Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 15АП-313/12

город Ростов-на-Дону

24 февраля 2012 г.

дело N А53-20624/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.

в судебном заседании участвуют представители:

от истца: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

от ответчика: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу Администрации г.Донецка на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2011 г. принятое в составе судьи Жигало Н.А. по делу N А53-20624/2011 о взыскании задолженности, пени, о досрочном расторжении договора аренды земельного участка

по иску: Администрации г. Донецка

к ответчику: индивидуальному предпринимателю Саталкину Андрею Александровичу

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Донецка (администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Саталкину Андрею Александровичу (предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 128 792 рубля 46 копеек, пени в размере 4 791 рубль 10 копеек; о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2011 N 13-11.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по оплате арендной платы.

Решением суда от 13 декабря 2011 года с ИП Саталкина Андрея Александровича взыскано в пользу Администрации города Донецка 42 931 рубль задолженности, 2 073 рубля 57 копеек пени.

Заявление Администрации города Донецка в части расторжения договора аренды земельного участка N 13-11 от 24.03.2011 оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация города Донецка обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда в части оставления искового заявления без рассмотрения изменить, исковые требования в части расторжения договора аренды удовлетворить, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что истец нарушил обязательную досудебную процедуру при расторжении договора является ошибочным, поскольку истец направлял свои требования о досрочном расторжении договора земельного участка ответчику по почте заказным письмом с уведомлением, о чем свидетельствует конверт. Истец не смог представить данное доказательство для изучения его в судебном заседании в связи с поздним получением по почте возвращенного письма. Ответчик по юридическому адресу корреспонденцию не принимает, письма возвращаются истцу с отметкой "истек срок хранения". На телефонные звонки ответчик не отвечает. Таким образом, переписка истца с ответчиком может быть бесконечной, что делает невозможным предоставление ответчику необходимых документов для его уведомления о досрочном расторжении договора, в соответствии с условиями п. 2 ст. 452 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

Представители сторон в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании Постановления Администрации г. Донецка от 04.02.2011 N 162, протокола от 21.03.2011 N 91 о результатах торгов (открытого аукциона) по продаже права на заключение договора аренды незастроенного земельного участка, 24.03.2011 между Администрацией г. Донецка (арендодатель) и Саталкиным А.А. (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 13-11, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:50:0030114:66, общей площадью 15,0 кв.м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Донецк, ул. Гагарина, 9-Б, для использования под строительство здания офиса.

Срок действия договора установлен с 24.03.2011 по 23.03.2021 (пункт 2.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2011.

В соответствии с пунктом 3.1. договора годовой размер арендной платы за участок составляет 500 100 рублей.

Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы за период с 24.03.2011 по 31.12.2011 составляет 386 379.

В силу пункта 3.3. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 20 числа текущего месяца.

Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

30.03.2011 земельный участок передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.

Неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды в период с 20.06.2011 по 20.09.2011 явилось основанием для обращения Администрации г. Донецка в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 20.06.2011 по 20.09.2011 составляет 133 583 рубля 56 копеек.

Вместе с тем, судом первой инстанции правильно установлено, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2011 по делу N А53-13526/2011 с ИП Саталкина А.А. в пользу Администрации г. Донецка взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 24.03.2011 N 13-11 за период с 24.03.2011 до 20.08.2011 в размере 214 655 рублей, а также пени за период 20.05.2011 до 20.08.2011 в размере 3 619 рублей 09 копеек. Данное решение суда вступило в законную силу.

Таким образом, исковые требования в части взыскания задолженности за период с 20.06.2011 по 19.08.2011 не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, задолженность по арендной плате составляет 42 931 рубль за период с 20.08.2011 по 19.09.2011.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, наличие задолженности ответчиком не оспорено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что взысканию подлежит задолженность за период с 20.08.2011 по 19.09.2011 в размере 42 931 рубль.

Размер заявленной ко взысканию пени определен истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора, которым установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,03 % за каждый календарный день просрочки.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Учитывая, что взысканию подлежит задолженность за период с 20.08.2011 по 19.09.2011 в размере 42 931 рубль, суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет пени, исходя из периода и суммы задолженности, подлежащей взысканию в размере. Таким образом, взысканию подлежит пеня за период с 21.08.2011 по 20.09.2011 в размере 2 073 рубля 57 копеек.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2011 N 13-11.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с решением суда в части оставления искового заявления о расторжении договора аренды без рассмотрения.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 6.2 договора установлено, что договор, может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, неиспользования арендатором земельного участка в течение трех лет, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендатором арендной платы более, чем за 2 месяца, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлено доказательств направления ответчику в установленном законом порядке предложения расторгнуть договор аренды после предложения оплатить задолженность. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательную досудебную процедуру при расторжении договора, следовательно, у суда нет правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора и рассмотрения таковых требований по существу.

На основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такое требование подлежит оставлению без рассмотрения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец направлял свои требования о досрочном расторжении договора земельного участка ответчику по почте заказным письмом с уведомлением, о чем свидетельствует конверт от 13.10.2011 г.. не принимается судом апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом не были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Арендодатель, определяя момент обращения в суд, должен был руководствоваться тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Конверт направлен по почте 13.10.2011 г.., арендодатель обратился в суд с иском 18.10.2011 г.., т.е. через 5 дней с момента направления конверта.

Кроме этого, в данном случае, представленный в суд апелляционной инстанции конверт не подтверждает факт направления ответчику корреспонденции об отказе от продления договорных отношений и о расторжении договора аренды. Само извещение, содержащее требование о расторжении договора аренды в материалы дела также не представлено, в связи с чем не представляется возможным установить его содержание, дату составления, срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Нет описи вложения.

При таких обстоятельствах, довод заявителя жалобы о том, что конверт, представленный суду апелляционной инстанции является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды (статьи 452, 619 Кодекса) не подтвержден документально и не может быть принят судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Ростовской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены оспариваемого судебного акт, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 13 декабря 2011 года по делу N А53-20624/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

М.Г.Величко Ю.И.Баранова