Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 03АП-6316/11

г. Красноярск

21 февраля 2012 г.

Дело N А33-12544/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "14" февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" февраля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ателье "Обновка": Григоренко Е.А. - представителя по доверенности от 22.12.2011, Гореина В.Л. - директора общества,

от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А. - представителя по доверенности от 29.12.2011 N 145,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - общества с ограниченной ответственностью "Ателье "Обновка"

на решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2011 года

по делу Красноярского края N А33-12544/2011, принятое судьей Лесковым Р.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ателье "Обновка" (ОГРН 1022402652546) (далее - истец, ООО "Ателье "Обновка") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800) (далее - ответчик, Департамент) с требованиями:

- урегулировать возникшие между ООО "Ателье "Обновка" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора и считать договор заключенным на следующих условиях:

пункт 2.1 изложить в следующей редакции: "Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 15.04.2011 N 01-056 составляет 17 799 000 (Семнадцать миллионов семьсот девяносто девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 15 083 899 (пятнадцать миллионов восемьдесят три тысячи восемьсот девяносто девять) рублей";

пункт 2.3 изложить в следующей редакции: "Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 15 083 899 (пятнадцать миллионов восемьдесят три тысячи восемьсот девяносто девять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 251 399 (Двести пятьдесят одна тысяча триста девяносто девять) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города;

пункт 3.1.2 изложить в следующей редакции: "В течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности Покупателю на Объект купли-продажи с полным пакетом необходимых документов";

пункт 3.2.8 изложить в следующей редакции: "На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта;

- Покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение Объекта, в том числе:

продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал,

совершать действия, влекущие иные обременение Объекта";

2. Обязать Ответчика предоставить надлежащим образом заверенную копию Отчета об оценке от 15.04.2011 N 01-056 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, Парижской коммуны, дом 14, помещение N 59 общей площадью 463,7 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" (далее - третье лицо - ООО "ТПК "Старатель").

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05.12.2011 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 05.12.2011 и принять по делу новый судебный акт.

Истец считает обжалуемый судебный акт необоснованным, ссылаясь на следующее. Правоотношения между ООО "Ателье "Обновка" и Департаментом возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", согласно которому предприниматели при возмездном отчуждении арендуемого имущества пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Ответчик не оспаривает, что у истца имеется данное преимущественное право, спор заключается в оценке имущества. Направление истцом протокола разногласий по договору не является его отказом от заключения договора, при неурегулировании разногласий спор подлежит разрешению в судебном порядке согласно статьям 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывая в проекте договора стоимость объекта 17 799 000 рублей, ответчик основывался на отчете об оценке от 15.04.2011 N 01-056, которым данная стоимость определена в указанном размере со ссылкой на то, что сумма налогом на добавленную стоимость не облагается. Достоверность стоимости в размере 17 799 000 рублей истец не оспаривает, однако считает, что в силу статей 143, 161 Налогового кодекса Российской Федерации определенная оценщиком стоимость должна включать налог на добавленную стоимость, поскольку истец (покупатель) является плательщиком налога, невключение налога в стоимость приведет к завышению стоимости имущества для истца на сумму НДС (18 %), кроме того, при проведении оценки оценщик использовал стоимость строительно-монтажных работ, включающую НДС. Копию отчета об оценке от 15.04.2011 N 01-056 истец просил ответчика представить в целях полного и всестороннего рассмотрения дела. Ответчик в своей редакции проекта договора лишает ответчика прав собственника, предусмотренных по закону.

Согласно представленному ответчиком отзыву на апелляционную жалобу оснований для отмены решения не имеется, стоимость объекта определена ответчиком в рамках закона на основании отчета оценщика, условия реализации имущества, включение которых не регламентировано законом, указываются на договорной основе.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.02.2012.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 14.02.2012 представители сторон поддержали ранее изложенные по делу правовые позиции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

03.05.2011 администрацией города Красноярска принято распоряжение N 1355-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Парижской коммуны, д. 14, пом. 59", согласно которому истцу на основании Федерального закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 463,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 14, пом. 59, по цене в размере 17 799 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Департаментом в адрес ООО "Ателье "Обновка" направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно пункту 2.1 проекта стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 15.04.2011 N 01-056 определена в размере 17 799 000 рублей.

Истец, не согласившись с рядом условий, изложенных в проекте договора купли - продажи оформил протокол разногласий к договору и направил его с сопроводительным письмом от 01.06.2011 N 7 в адрес департамента. В протоколе разногласий, истцом (покупателем по договору) предложена новая редакция следующих пунктов:

- преамбулы договора, в котором истец указал, что от имени покупателя договор заключает директор Гореин Виктор Леонидович.

- пункт 2.1 истец предложил изложить в следующей редакции: "стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 15.04.2011 N 01-056 составляет 17 799 000 рублей, в том числе, НДС 18%. Сумма подлежащая оплате продавцу составляет 15 083 899 рублей";

- пункт 2.3 истец предложил изложить в следующей редакции: "Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 15 083 899 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13-го числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет по 251 399 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";

- пункт 3.1.2 истец предложил изложить в следующей редакции: "В течении 7 календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности Покупателю на объект купли -продажи с полным пакетом необходимых документов";

- пункт 3.2.8 истец предложил изложить в следующей редакции: "на период нахождения объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр объекта;

- покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение объекта, в том числе, продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставно й капитал, совершать действия, влекущие иные обременения объекта".

