Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 18АП-923/12

г. Челябинск

27 февраля 2012 г.

Дело N А47-9815/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наревича Дмитрия Павловича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2011 по делу N А47-9815/2011 (судья Федоренко А.Г.).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Наревичу Дмитрию Павловичу (далее - ИП Наревич Д.П., ответчик, предприниматель) о взыскании 1 498 086 руб. суммы долга, из них 1 056 314 руб. - задолженность по арендной плате за период с 26.05.2009 по 15.09.2011, 143 957 руб. - неустойка за период с 26.05.2009 по 15.09.2011, 19 083 руб. - плата за фактическое пользование за период с 16.09.2011 по 30.09.2011, 3 943 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 274 788 руб. - неустойка за несвоевременное освобождение арендуемого помещения за период с 19.09.2011 по 30.09.2011, и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.12.2011 (резолютивная часть объявлена 15.12.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ИП Наревича Д.П. взыскано в пользу КУИ г. Оренбурга 1 250 775 руб. 80 коп. Суд обязал ИП Наревича Д.П., в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу, освободить занимаемое нежилое встроенное помещение (литер А), общей площадью 104,5 кв. м, состоящее из комнат N N 1, 2 и части комнаты N 3, расположенное на первом этаже жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Полтавская, д. 13, передав их по акту приема-передачи Комитету. В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Наревич Д.П. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на отсутствие основания для его выселения из занимаемого помещения, поскольку ранее оформленный договор аренды от 18.08.2005, в отношении спорных помещений, возобновлен на неопределенный срок. Указал, что продолжая вносить арендную плату, он предполагал наличие преимущественного права выкупа этого помещения. Однако, в реализации преимущественного права на выкуп помещения ему было отказано.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУИ г. Оренбурга от 07.11.2007 N 1809, 07.12.2007 между Комитетом (арендодатель), Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (балансодержатель) и ИП Наревичем Д.П. (арендатор) оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду встроенное нежилое помещение (литер А), общей площадью 104,5 кв. м, состоящее из комнат NN 1, 2 и части комнаты N 3, расположенное на первом этаже жилого дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Полтавская, д. 13 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.2.2 договора, л. д. 17-23).

Срок действия договора установлен с 01.10.2007 по 29.09.2008 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 1.9 договора, платежи за пользование объектом по настоящему договору определяются в расчете арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с расчетом арендной платы, который является приложением к договору аренды, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в 38 165 рублей в месяц (л. д. 21).

В соответствии с пунктом 3.3.9 договора, арендная плата вносится не позднее 15 числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере 1/300 действующей на день просрочки ставки банковского рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

Пунктом 5.5 договора установлено, что в случае нарушения арендатором сроков освобождения арендуемого объекта в связи с окончанием срока или расторжением договора аренды, арендатор уплачивает штраф в размере 5% от годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.4 договора, он прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока в случае уведомления об отказе от заключения договора на новый срок любой из сторон, и арендодатель вправе совершать действия, применимые при расторжении договора аренды.

Нежилое помещение предоставлено арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2007 (л. д. 22).

14.06.2011 истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора с 15.09.2011 и предложением в срок до 15.09.2011 освободить арендуемое помещение (л. д. 16). Указанная претензия получена предпринимателем лично 17.06.2011 (уведомление на л. д. 15), однако ответа на претензию не последовало.

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании 1 498 086 руб. (расчет на л. д. 14) и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика задолженности по внесению арендных платежей в размере 1 056 314 руб. за период с 26.05.2009 по 15.09.2011. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 143 957 руб. за период с 26.05.2009 по 15.09.2011 признано обоснованным, ввиду нарушения условий договора. При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 15.09.2011, в связи с односторонним отказом истца в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, факт использования ответчиком помещения после прекращения действия договора послужил основанием для взыскания платы за фактическое пользование помещением, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафных санкций за несвоевременное освобождение арендуемого помещения. За период с 16.09.2011 по 30.09.2011 требования истца о взыскании 10 083 руб. судом удовлетворены со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Частичное удовлетворение требований в части взыскания договорной неустойки за несвоевременное освобождение ответчиком помещения обусловлено снижением неустойки до 27 478 руб. 80 коп. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом удовлетворено требование истца о выселении ответчика из арендуемого помещения, в силу прекращения договорных отношений сторон, обусловленных реализацией права арендодателя на односторонний отказ от договора.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пунктов 1.1, 1.2.1, 1.2.2 договора, содержащий наименование, определение местонахождения объекта и его площадь. В материалы дела представлен поэтажный план здания, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л. д. 23).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 4 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что поскольку после истечения срока действия договора от 07.12.2007 N 3-668в-8804, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 указанного Кодекса)

