Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 04АП-159/12

г. Чита

27 февраля 2012 г.

Дело N А19-12705/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2012.

Полный текст постановления изготовлен 27.02.2012.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М. А. Клепиковой, судей: О. А. Куклина, А. В. Стрелкова

при ведении протокола судебного заседания секретарем А. В. Козыревым

при участии:

от истца: не явился, извещен (уведомление от 20.01.2012)

от ответчика: не явился, извещен (уведомление от 20.01.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска

на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года

по делу N А19-12705/2011

по иску Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН 1063817009310, ИНН 3817009310, место нахождения: 666683, Иркутская область, г. Усть-Илимск, ул. Героев Труда,38)

к индивидуальному предпринимателю Валуевой Вере Михайловне (ОГРН 307381710000051, ИНН 381700417136, место жительства: 666670, Иркутская область, г. Усть - Илимск, пр. Мира, 1-65)

о взыскании 19 9236 руб. 28 коп.,

принятое судьей М. Н. Габескирия,

УСТАНОВИЛ:

Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска обратился в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Валуевой Вере Михайловне с требованиями о взыскании суммы 19 215 руб. 17 коп., составляющей на основании договора аренды земельного участка от 21.12.10 N 4675 задолженность по арендной плате за период с 01.05.10 по 31.05.11, суммы 711 руб. 11 коп. - пени за период с 12.01.11 по 31.05.11.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в итоге просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 17 055 руб., пени в сумме 711 руб. 11 коп., расторгнуть договор аренды земельного участка N 4675 от 21.12.10, обязать ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр.Мира, на площадке у МУП "ЦГА" путем сноса киоска типа "Астра", изготовленного из металлического каркаса, окрашенного в голубой цвет, вывеска на киоске "Овощи-фрукты" и передаче земельного участка арендодателю по акту приема - передачи.

Определением от 27.10.11 требования о расторжении договора аренды земельного участка N 4675 от 21.12.10 и обязании ответчика освободить земельный участок не приняты судом к рассмотрения как дополнительные по отношению к первоначально заявленным.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года в иске отказано.

Истец, не согласившись с принятым решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, полагая ошибочным вывод суда о незаключенности договора аренды от 21.12.2010 N 4675. Схема расположения границ земельного участка на кадастровой карте г. Усть-Илимска позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду, следовательно, последний может являться объектом гражданских прав, в том числе быть предметом договора аренды, что соответствует позиции Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (постановления от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009 и от 09.08.2010 по делу N А19-23446/2009).

Заявитель, ссылаясь на пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, полагает, что отсутствует необходимость проведения кадастрового учета земельного участка, передаваемого в аренду сроком менее одного года, права на который не подлежат регистрации в ЕГРП.

Поскольку договор аренды от 21.12.2010 N 4675 является заключенным, соответственно, арендная плата по договору аренды от 21.12.2010 N 4675 за период с 01.05.2010 по 31.05.2011 составляет 32 215,17 руб., пени - 711,11 руб. При этом ответчиком осуществлена оплата в размере 18 031,45 руб., соответственно, задолженность ответчика перед истцом составляет 14 894,82 руб. (арендная плата), 711,11 руб. пени.

Поскольку при расчете задолженности суд применил ст. 1102, 1105 ГК РФ, соответственно, указанный расчет является неправильным, а выводы суда о наличии переплаты у ответчика - ошибочными.

Представленные истцом копии постановлений Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009 и от 09.08.2010 по делу N А19-23446/2009 возвращены заявителю, поскольку судебная практика не является доказательствами по делу.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании пункта 1.1 подписанного Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодателем) с индивидуальным предпринимателем Валуевой Верой Михайловной (арендатором) договора аренды 21.12.10 N 4675, арендодатель передает арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у МУП "ЦГА", площадью 20,0 кв.м., кадастровый квартал 38:32:020401, для размещения нестационарного торгового объекта (овощи-фрукты).

Согласно пункту 2.2 договора, арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату с 01.05.10 по 31.12.10 в сумме 32 121 руб. 45 коп. равными долями ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, с 01.01.11 по 21.11.11 арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в сумме 25 922 руб. 01 коп.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, срок его действия установлен с 21.12.10 по 21.11.11.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 21.12.10, подписанного со стороны ответчика с учетом протокола разногласий к договору.