Письмом от 06.07.2011 N 30271 департамент направил в адрес истца протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения N 59, по ул. Парижской коммуны, 14, согласно которого департаментом принята редакция преамбулы договора, предложенная истцом, изменения остальных пунктов договора в редакции протокола разногласий покупателя департаментом отклонены.

В связи с неурегулированием разногласий истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого по делу решения по приведенным истцом доводам.

Из искового заявления следует, что ООО "Ателье "Обновка" просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом разногласия при заключении договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, приняв договор в предложенной истцом редакции, а так же обязать ответчика предоставить надлежащим образом заверенную копию Отчета об оценке от 15.04.2011 N 01-056 в отношении спорного нежилого помещения, определенная в котором оценка стоимости помещения указана ответчиком в проекте договора купли-продажи. Истец ссылается на то, что направленный департаменту истцом протокол разногласий отклонен ответчиком, разногласия относительно стоимости объекта не урегулированы, в стоимость объекта необоснованно не включен НДС.

Наличие у истца (покупателя) преимущественного права на приобретение арендуемого им спорного имущества (нежилого помещения общей площадью 463,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, д. 14, пом. 59) ответчик не оспаривает.

Материалами дела подтверждается, что Департаментом в адрес ООО "Ателье "Обновка" направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с указанием стоимости объекта в размере 17 799 000 рублей (оферта на заключение договора); истец, не согласившись с рядом условий, изложенных в проекте договора купли - продажи оформил протокол разногласий к договору и направил его с сопроводительным письмом от 01.06.2011 N 7 в адрес департамента, указав стоимость объекта в размере "17 799 000 рублей, в том числе, НДС 18%, сумма подлежащая оплате продавцу составляет 15 083 899 рублей"; департамент согласовал разногласия только в части преамбулы договора, отклонив остальные редакции пунктов договора, предложенные истцом.

Право стороны договора передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при непринятии разногласий другой стороной предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как верно определено судом первой инстанции отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Намерение заключить спорный договор имеется у обеих сторон, однако, истец не согласен с указанием в договоре рыночной стоимости имущества в размере 17 799 000 рублей без НДС.

Стоимость объекта в указанном размере определена ответчиком на основании отчета об оценке от 15.04.2011 N 01-056, выполненного оценщиком - ООО "Торгово-промышленная компания "Старатель" во исполнение муниципального контракта от 30.12.2010 N 01-10/052. Оценщиком в отчете величина рыночной стоимости объекта на дату оценки определена в сумме 17 799 000 рублей, оценщиком в заключении сделана оговорка, что сумма в 17 799 000 рублей НДС не облагается на основании Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 1 данного Федерального закона часть 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнена подпунктом 12, предусматривающим, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая приведенные нормы права, принятия администрацией города Красноярска распоряжения от 03.05.2011 N 1355-недв, которым утверждена рыночная цена продажи объекта в размере 17 799 000 рублей на основании отчета об оценке, отсутствие сомнений истца в определенной оценщиком достоверности рыночной стоимости, наличие действовавших на дату оценки (15.04.2011) изменений в налоговом законодательстве, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер итоговой рыночной стоимости имущества не мог быть определен оценщиком с учетом НДС.

Включение ответчиком в договор купли-продажи в качестве существенного условия договора рыночной стоимости имущества в размере 17 799 000 рублей соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку цена определена независимым оценщиком как рыночная стоимость.

При данных обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для непринятия условий пунктов 2.1, 2.3 договора купли-продажи в редакции ответчика, отклоняет представленные истцом доводы как несостоятельные. С учетом данного вывода редакции принимаются судом в редакции ответчика, изложенной в проекте договора-купли продажи.

Истцом ни в исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе не указано, на основании каких норм права пункты 3.1.2, 3.2.8 договора купли-продажи должны быть установлены судом в редакции истца (покупателя). Судом первой инстанции верно отмечено, что ответчик, реализовывая муниципальное имущество, являясь органом, осуществляющим распорядительные функции собственника - "муниципального образования город Красноярск", вправе самостоятельно определить условия пунктов 3.1.2, 3.2.8 договора, поскольку их положения не регламентированы действующим законодательством. В данном случае, истец, как приобретатель имущества по договору не вправе требовать от собственника включения в договор более приемлемых для приобретателя условий реализации муниципального имущества. Судом не установлено несоответствия указанных пунктов договора нормам права и нарушений данными пунктами прав заявителя.

Довод истца о том, что спорными пунктами договора нарушены его права как собственника не обоснованы конкретным указанием нарушаемых прав. Более того, во время рассмотрения спора судом истец не являлся собственником имущества.

Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении иска в части принятия условий договора в редакции истца.

Требование об обязании ответчика предоставить надлежащим образом заверенную копию Отчета об оценке от 15.04.2011 N 01-056 так же не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не указано, на основании каких норм права данное действие является обязанностью истца перед ответчиком, копия Отчета об оценке передана истцу при рассмотрении дела.

Кроме того, в апелляционной жалобе истец указал, что данный отчет должен быть ему передан в целях полного и всестороннего рассмотрения дела, следовательно, данный отчет истец расценивает как доказательство по делу, истребование которого при отказе ответчика добровольно передать документ могло быть осуществлено в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не как способ защиты права - присуждения к исполнению обязанности в натуре согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств и пояснений, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне, представленные истцом в апелляционной жалобе доводы аналогичны представленным в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку - отклонены как несостоятельные, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2011 года по делу Красноярского краяА33-12544/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

О.В. Магда В.В. Радзиховская