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора продленного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку 14.06.2011 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в силу пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 07.12.2007 N 3-668в-8804 считается расторгнутым с 15.09.2011.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 07.12.2007 N 3-668в-8804 прекратил свое действие с 15.09.2011, при этом, ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещение, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое спорное помещение.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие оснований для выселения ответчика из занимаемого помещения, исходя из действия договор аренды от 18.08.2005, заключенного между сторонами в отношении этого же имущества и возобновленного на неопределенный срок, подлежит отклонению.

В соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанных процессуальных норм ответчиком не представлено доказательств наличия договорных отношений по аренде нежилого помещения, предшествующих заключению договора от 07.12.2007.

Довод заявителя жалобы, связанный с предположением наличия преимущественного права выкупа этого помещения, в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, предпринимателю было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 01.06.2009.

В случае нарушения Комитетом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, ответчик вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском о признании права на приобретение арендованного нежилого помещения в собственность, при рассмотрении которого подлежат доказыванию, в том числе и обстоятельства недобросовестных действий арендодателя по одностороннему расторжению договоров аренды, направленных на воспрепятствование реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

Учитывая наличие задолженности по внесению платы за использование имущества в период с 2009 по 2011 г.г., в рамках настоящего спора суду не представлено оснований для квалификации действий истца, реализовавшего право на односторонний отказ от договора аренды, продленного на неопределенный срок в качестве злоупотребления правом (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исходя из установленных выше обстоятельств прекращения действия договора, период взыскания задолженности за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей подлежит определению с момента передачи имущества по акту приема-передачи - 01.10.2007 до момента прекращения срока действия договора - 15.09.2011.

Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 07.12.2007 N 3-668в-8804 в части внесения арендной платы, с учетом частичной оплаты. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Согласно расчету истца (л. д. 14) арендная плата за период с 01.10.2007 по 15.09.2011 составляет 1 812 837 руб. исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.

Ответчик частично погасил задолженность на общую сумму 756 523 руб. (платежные поручения на л. д. 59-64).

При таких обстоятельствах, задолженность по арендной плате за период с 26.05.2009 по 15.09.2011 составляет 1 056 314 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, окончание срока действия договора не освобождает стороны от исполнения обязательств и от ответственности за неисполнение обязательств.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей за период после прекращения срока действия договора является факт возврата помещений истцу.

Поскольку доказательств возврата помещения арендатором арендодателю после прекращения срока действия договора аренды от 07.12.2007 N 3-668в-8804 суду не представлено, у ответчика имелась обязанность по внесению платы за фактическое использование помещений, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела также не содержат доказательств готовности ответчика передать арендуемое помещение и уклонения истца (арендодатель) от его приемки.

Учитывая, что ответчик после прекращения срока действия договора предоставленное ему имущество не возвратил, доказательства оплаты истцу арендных платежей за период фактического пользования его имуществом (с 16.09.2011 по 30.09.2011) в материалы дела не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за фактическое пользование помещением за период с 16.09.2011 по 30.09.2011 в размере 19 083 руб.

Указанная сумма задолженности определена судом апелляционной инстанции, начиная с момента прекращения договорных обязательств - 16.09.2011 по 30.09.2011, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды является заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере 1/300 действующей на день просрочки ставки банковского рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от суммы месячной арендной платы.

Расчет пени в сумме 143 957 руб. произведен истцом, исходя из размера задолженности по арендной плате, имевшейся у истца до октября 2011 года, установленного договором размера пени, периода просрочки с 26.05.2009 по 15.09.2011, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с неисполнением обязательств по оплате за фактическое использование помещения после прекращения действия договора аренды на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 943 руб. за период с 16.09.2011 по 30.09.2011, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.

Следовательно, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 943 руб. также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5.5. договора аренды, в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта, в связи с окончанием или расторжения договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,5% от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.

Расчет размера неустойки за несвоевременное освобождение помещения в сумме 274 788 руб. произведен истцом, исходя из годовой суммы арендной платы, установленного договором размера пени, периода просрочки с 19.09.2011 по 30.09.2011, а потому признан судом верным. Вместе с тем, судом произведено снижение размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 27 478 руб. 80 коп.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2011 по делу N А47-9815/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наревича Дмитрия Павловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева