.09.2009 - всеми комнатами, в том числе, комнатой N 6, в силу чего истцом не доказан факт непрерывного владения имуществом в течение двух и более лет.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Как следует из обстоятельств дела объектом, о праве на приватизацию которого заявляет истец, является нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., состоящее из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, расположенных в подвале двухэтажного здания литер А по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская, 23.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ лицо приобретает право на льготную приватизацию арендуемого помещения, если арендные отношения продолжались на менее 2 лет на момент вступления данного закона в силу.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.

Данный Федеральный закон был опубликован в "Российской газете" от 25.07.2008 N 158, а следовательно, вступил в силу с 05.08.2008.

Владение спорным помещением, по утверждению истца, осуществляется им с 01.10.2005 на основании договора аренды N 1-931в-7247 от 22.11.2005 (т. 1 л.д. 77-85, 75).

В последующем сторонами заключены договоры аренды N 1-931г-8014 от 01.11.2006, N 1-931д-8708 от 01.11.2007, N 1-931е-9341 от 30.09.2008, N 1-931ж-10063 от 15.01.2010, N 1-931з-10917 от 03.12.2010.

Вместе с тем, исследовав названные доказательства, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о недоказанности того, что на момент вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ общество владело спорным имуществом на праве аренды более двух лет.

Так, как верно указано судом первой инстанции, по договору аренды N 1-931в-7247 от 22.11.2005 истцу в аренду предоставлялась (пункты 1.2.1., 1.2.2. договора) часть нежилого встроенного помещения, состоящая из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 11, общей площадью 89,7 кв.м., тогда как исковые требования заявлены истцом в отношении нежилого помещения площадью 121,5 кв.м., состоящего из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11.

Поименованное истцом имущество с указанной площадью было предоставлено ему в аренду лишь по договору аренды N 1-931ж-10063 от 15.01.2010.

Оснований для удовлетворения требований в части имущества, обозначенного в договоре аренды N 1-931в-7247 от 22.11.2005, у суда не имеется в силу следующего.

Из обстоятельств дела усматривается, что истцу в аренду был предоставлен не объект, состоящий из нескольких самостоятельных помещений, а часть помещения N 7 в виде конкретных комнат.

В качестве отдельных объектов недвижимого имущества данные комнаты не сформированы.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части помещения, не сформированной в качестве обособленного объекта.

В процессе рассмотрения дела истцом не было представлено доказательств того, что комнаты, вошедшие в состав арендованной по договору N 1-931в-7247 от 22.11.2005 части помещения, в установленном порядке были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, в отношении которых по правилам названных выше федеральных законов был осуществлен государственный кадастровый учет.

Представленная истцом в суд апелляционной инстанции справка ГУП "ОЦИОН" от 22.11.2006 не подтверждает доводы истца о наличии у него в аренде с 2006 года помещений площадью 121, 1 кв.м., поскольку приведённую в справке информацию не представляется возможным соотнести с частью нежилого помещения N 7, преданного в аренду истцу, равно как и определить площадь конкретных комнат, переданных в аренду.

Принимая во внимание изложенное, и учитывая отсутствие формирования этой части помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что препятствует осуществлению выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

С учётом изложенного подлежит отклонению ссылка апеллянта на переоборудование помещения, а также на то, что именно Комитетом во всех последующих договорах указывались разные метражи помещений, не соответствующие данным технической инвентаризации.

Кроме того, истцом не представлено доказательств обращения к арендодателю с просьбой о внесении изменений в договор с целью приведения объёма занимаемого помещения в соответствие с фактической площадью.

Обоснованным апелляционная коллегия также находит вывод суда первой инстанции о том, что комнаты N 2, 4, 3, 5, 8, 9, 10, 11 не имеют самостоятельного входа, являются смежными, что свидетельствует о том, что они не могут быть сформированы в качестве самостоятельного объекта, а следовательно, не могут быть предметом купли-продажи.

Доказательств возможности формирования спорных помещений как самостоятельных объектов не представлено, при том, что по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ с учётом существа требований, заявленных обществом в порядке искового производства, истец как лицо, заявляющее права на имущество, обязано доказать указанное обстоятельство.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.12.2011 по делу N А47-5959/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ОренБытХимСервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева И.Ю.Соколова