Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 03АП-6302/11 (ключевые темы: муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - аренда имущества - договор аренды нежилого помещения - временное пользование)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 03АП-6302/11

г. Красноярск

20 февраля 2012 г.

Дело N А33-13509/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "08" февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "20" февраля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,

судей: Борисова Г.Н., Бабенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сызранцевой И.А.,

при участии:

от заявителя: Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 10.08.2011;

от ответчика: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 29.12.2011 N 145 (до перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" ноября 2011 года

по делу N А33-13509/2011, принятое судьей Раздобреевой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Надежда-Быт" (ОГРН 1022401954673, ИНН 2461021408) (далее - ООО "Надежда-Быт", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений N N 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192 общей площадью 280,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул.Академика Павлова, 55; возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено заявленное в судебном заседании ходатайство ООО "Надежда-Быт" об изменении предмета требований, согласно которому заявитель просит требования о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений N N 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192 общей площадью 322,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, удовлетворить; обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.11.2011 по делу N А33-13509/2011 заявленные требования удовлетворены, решение Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 28.07.2011 N 34087 об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемых обществом помещений NN 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192 общей площадью 322,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, признано незаконным.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт на основании следующего:

- договор аренды N 5144 от 14.03.2000 является незаключенным, поскольку обществом не произведена государственная регистрация договора;

- в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации все имеющиеся к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 дополнения являются незаключенными;

- судом первой инстанции неверно сделан вывод о том, что положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не применяются.

Представитель ответчика изложила доводы апелляционной жалобы. Просит отменить решение суда первой инстанции.

Представитель заявителя представила отзыв на апелляционную жалобу, изложила доводы отзыва. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель заявителя дополнительно пояснила, что отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемых обществом нежилых помещений противоречит законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. Считает, что статья 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не предусматривает в обязательном порядке проведение торгов при передаче муниципального имущества в аренду.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значения для рассмотрения спора обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Надежда - Быт" (арендатором) заключен договор аренды от 14.03.2000 N 5144, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 607,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Павлова, 55, для использования под магазин, бытовое обслуживание.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 14.03.2000 N 5144 срок действия договора устанавливается с 01.01.2000 по 01.01.2001. В приложении N 2 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 произведен расчет арендной платы.

По акту приема - передачи от 01.01.2000 подсобные помещения общей площадью 607,4 кв.м. в доме 55 по ул. Павлова переданы арендатору арендодателем.

Согласно дополнению N 1 от 05.09.2000 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 внесены изменения в части размера площади арендуемого помещения в соответствии с выпиской из технического паспорта от 01.08.2000 и на основании заявления арендатора вх. К-8056 от 18.08.2000, площадь арендуемого помещения составляет 621,3 кв.м., в том числе подвал - 229,8 кв.м.

В соответствии с дополнением от 04.12.2001 N 3 пункт 1.1 договора аренды от 14.03.2000 N5144 изложен в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 163, 164 (реестровый N СТР 00526) общей площадью 621,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Павлова, 55, для использования под магазин, кафе, бытовое обслуживание".

Дополнением от 28.06.2006 N 15 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 пункт 1.1 договора изменен: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого подвального помещения N 161 (комнаты NN 2, 8, 9, 11, 12, 14, 20, часть комнаты N 7 - 92,8 кв.м.) общей площадью 215,2 кв.м., нежилое помещение N 163 на первом этаже общей площадью 384,0 кв.м., всего общей площадью 599,2 кв.м., (реестровый N СТР 09053), расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, для использования под бытовое обслуживание, кафе, магазин".

Дополнениями N 2 от 28.02.2001, N 4 от 03.01.2002, N 8 от 27.11.2003, N 11 от 04.10.2004, N14 от 16.08.2005, N 16 от 20.07.2006 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 срок действия договора был продлен до 30.11.2001, до 30.11.2002, до 30.09.2004, до 31.08.2005, с 31.08.2005 по 31.07.2006 соответственно.

05.07.2007 между Департаментом и ООО "Надежда-Быт" заключен договор аренды нежилого помещения N 10813, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 163 общей площадью 384,0 кв.м. на 1-м этаже, реестровый N СТР09053, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Академика Павлова, 55, для использования под подсобные помещения, кафе, бытовое обслуживание, магазин.

Согласно пункту 2.1 договора аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N 10813 срок действия договора устанавливается с 05.07.2007 по 04.06.2008.

По акту приема - передачи от 05.07.2007 нежилое помещение N 163 общей площадью 384,0 кв.м. на 1-м этаже, реестровый N СТР09053, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Павлова, 55, передано арендатору арендодателем. В приложении N 2 к договору произведен расчет арендной платы.

В соответствии с дополнениями от 10.02.2009 N 3, от 27.05.2009 N 5, от 02.04.2010 N 7 к договору аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N 10813 срок аренды по договору продлевался с 05.06.2008 по 04.05.2009, с 05.05.2009 по 05.04.2010, с 06.04.2010 по 06.03.2011 соответственно.

Дополнением от 07.06.2010 N 8 к договору аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N10813 на основании обращения арендатора от 20.05.2010 вх. N 27094, технического паспорта от 04.02.2009, свидетельства от 15.09.2009 о государственной регистрации права на помещения NN185-192 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (N 185 - 280,7 кв.м., N 186 - 7,6 кв.м., N 187 - 6,2 кв.м., N 188 - 11,9 кв.м., N 189 - 5,6 кв.м., N 190 - 3,9 кв.м., N 191 - 3,7 кв.м., N 192 - 3,3 кв.м., N 193 - 51,8 кв.м.) общей площадью 374,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, для использования под подсобные помещения, кафе, бытовое обслуживание, магазин".

Заявлением от 29.06.2011 N 88 (вх. N 28965 от 29.06.2011) общество с ограниченной ответственностью "Надежда-Быт" выразило намерение реализовать преимущественное право выкупа указанных нежилых помещений, расположенных по ул. Павлова, 55.

Уведомлением от 28.07.2011 N 34087 Департамент известил общество "Надежда-Быт" об отказе в реализации преимущественного права выкупа.

Основаниями отказа в выкупе помещений указаны: отсутствие государственной регистрации договора аренды от 14.03.2000, а также нарушение порядка предоставления государственной или муниципальной помощи с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа при заключении договора аренды от 05.07.2007 N 10813.

Считая отказ в реализации преимущественного права, изложенный в уведомлении от 28.07.2011 N 34087 по заявлению от 29.06.2011 N 88 незаконным, нарушим его права и обязанности, общество "Надежда-Быт" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

С учетом пунктов 1.1, 1.3, 1.4, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного Постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что Департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Суд апелляционной инстанции считает, что Департамент не доказал законность оспариваемого отказа, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Надежда-Быт" обратилось в Департамент с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Так абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

С учетом приведенных норм действующего законодательства, в рамках настоящего дела подлежат установлению следующие обстоятельства:

- возможность отнесения заявителя к субъектам малого или среднего предпринимательства, за которыми может быть закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;

- наличие у заявителя арендуемого государственного или муниципального имущества;

- срок нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- надлежащее (ненадлежащее) перечисление заявителем арендной платы за аренду такого имущества в течение вышеназванного срока;

- площадь арендуемых помещений, с учетом установленных законом субъекта Российской Федерации предельных значений;

- наличие (отсутствие) арендуемого имущества в перечне государственного имущества или имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Департамент не оспаривает, что ООО "Надежда-Быт" относится к субъектам малого предпринимательства.

Согласно оспариваемому уведомлению Департамента основанием отказа послужило то, что истребуемые обществом нежилые помещения N 185 площадью 280,7 кв.м., N 186 площадью 7,6 кв.м., N 187 площадью 6,2 кв.м., N 188 площадью 11,9 кв.м., N 189 площадью 5,6 кв.м., N190 площадью 3,9 кв.м., N 191 площадью 3,7 кв.м., N 192 площадью 3,3 кв.м. - общей площадью 322,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, на первом этаже девятиэтажного жилого дома, не находились в аренде у общества непрерывно в течение двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (договор N 5144 от 14.03.2000 является незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном порядке), а также нарушение статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при заключении договора аренды от 05.07.2007 N 10813.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Надежда - Быт" (арендатором) заключен договор аренды от 14.03.2000 N 5144, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 607,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Павлова, 55, для использования под магазин, бытовое обслуживание.

Согласно дополнению N 1 от 05.09.2000 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 внесены изменения в части размера площади арендуемого помещения в соответствии с выпиской из технического паспорта от 01.08.2000 и на основании заявления арендатора вх. К-8056 от 18.08.2000, площадь арендуемого помещения составляет 621,3 кв.м., в том числе подвал - 229,8 кв.м.