В представленном в материалы дела протоколе разногласий от 24.01.11 к договору аренды N 4675 от 21.12.10, ответчик возражает в отношении указанной в договоре площади земельного участка в размере 20 кв.м., ссылаясь, на то, что в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду, указана площадь земельного участка - 8 кв.м., а также ответчиком заявлены возражение в отношении размера арендной платы, и срока аренды.

Суд, исследовав представленный договор, пришел к правильному выводу о его незаключенности по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В пункте 1.1 договора от 21.12.10 N 4675, а также акте приема-передачи от 21.12.10, подписанных ответчиком с учетом протокола разногласий, указано, что во временное владение и пользование ответчику передан земельный участок общей площадью 20 кв. м., расположенный в Иркутской области, г. Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА".

Согласно данным пояснительной записки техника Усть-Илимского отдела ФГУП "Госземкадастрсъемка", содержащейся в выполненной Усть-Илимским отделом, Братского управления, Восточно-Сибирского филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка", и утвержденной начальником Департамента недвижимости Администрации г.Усть-Илимска, схеме расположения земельного участка на кадастровой карте г.Усть-Илимска, выполнено определение границ земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА", площадь земельного участка составила 20 кв.м (т.1, л.д. 54).

Согласно акту выбора земельного участка от 02.09.2010, комиссия по выбору земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта (овощи-фрукты) пришла к выводу о возможности размещения торгового объекта на земельном участке ориентировочной площадью 20 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА", в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 58).

В акте согласования местоположения границ земельного участка, составленного техником Усть-Илимского отдела ФГУП "Госземкадастрсъемка и являющегося оборотной стороной чертежа земельных участков и их частей, согласовано местоположения границ земельного участка общей площадью 20 кв.м., расположенного в г. Усть-Илимске Иркутской области, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА", имеющего следующее обозначение - 38:32:020401:ЗУ1 (т. 1, л.д. 63).

Данные каталога координат поворотных точек границ земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА" содержит сведения о координатах дирекционных углов, длин линий, земельного участка. В разделе "Геоданные" указана иная площадь земельного участка (3,60 * 5,60 = 20,16).

Схема расположения земельного участка на кадастровой карте г.Усть-Илимска площадью 20 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА", не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка и дате внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости.

Стороны не оспаривают, что переданный ответчику земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет. В протоколе разногласий от 24.01.2011 к договору аренды N 4675 от 21.12.2010 ответчица выразила несогласие с площадью арендной земли под киоском, отсутствием кадастрового номера участка, размером арендной платы.

Таким образом, из условий договора от 21.12.2010 N 4675, подписанного ответчицей с протоколом разногласий, и вышеуказанных документов, следует, что в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. п. 1, 2, 3, 6 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не внесены сведения о земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, на площадке у "МУП "ЦГА" с описанием местоположения границ земельного участка, площадью 20 кв.м, определенной с учетом, установленных в соответствии с Федеральным законом требований.

Поскольку в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды от 21.12.10 N 4675 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче индивидуальному предпринимателю Валуевой В.М. в качестве объекта аренды, предмет договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Довод заявителя жалобы об отсутствии необходимости постановки переданного ответчику земельного участка на кадастровый учет был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получил надлежащую оценку и правомерно отклонен по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам", действующим на момент передачи земельного участка ответчику и в части, не противоречащей нормам Федерального закона от 24.07.07 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Учитывая, что положения пункта 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" действуют в части не противоречащей Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", положения пункта 1 и 3 статьи 1 которого, свидетельствуют о том, что подтверждением существования недвижимого имущества, в том числе и земельного участка, в качестве индивидуально-определенной вещи являются действия по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, земельном участке, а также то, что земельные участки также подлежат кадастровому учету, ссылка истца на положения пункта 5 названных Правил является необоснованным.

