Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 18АП-1081/12

г. Челябинск

27 февраля 2012 г.

Дело N А47-8489/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2011 по делу N А47-8489/2011 (судья Миллер И.Э.).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - общество "Рубин", ответчик) о взыскании 3 959 078 руб., в том числе 256 305 руб. задолженности за фактическое пользование нежилым помещением за период с 12.11.2010 по 31.08.2011, 31 145 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.11.2010 по 31.08.2011, 3 671 628 руб. неустойки за период с 11.01.2011 по 31.08.2011 по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 18.12.2009 N 3-514Е-10023, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Западная, 3 (л.д. 7).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2011 (резолютивная часть объявлена 08.12.2011) исковые требования Комитета удовлетворены частично. С общества "Рубин" в пользу Комитета взысканы 292 450 руб., из которых 256 305 руб. задолженности за фактическое пользование, 31 145 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 000 руб. неустойки, на ответчика возложена обязанность в 20-тидневный срок с момента вступления в решения законную силу освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Западная, 3, и передать по акту Комитету. В остальной части иска отказано. Кроме того, с общества "Рубин" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 46 795 руб. 39 коп. (л.д. 43-48).

С данным решением суда не согласилось общество "Рубин", в связи с чем подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просил решение суда отменить в части возложения на общество "Рубин" обязанности освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Западная, 3, и передать по акту Комитету, принять в обжалуемой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования (л.д. 54, 55).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему. Ответчик считает, что вывод суд о расторжении договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 с 28.04.2010 ошибочным, сделанным без учета того обстоятельства, что в рамках гражданского дела N А47-6445/2010 по иску Комитета к обществу "Рубин" о взыскании 612 366 руб. и выселении из арендованного помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Западная, 3, между сторонами заключено мировое соглашение, по условиям которого общество "Рубин" признало исковые требования в размере 336 110 руб., а Комитет отказался от требования о расторжении договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 и выселении ответчика из арендуемого помещения. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о том, что договорные арендные отношения в отношении спорного помещения между сторонами были продолжены. Кроме того, ответчик указывает, что истцом не был соблюден претензионный порядок или иной досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был оставить исковое требование в части расторжения договора аренды без рассмотрения. В части взыскания с ответчика в пользу истца 292 450 руб. общество "Рубин" решение суда не обжалует.

До начала судебного заседания Комитет представил в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суд без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве истец пояснил, что считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что действие договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 было продлено в связи с заключением сторонами мирового соглашения в рамках гражданского дела N А47-6445/2011, поскольку общество "Рубин" до настоящего времени не исполнило условий данного мирового соглашения в части принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей (л.д. 61).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой ответчиком части.

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Рубин" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 (далее - договор), в отношении объекта - встроенное нежилое помещение N 2, состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 173,2 кв. м, расположенное на первом этаже трехэтажного здания, литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Западная, 3 (далее - помещение), для использования под магазин, складские и подсобные помещения (л.д. 9-14).

В пункте 1.3 договора стороны согласовали срок его действия, который составил 11 месяцев 29 дней.

В пункте 1.4 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 30.04.2009, договор действует с 30.04.2009 по 28.04.2010.

В силу положений пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не подлежал государственной регистрации как заключенный на срок менее одного года.

В пункте 2.1.5 договора стороны указали, что арендодатель имеет право не заключать договор на новый срок действия или досрочно расторгнуть его в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором положений договора.

Договор прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока в случае уведомления об отказе от заключения договора на новый срок любой из сторон (пункт 6.4 договора).

В пункте 7.1 договора стороны со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели, что при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора. Договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.2.25 договора.

Помещение передано обществу "Рубин" по акту приема-передачи 30.04.2009 (л.д. 15).

Доказательств возврата обществом "Рубин" помещения Комитету по акту в материалах дела не имеется.

04.03.2010 Комитет направил в адрес общества "Рубин" уведомление за исх. N 479/1-28, которым просил ответчика освободить арендуемое помещение и сдать по акту приема-передачи в срок до 28.04.2010 в связи с истечением срока действия договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 (л.д. 17).