Дополнениями N 2 от 28.02.2001, N 4 от 03.01.2002, N 8 от 27.11.2003, N 11 от 04.10.2004, N14 от 16.08.2005, N 16 от 20.07.2006 к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 срок действия договора был продлен до 30.11.2001, до 30.11.2002, до 30.09.2004, до 31.08.2005, с 31.08.2005 по 31.07.2006 соответственно.

05.07.2007 между Департаментом и ООО "Надежда-Быт" заключен договор аренды нежилого помещения N 10813, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 163 общей площадью 384,0 кв.м. на 1-м этаже, реестровый N СТР09053, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Академика Павлова, 55, для использования под подсобные помещения, кафе, бытовое обслуживание, магазин.

В соответствии с дополнениями от 10.02.2009 N 3, от 27.05.2009 N 5, от 02.04.2010 N 7 к договору аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N 10813 срок аренды по договору продлевался с 05.06.2008 по 04.05.2009, с 05.05.2009 по 05.04.2010, с 06.04.2010 по 06.03.2011 соответственно.

Дополнением от 07.06.2010 N 8 к договору аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N10813 на основании обращения арендатора от 20.05.2010 вх. N 27094, технического паспорта от 04.02.2009, свидетельства от 15.09.2009 о государственной регистрации права на помещения NN185-192 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: N 185 - 280,7 кв.м., N 186 - 7,6 кв.м., N 187 - 6,2 кв.м., N 188 - 11,9 кв.м., N 189 - 5,6 кв.м., N 190 - 3,9 кв.м., N 191 - 3,7 кв.м., N 192 - 3,3 кв.м., N 193 - 51,8 кв.м. - общей площадью 374,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, для использования под подсобные помещения, кафе, бытовое обслуживание, магазин".

Таким образом, материалами дела подтверждается факт наличия у общества "Надежда быт" на праве аренды помещений N N 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192 общей площадью 322,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:

- договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);

- если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);

- договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 Информационного письма).

Таким образом, учитывая, что первоначально заключенный договор аренды N 5144 от 14.03.2000, устанавливал срок его действия с 01.01.2000 по 01.01.2001, то есть был заключен на срок более одного года, следовательно, подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации, однако, необходимая государственная регистрация заявителем не была произведена, суд первой инстанции правомерно признал, что договор аренды N 5144 от 14.03.2000 является незаключенным.

Довод общества о том, что неосуществление заявителем государственной регистрации договора аренды N 5144 от 14.03.2000 нежилого помещения обусловлено, в частности, отсутствием на дату заключения первоначального договора аренды регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение по вышеуказанному адресу (соответствующее право зарегистрировано за муниципальным образованием только 19.12.2001, поэтому договор аренды N 5144 от 14.03.2000 не мог быть зарегистрирован) не может быть принят во внимание, так как заявителем не представлены доказательства, подтверждающие принятие им каких-либо мер по регистрации договора аренды нежилых помещений N 5144 от 14.03.2000.

Довод общества о том, что указанный выше договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как был заключен 14.03.2000, а срок действия договора установлен до 01.01.2001, является неправомерным.

Пунктом 1.2 договора аренды N 5144 от 14.03.2000 установлен срок действия договора с 01.01.2000 по 01.01.2001, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации.

Ссылка общества на пункт 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является необоснованной. Договор аренды N 5144 от 14.03.2000 не содержит условия о его применении к отношениям, возникшим до заключения договора, существовавшим в течение определенного периода времени, а устанавливает срок аренды, который составляет более одного года.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендуемое обществом "Надежда-Быт" имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договорами аренды имущества более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Материалами дела (дополнениями к договору указанными выше) подтверждается, что в договор аренды N 5144 от 14.03.2000 впоследствии сторонами договора неоднократно вносились изменения и дополнения, в том числе после даты государственной регистрации права муниципальной собственности.

Дополнениями (в части срока действия договора аренды N 5144 от 14.03.2000) N 2 от 28.02.2001, N 4 от 03.01.2001, N 8 от 27.11.2003, N 11 от 04.10.2004, N 14 от 16.08.2005, N 16 от 20.07.2006 срок действия договора продлялся до 30.11.2001, 30.11.2002, 30.11.2004, 31.08.2005, 31.07.2006, 30.06.2007 соответственно, то есть каждым из дополнений на срок не более одного года. Кроме того, дополнениями N 3 от 04.12.2001, N 5 от 27.05.2002, N 7 от 30.05.2003, N 9 от 25.03.2004, N 10 от 11.08.2004, N 12 от 09.02.2005, N 13 от 18.04.2005, N 15 от 28.02.2006, N 17 от 15.03.2007 устанавливались размер арендной платы в месяц, срок и порядок ее внесения.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По смыслу статьи 606, части 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).

При вышеизложенных обстоятельствах, с учетом приведенных разъяснений Информационных писем Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, а также с учетом указания в соответствующих дополнениях всех необходимых существенных условий договора аренды нежилого помещения (предмета договора, срока его действия, размера, срока и порядка уплаты арендной платы), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендуемое обществом "Надежда - Быт" имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договорами аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона (с 28.02.2001 - даты заключения дополнения N 2 к первоначальному договору).

Довод Департамента о том, что в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации все имеющиеся к договору аренды от 14.03.2000 N 5144 являются незаключенными, подлежит отклонению. Суд апелляционной инстанции полагает, что по своей сути дополнения к договору аренды нежилого помещения от 14.03.2000 N 5144 являются новыми самостоятельными договорами аренды, поскольку в них определены все существенные условия договора аренды нежилого помещения (предмет договора, срок его действия, размер, срок и порядок уплаты арендной платы). Государственная регистрация указанных дополнений не требуется, так как все они заключены на срок менее одного года.

Довод Департамента о том, что судом первой инстанции неверно сделан вывод о том, что положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не применяются, подлежит отклонению.

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В соответствии со статьей 20 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения договора 05.07.2007 N 10813) государственная или муниципальная помощь может предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме.

Статья 21 Закона о защите конкуренции, устанавливающая последствия нарушения требований при предоставлении и использовании государственной или муниципальной помощи, предусматривает, что если акты о предоставлении государственной или муниципальной помощи не были предварительно представлены в антимонопольный орган, такие акты могут быть признаны судом недействительными полностью или частично, в том числе по иску антимонопольного органа. В случае признания судом акта о предоставлении государственной или муниципальной помощи недействительным полностью или частично антимонопольный орган выдает федеральному органу исполнительной власти, органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, предоставившим государственную или муниципальную помощь, предписание о принятии мер по возврату имущества, если государственная или муниципальная помощь была предоставлена путем передачи государственного или муниципального имущества.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 05.07.2007 N 10813, представленный заявителем в подтверждение факта наличия арендных отношений на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права, заключен до вступления в силу положений пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, требования к самой сделке о заключении ее по результатам проведения торгов введены в действие после заключении договора аренды, обратной силы не имеют и не могут являться основанием для недействительности договора и, как следствие, возвращения имущества в муниципальную казну.

Указанное толкование правовой нормы изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Учитывая, что ООО "Надежда-Быт" являлось субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, отвечающим критериям Закона о защите конкуренции, договор аренды нежилого помещения от 05.07.207 N 10813 заключен до 01.07.2008, то в силу пункта 4 статьи 53 указанного закона общество имело право до 1 июля 2015 года заключать договор аренды на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.

Более того, договор аренды нежилого помещения от 05.07.2007 N 10813 не признавался недействительным в судебном порядке, в том числе по заявлению антимонопольного органа.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что предметом спора по данному делу является соответствие либо несоответствие общества установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции о предоставлении муниципальной помощи без соблюдения публичных процедур и, как следствие, установление ничтожности договора аренды от 05.07.2007 N 10813.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Департамент в установленном законом порядке признавался нарушившим требования Закона о защите конкуренции, и о том, что антимонопольным органом предпринимались предусмотренные статьей 23 указанного Законом меры по защите конкуренции.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает такого основания отказа в реализации преимущественного права, как передача имущества в аренду с нарушением требований Закона о защите конкуренции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у общества "Надежда-Быт" имеются правовые основания претендовать на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений N N 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, общей площадью 322,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул.Академика Павлова, 55.

При указанных обстоятельствах отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений N N 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192 общей площадью 322,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, 55, изложенный в письме от 28.07.2011 N 34087 об отказе в реализации преимущественного права по заявлению от 29.06.2011 N 88, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы распределению на подателя апелляционной жалобы не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" ноября 2011 года по делу N А33-13509/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи

Г.Н. Борисов А.Н. Бабенко