В силу части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

Указанная норма материального права не освобождает стороны при заключении договора от обязанности согласования его существенных условий. Данная норма также не отменяет правило, предусмотренное статьей 11.1 ЗК РФ о том, что границы земельного участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

При таких обстоятельствах заявленные требования истца обоснованно рассмотрены судом в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из положений названных норм права, суд правомерно включил в предмет доказывания факт и период пользования ответчиком земельным участком, размер неосновательного обогащения.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи земельного участка от 21.12.10, а также произведенные ответчиком 17.07.11, 28.02.11, 12.09.11, 19.09.11 платежи за пользование земельным участком подтверждают факт пользования земельным участком в период с 21.12.10 по 01.06.11. Данный период пользования земельным участком ответчиком не оспорен ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено документов, подтверждающих факт пользования ответчиком земельным участком в период с 01.05.10 по 20.12.10, в удовлетворении требования о возмещении стоимости пользования земельным участком за указанный период правомерно отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что размер стоимости пользования ответчиком земельным участком следует рассчитывать по состоянию на 01.06.11 по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.

Согласно п. 3 главы 2 утвержденного постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 N 213-па Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения.

В соответствии с пунктом 9 утвержденного постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 N 213-па Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", при заключении договора аренды земельного участка уполномоченные исполнительные органы государственной власти и уполномоченные органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области в этом договоре предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка.

При этом арендная плата за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за использование этого земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

На основании п. 10 названного Положения, внесение арендной платы за использование земельных участков осуществляется ежеквартально, не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

Постановлением губернатора Иркутской области от 27.11.2008 N 101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (ред. от 08.11.2010) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам населенных пунктов (приложение 2), согласно которым, стоимость 1 кв. м. земельного участка в кадастровом квартала 38:32:020401 города Усть-Илимска с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, составляет сумму 1686 руб. 81 коп. в год.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Согласно пп. 5.3 п. 5 Решения Думы МО "город Усть-Илимск" от 25.11.09 N 5/17, налоговая ставка для исчисления суммы налога устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Решением Думы МО "город Усть-Илимск" от 27.10.10 N 18/101 утверждены коэффициенты (Кви) по видам разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы.

Согласно приложению к Решению Думы МО "город Усть-Илимск" от 27.10.10 N 18/101, коэффициент для земель занятых киосками (вагончиками, автоприцепами, автолавками), имеет значение 46.

Постановлением Администрации МО "город Усть-Илимск" от 21.10.10 N 628 утвержден коэффициент инфляции для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "город Усть-Илимск" на 2011 год, в размере 1,076.

Указанное постановление опубликовано в газете "Вечерний Усть-Илим" N 61 от 28.10.10, следовательно, в соответствии с ч. 1, 2 ст.47 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом муниципального образования город Усть-Илимск вступило в силу с момента его опубликования, т.е. с 28.10.10.

В этой связи стоимость пользования спорным земельным участком за период с 21.12.10 по 01.06.11 составит 11 185,42 руб. = 1686,81 руб. * 1,5% * 20 кв.м. * 46 * 1,076 / 365 дн. * 163 дн.

Ответчиком возмещена стоимость пользования земельным участком в сумме 18 031,45 руб., что подтверждается чек-ордерами от 11.07.11 (на сумму 2 160,17 руб.), 28.02.11 (на сумму 13 000 руб.), 12.09.11 (2 160,17 руб.) и от 19.09.11 (на сумму 711,11 руб.). На данное обстоятельство истец указал в апелляционной жалобе.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу о наличии у ответчика переплаты за пользование земельным участком в сумме 6 846,03 руб. (18 031,45 - 11 185,42).

Расчет судом стоимости пользования спорным земельным участком за период с 21.12.10 по 01.06.11 без учета коэффициента инфляции, установленного постановлением Администрации МО "город Усть-Илимск" от 21.10.10 N 628, а также вывод суда о возмещении стоимости пользования земельным участком в сумме 18 631,45 руб. не привели к принятию неправильного решения. Учитывая наличие у ответчика переплаты за пользование земельным участком в сумме 6 846,03 руб., суд правомерно отказал истцу в удовлетворении иска.

Поскольку договор от 21.12.10 N 4677 является незаключенным, основанное на условиях незаключенного договора требование истца о взыскании договорной неустойки за просрочку возмещения арендных платежей удовлетворению также не подлежало.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года по делу N А19-12705/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М. А. Клепикова

Судьи

О. А. Куклин А. В. Стрелков