Уведомление получено ответчиком 05.03.2010, о чем свидетельствует уведомление органа связи о вручении почтовой корреспонденции (л.д. 16).

Ответчик помещение не освободил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым требованием о выселении общества "Рубин" из арендуемого помещения.

Мотивируя решение об удовлетворении искового требования в части возложения на ответчика обязанности освободить помещение и передать по акту Комитету, арбитражный суд первой инстанции указал, что договор аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 следует считать расторгнутым с 28.04.2010 на основании положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1 договора. Поскольку ответчиком помещение не освобождено, по акту приема-передачи не передано, суд признал заявленное Комитетом требование о выселении ответчика из помещения обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу положений статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы в совокупности с условиями договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Уведомлением от 04.02.2010 N 479/1-28 арендодатель известил арендатора о прекращении договора истечением установленного в нем срока (28.04.2010) и просил освободить арендованное помещение, передав его по акту. Указанное уведомление получено арендатором 05.03.2010. Действия Комитета в данном случае согласуются с условиями пунктов 2.1.5 и 6.4 договора.

Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 арендодатель в лице Комитета возражал против пользования ответчиком выступающим предметом аренды нежилым помещением, на основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.

В силу пункта 1.7 договора прием и передача объекта производятся полномочными представителями сторон с составлением соответствующего двустороннего акта приема-передачи.

Доказательств возврата арендованного помещения ответчиком в установленном законом порядке в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Поскольку договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока и у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения обоснованно и подлежит удовлетворению.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о расторжении договора с 28.04.2010 на основании положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1 договора, тогда как данный договор прекратился в связи с истечением срока его действия на основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не привел к принятию неправильного решения в обжалуемой части.

Довод апелляционной жалобы о том, что договорные арендные отношения в отношении спорного помещения между сторонами были продолжены, поскольку в рамках гражданского дела N А47-6445/2010 арбитражный суд определением от 11.11.2010 утвердил мировое соглашение между сторонами по спору, вытекавшему из договора аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Из содержания определения Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2010 по делу N А47-6445/2010 следует, что Комитет заявил иск к обществу "Рубин" о взыскании задолженности по договору аренды от 18.12.2009 N 3-514Е-10023 в сумме 336 100 руб. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшения размера требований), а также об обязании освободить занимаемое помещение.

Названным определением от 11.11.2010 арбитражный суд утвердил мировое соглашение, по условиям которого общество "Рубин" признало исковые требования в размере 336 110 руб., в том числе 330 365 руб. основного долга и 5 745 руб. пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, и обязалось погасить задолженность до 31.12.2010, а Комитет отказался от остальной части исковых требований.

Заключение между сторонами мирового соглашения на указанных выше условиях не свидетельствует о том, что арендатор - общество "Рубин" продолжало пользоваться имуществом после истечения срока договора (после 28.10.2010) при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Комитета и договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, уведомлением от 04.02.2010 N 479/1-28 Комитет заявил возражения против возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок и просил освободить арендованное помещение в связи с истечением срока действия договора.

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое требование в части расторжения договора аренды подлежало оставлению без рассмотрения, также не может быть принят во внимание.

Из содержания рассматриваемого искового заявления следует, что Комитет заявил требование о выселении общества "Рубин" из занимаемого помещения в связи с истечением срока договора аренды на основании положений статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Искового требования о расторжении договора аренды в рамках настоящего дела истец не заявлял.

Специальных правил уведомления арендодателем арендатора о прекращении действия договора по окончанию его срока в тексте рассматриваемого договора аренды не предусмотрено.

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем уведомлении ответчика об отказе от продолжения арендных отношений опровергаются материалами дела, отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции; довод о несоблюдении претензионного порядка является несостоятельным, поскольку прекращение договорных отношений вследствие истечения срока действия договора не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку собственник в любое время может требовать устранения всяких нарушений его права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы общество "Рубин" уплатило государственную пошлину в общей сумме 2 000 руб. по платежным поручениям от 12.01.2012 N 1 (л.д. 57) и от 15.02.2012 N 21 (л.д. 70).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Рубин".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2011 по делу N А47-8489/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова