Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 18АП-13611/11 (ключевые темы: муниципальная собственность - рыночная стоимость - нежилой фонд - аренда имущества - неотделимые улучшения)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 18АП-13611/11

г. Челябинск

27 февраля 2012 г.

Дело N А07-18645/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А07-18645/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об определении цены договора купли продажи от 26.07.2010 б/н объекта муниципального нежилого фонда, с рассрочкой платежа и обязать стороны заключить договор в соответствии с определенной судом ценой.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" - Лукашова О.В. (доверенность от 12.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" (далее - ООО ТАТЛИНК, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, КУМС г. Уфа, ответчик) об определении цены договора купли продажи от 26.07.2010 б/н объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8-14, 16, 17, 24-29, с рассрочкой платежа и обязать стороны заключить договор в соответствии с определенной судом ценой.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, были приняты уточненные требования, в соответствии с которыми истец просил:

1) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции "Цена объекта по настоящему договору составляет 5449513 (пять миллионов четыреста сорок девять тысяч пятьсот тринадцать) руб., налог на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается";

2) пункт 2.1.1 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу цену Объекта без учета НДС в размере 5449513(пять миллионов четыреста сорок девять тысяч пятьсот тринадцать) руб.";

3) пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу: первый платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 544951 (пятьсот сорок четыре тысячи девятьсот пятьдесят один) руб. 30 (тридцать) коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "УралГарантОценка" (далее - третье лицо).

Решением суда от 03.11.2011 (резолютивная часть объявлена 31.10.2011) исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 24, 25, 26, 27, 28, 29, на условиях представленного проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.07.2010, приняв пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 в следующей редакции:

"пункт 2.1: Цена Объекта по настоящему договору составляет 8747000 (восемь миллионов семьсот сорок семь тысяч) руб., в том числе НДС - 1334288 (один миллион триста тридцать четыре тысячи двести восемьдесят восемь) руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом N 102-11 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 43, составленным ООО "Регион-Консалтинг";

пункт 2.1.1: Покупатель уплачивает Продавцу цену объекта без учета НДС в размере 7412712 (семь миллионов четыреста двенадцать тысяч семьсот двенадцать) руб.;

пункт 3.1.1: Покупатель уплачивает Продавцу: первый платеж в размере 10 (десяти) %, что составляет 741271 (семьсот сорок одна тысяча двести семьдесят один) руб. 20 (двадцать) коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Для исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность выводов суда об уклонении от заключения договора купли-продажи. Полагает неверным определение выкупной стоимости объекта без учета НДС. По мнению апеллянта, поскольку разногласия по цене подлежащего выкупу имущества возникли в 2010 году, на правоотношения сторон не распространяются действующие с 1 апреля 2011 года изменения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указывает на недопустимость исключения НДС, поскольку рыночная стоимость объекта подлежала определению и определялась с учетом налога на добавленную стоимость. Полагает, что освобождение от налога на добавленную стоимость операций по реализации муниципального имущества в порядке приватизации следует рассматривать как улучшение условий налогообложения для бюджетов, а не для налоговых агентов - покупателей муниципального имущества.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил, что в настоящем деле имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся, в соответствии с частью 4 статьи 270 указанного Кодекса, основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В силу частей 1 и 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме. Протокол судебного заседания подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания, не позднее следующего дня после дня окончания судебного заседания.

Как видно из материалов дела, протокол судебного заседания суда первой инстанции от 31.10.2011 не подписан председательствующим судьей Хомутовой С.И. (л. д. 18, т. 3).

Неподписание протокола лицами, которые указаны в статье 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, равнозначно отсутствию протокола судебного заседания.

Согласно пункту 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие в деле протокола судебного заседания является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда.

В силу пункта 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 24.01.2012 рассмотрение дела назначено к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции по рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, назначено на 21.02.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика, а также привлеченного к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Как следует из материалов дела, начиная с 2004 года между КУМС г. Уфы и ООО "ТАТЛИНК" существовали отношения по аренде нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43 (л. д. 42-60, т. 1). Указанные помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АВ N 266535 на л. д. 143, т. 1).

На основании договора аренды от 31.08.2009 N 10496, заключенного с Комитетом, ООО "ТАТЛИНК" является арендатором муниципального имущества, расположенного на первом этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8-14, 16, 17, 24-29 (л. д. 61-65, т. 1). Срок действия договора аренды от 31.08.2009 N 10496 определен с 04.07.2009 по 04.07.2012.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 29.10.2009, что следует из штампа на договоре аренды (л. д. 61-65, т. 1).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), письмом от 28.07.2010 N 4540 Комитет предложил обществу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного на первом этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8-14, 16, 17, 24-29, по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, предусмотренном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л. д. 37-38, т. 1).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа от 22.07.2010 N 4220 принято решение о приватизации арендуемого помещения и утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных на первом этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8-14, 16, 17, 24-29 (л. д. 31-32, т. 1). Условиями приватизации определен способ приватизации - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с установлением цены продажи 9 549 000 рублей, в том числе НДС 18% - 1 456 627 руб. 12 коп., в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.06.2010 N 89/6-10, выполненным ООО "УралГарантОценка" (л. д. 33-36, т. 1).

Такая же сумма, с учетом НДС, указана в качестве цены объекта в проекте договора купли-продажи от 26.07.2010 (л. д. 16-18, т. 1)

Согласно отчету от 01.06.2010 N 89/6-10, выполненному ООО "УралГарантОценка", рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных на первом этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 43, общей площадью 253,2 кв. м, составляет 9 549 000 рублей (отчет на л. д. 90-137, т. 1).

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что по инициативе общества была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения оценщиком Агентства Башоценка Сатаровым Р.Н. В соответствии с выполненным им отчетом рыночная стоимость нежилого помещения площадью 235,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 43, составляет 8 200 000 рублей.

31 августа 2010 года ООО "ТАТЛИНК" в адрес Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан было направлено письмо, в котором выражено намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены (л. д. 21, т. 1), исходя из отчета об оценке Агентства Башоценка эксперта-оценщика Сатарова Р.Н. по цене 8 200 000 рублей, в том числе НДС 18% - 1 250 847 руб. 46 коп.

В качестве приложения к данному письму был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.07.2010 б\н, согласно которому истец предложил следующую редакцию пунктов договора: пункт 2.1 договора: "Цена Объекта по настоящему договору составляет 8 200 000 рублей, в том числе НДС 18% - 1 250 847 руб. 46 коп."; пункт 2.1.1 договора: "Покупатель оплачивает Продавцу цену Объекта без учета НДС в размере 6 949 152 руб. 54 коп. Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом Покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л. д. 39-40, т. 1).

Предложение общества об изменении условия договора о цене объекта и направленный протокол разногласий, были отклонены Комитетом письмом от 13.09.2010 N КС 18690 (л. д. 41, т. 1).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 16.02.2011 Арбитражный суд Республики Башкортостан назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета N 89/6-10, выполненного ООО "УралГарантОценка", и установления достоверности рыночной цены данного имущества.

Проведение экспертизы поручено Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Заключением эксперта Логиновой Н.И. от 18.04.2011 по результатам проведения судебной экспертизы в результате проверки соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2010 N 89/6-10, выполненного ООО "УралГарантОценка", выявлено значительное количество замечаний к отчету и сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными, итоговая величина стоимости не может быть рекомендована для целей, указанных в отчете об оценке (л. д. 53-70, т. 2).

Отчет об оценке от 30.08.2010 N П\717\780-1\НИ рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный экспертом-оценщиком Агентства Башоценка Сатаровым Р.Н. был исследован экспертом Логиновой Н.И. и также признан не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Учитывая, что экспертом Логиновой Н.И. не была определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2011 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Регион-Консалтинг".

По итогам проведения судебной экспертизы, отчетом об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по указанному адресу от 05.07.2011 N 102-11, выполненным ООО "Регион-Консалтинг" (далее по тексту - отчет от 05.07.2011 N 102-11), была определена рыночная стоимость нежилых помещений, площадью 253,2 кв. м, с учетом неотделимых улучшений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 43, определенная по состоянию на 02.06.2010, которая составляет округленно 8 747 000 руб., в том числе НДС в размере 1 334 288 руб.

Рыночная стоимость указанных нежилых помещений без учета неотделимых улучшений, определенная по состоянию на 02.06.2010, округленно составляет 6 430 000 руб., в том числе НДС в размере 980 847 руб. (л. д. 113-197, т. 2).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у ООО "ТАТЛИНК" преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Рассмотрением дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в утвержденных постановлением главы администрации городского округа город Уфа от 22.07.2010 N 4220 условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, а также направленности действий сторон спора.

Вывод о том, что в рассматриваемом случае совокупность действий органа местного самоуправления обладает признаками оферты, следует также из содержания статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которой установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

Такой порядок предполагает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Употребление формулировки и (или) в отношении направления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, подтверждает вывод о возможности оценки в качестве предложения о заключении договора факта утверждения и направления истцу с письмом о предложении заключить договор и его текстом, условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, в которых отражены существенные условия договора купли-продажи.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия у ООО "ТАТЛИНК" преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Комитета, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив в совокупности содержание отчетов, выполненных независимыми оценщиками по заданиям истца и ответчика по настоящему делу, с информацией, приведенной в заключении эксперта, в порядке статьи 71, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться определенной отчетом от 05.07.2011 N 102-11 рыночной стоимостью недвижимого имущества с учетом неотделимых улучшений и считает довод истца об исключении из цены договора стоимость произведенных ООО "ТАТЛИНК" неотделимых улучшений, необоснованным по следующим основаниям:

По условиям договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 31.08.2009 N 10496.2, заключенного между Комитетом и ООО "ТАТЛИНК", предусмотрено, что арендатор обязуется не производить на объекте прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникаций, переоборудования и перепланировок без письменного разрешения Арендодателя (пункт 2.2.6).

Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с Арендодателем, за исключением случаев, когда проведение ремонта вызвано неотложной необходимостью (пункт 2.2.7).

По истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более 14 дней передать по акту приема-передачи Арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (пункт 2.2.19).

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества, находится в зависимости наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения.

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что ООО "ТАТЛИНК", в рамках соблюдения требований статьи 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не было получено разрешение на реконструкцию арендованного объекта недвижимого имущества; истец не представил суду доказательства направления ответчику предложения о намерении проведения какого-либо ремонта в спорном объекте и доказательства согласования со стороны собственника объекта стоимости неотделимых улучшений.

При отсутствии согласия собственника арендованного имущества (Комитета) на проведение истцом в арендуемом помещении каких-либо ремонтных работ и неотделимых улучшений, рыночная стоимость объекта подлежит определению с учетом неотделимых улучшений.

Доводы истца об отсутствии направленности требований на зачет стоимости неотделимых улучшений необоснованны, поскольку иной подход ведет к определению цены несуществующего (без неотделимых улучшений) объекта недвижимости.

Соответственно пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.07.2010 б/н необходимо изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость Объекта по настоящему договору определена в соответствии с отчетом N 102-11 о рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 43, составленным ООО "Регион-Консалтинг и составляет 8 747 000 руб., в том числе НДС - 1334288 руб.".

Вместе с тем, оснований для включения НДС в состав цены имущества, подлежащей уплате продавцу покупателем, не имеется.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются только на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Следовательно, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество. Названное исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента и актуальность абзаца 2 пункта 2.1.1 проекта договора, возлагающего соответствующую обязанность на покупателя муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку в рамках настоящего спора, в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом определяются условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, соответствующий договор купли-продажи не заключен, а реализация муниципального имущества не произведена. Поэтому оснований для применения ранее действовавшей редакции Налогового кодекса Российской Федерации не имеется.

Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Комитета, так и общества.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

В данном случае, исходя из правовой природы налога на добавленную стоимость, как косвенного налога, представляющего собой отчисления в федеральный бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров, Комитет не представил апелляционному суду доказательств нарушения его субъективного права введением в договор купли-продажи условия о цене, с исключением из нее налога на добавленную стоимость.

Напротив, иной подход ведет к дополнительному получению истцом в качестве продавца имущества суммы 1 334 2888 руб., которая не подлежит уплате в федеральный бюджет в качестве налога и фактически стоимостью отчуждаемого имущества не является.

Доводы ответчика, связанные с определением рыночной стоимости муниципального имущества, не означают обязательности ее определения с учетом налога на добавленную стоимость.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Содержание заключения эксперта, в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, свидетельствует об ее определении с включением налога на добавленную стоимость - 8 747 000 руб. и указанием суммы налога на добавленную стоимость - 1 334 2888 руб.. В этой связи, арифметическим путем имеется возможность определения рыночной стоимости без включения налога, как суммы подлежащей уплате покупателем. Такая сумма составляет 7 412 712 рублей.

Учитывая изложенное, пункт 2.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.07.2010 б/н, необходимо изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу цену объекта без учета НДС в размере 7 412 712 (семь миллионов четыреста двенадцать тысяч семьсот двенадцать) руб".

Пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26.07.2010 б/н, необходимо изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу: первый платеж в размере 10 (десяти) %, что составляет 741 271 (семьсот сорок одна тысяча двести семьдесят один) руб. 20 (двадцать) коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Для исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемого решение подлежит отмене с принятием судебного акта об определении спорных условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2011 по делу N А07-18645/2010 отменить.

Принять пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 26 июля 2010 года, оформленного между Комитетом по управлению собственностью городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью " ТАТЛИНК", в отношении нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 43, общей площадью 253,2 кв. м, номера помещений: 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 24, 25, 26, 27, 28, 29, в следующей редакции:

"пункт 2.1: Рыночная стоимость объекта по настоящему договору определена в соответствии с отчетом N 102-11 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 43, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Консалтинг" и составляет 8 747 000 (восемь миллионов семьсот сорок семь тысяч) руб., в том числе налог на добавленную стоимость - 1 334 288 (один миллион триста тридцать четыре тысячи двести восемьдесят восемь) руб.

пункт 2.1.1: Покупатель уплачивает Продавцу цену объекта в размере 7 412 712 (семь миллионов четыреста двенадцать тысяч семьсот двенадцать) руб., без учета налога на добавленную стоимость;

пункт 3.1.1: Покупатель уплачивает Продавцу: первый платеж в размере 10 (десяти) %, что составляет 741 271 (семьсот сорок одна тысяча двести семьдесят один) руб. 20 (двадцать) коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Для исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (ИНН 0276097261, ОГРН 1050204343870) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТАТЛИНК" (ИНН 0277063106, ОГРН 1040204437954) расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Л.П. Ермолаева