Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2012 г. N 19АП-365/12

город Воронеж

28 февраля 2012 г.

Дело N А64-5651/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от Муниципального образования - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области: Рыжкова В.М., представителя по доверенности N 4/2012 от 11.01.2012,

от Общества с ограниченной ответственностью "Финансовое развитие": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Финансовое развитие" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.12.2011 г.. (с учетом определения об исправлении опечатки от 06.12.2011 г..) по делу N А64-5651/2011 (судья Макарова Н.Ю.) по иску Муниципального образования - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансовое развитие" о взыскании 718554 руб. 08 коп., расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании суммы арендной платы 352126 руб. 59 коп. за июль и август 2011 г.., пени за просрочку платежа за июль, август 2011 - 65495 руб. 55 коп., пени за просрочку платежа в сумме 161966 руб. 90 коп. за период с 25.03.2011 г.. по 29.06.2011 г.., расторгнуть договор аренды земельного участка N 04-04/56 от 25.03.2010 г..

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком был заявлен встречный иск о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 04-04-/56 от 25.03.2010 г.., устанавливающий размер арендной платы для ответчика, и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Указанный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 02.12.2011 г.. (с учетом определения об исправлении опечатки от 06.12.2011 г..) по делу N А64-5651/2011 с ООО "Финансовое развитие" в пользу Муниципального образования - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области взыскано 579587 руб. 59 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка N 04-04/56 от 25.03.2010 г.. в сумме 352126 руб. 59 коп. за июль, август 2011 г.., пени за просрочку платежа в сумме 161966 руб. за период с 25.03.2011 г.. по 29.06.2011 г.., пени в сумме 65495 руб. за июль, август 2011 г..

Указанным решением также расторгнут договор аренды земельного участка N 04-04/56 от 25.03.2010 г.., заключенный между Муниципальным образованием - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области и ООО "Финансовое развитие". В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Финансовое развитие" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.12.2011 г.. по делу N А64-5651/2011 отменить.

В судебное заседание апелляционного суда 21.02.2012 г.. не явился представитель заявителя апелляционной жалобы.

Учитывая наличие у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения названного лица о времени и месте судебного разбирательства (статьи 121, 123 АПК РФ), апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Муниципального образования - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции - не подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 25.03.2010 г.. между Муниципальным образованием - Первомайский район Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом и землеустройству Первомайского района Тамбовской области (арендодатель) и ООО "Финансовое развитие" (арендатор) был заключен договор аренды N 04-04/56 земельного участка для размещения торгового центра (рынка) общей площадью 28983 кв.м с кадастровым номером 68:12:0101016:26, расположенного в юго-западной части кадастрового квартала р.п. Первомайский Первомайского района Тамбовской области.

В соответствии с пунктом 2.2. названного договора срок его действия устанавливается с 25.03.2010 г.. по 24.02.2013г.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата за первый год аренды (с 25.03.2010 г.. по 24.03.2011 г..) составляет наибольшую цену аукциона - 320600 руб.

Арендная плата за первый год аренды перечисляется в течение пяти дней со дня подведения итогов аукциона арендатором на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 3.3. договора аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок на второй и последующие годы рассчитывается по базовым ставкам в соответствии с нормативными актами органов государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования

В силу пункта 3.5. договора размер арендной платы изменяется арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия арендатора, без внесения дополнений в договор и уведомления об этом арендатора, в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год с учетом коэффициента, установленного указанным законом, либо актом органа государственной власти Тамбовской области, либо органа местного самоуправления Первомайского района.

Пунктом 5.2. спорного договора предусмотрено, что арендатор несет ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно.

По акту приема-передачи от 25.03.2010 г.. земельный участок был передан ответчику.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик не исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей за период с 25.03.2010 г.., в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 556587 руб. 18 коп., неоднократно обращался к ответчику с требованием об уплате арендных платежей, начислив при этом неустойку в размере 161966 руб. 90 коп. за период с 25.03.2011 г.. по 29.06.2011 г..

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, истец обратился в суд с настоящим требованием.

ООО "Финансовое развитие", не признав исковые требования, обратилось к истцу со встречным иском о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 04-04-/56 от 25.03.2010 г.., устанавливающего размер арендной платы для ответчика, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Судебная коллегия апелляционного суда, также как и арбитражный суд области, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению и не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды N 04-04/56 от 25.03.2010 г.. земельного участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Разделом 3 договора сторонами согласованы сроки, порядок и условия внесения арендной платы.

Как следует из материалов дела, истец исполнил свои обязательства по договору, предоставив ответчику в аренду земельный участок, предусмотренный договором, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 25.03.2010 г.. (том 1, л.д. 19).

Между тем, ответчик обязанность по внесению арендных платежей не исполнял надлежащим образом, арендную плату не вносил.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства внесения арендных платежей в спорный период в полном объеме, суд приходит к выводу о правомерности заявленного требования о взыскании суммы основного долга.

Задолженность в сумме 556587 руб. 18 коп., уплаченная ответчиком в период судебного разбирательства платежным поручением N 165 от 05.07.2011 г.., была учтена истцом при определении подлежащей взысканию суммы основного долга, что послужило основанием для уменьшения заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно предусмотрена пунктом 5.2. спорного договора.

Учитывая наличие просрочки исполнения денежного обязательства со стороны ответчика, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованными требования истца о взыскании неустойки в виде пени за просрочку платежа в сумме 161966 руб. за период с 25.03.2011 г.. по 29.06.2011 г.., пени в сумме 65495 руб. за июль, август 2011 г..

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон, при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке, в том числе, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 4.1.3. спорного договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного не по целевому назначению и при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух подряд раз нарушал сроки внесения арендных платежей.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", предусмотрено, что если в разумный срок устранены нарушения условий договора, то требование о его расторжении удовлетворению не подлежит.

Однако ответчик произвел частичное погашение задолженности. На момент вынесения решения за ним числится задолженность по основному долгу и по неустойке.

Кроме того, в соответствии с п. 1.1 договора, земельный участок предоставлен для размещения торгового павильона (рынка).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок использовался ответчиком не по назначению, что также дает право истцу требовать досрочного расторжения заключенного между сторонами договора, в соответствии с пунктом 4.1.3. договора.

Доказательства, предоставленные ответчиком в обоснование обратного, как обосновано указано судом первой инстанции, не подтверждают факт освоения земельного участка именно ООО "Финансовое развитие" (л.д. 112-144), поскольку данные документы составлены на ООО "Ремстройсервис".

При таких обстоятельствах апелляционный суд, также как и суд области, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

Обращаясь со встречным исковым заявление, а впоследствии и с апелляционной жалобой, заявитель ссылается на то, что сторонами в данном случае в договоре не согласовано условие о цене, полагая при этом, что право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке противоречит статье 614 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом и не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска, в связи со следующим.

В силу правовой позиции, изложенной в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В рассматриваемом случае спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Условие о цене согласовано указанием размера арендных платежей за первый год и определения порядка расчета арендной платы в последующем.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год с учетом коэффициента, установленного указанным законом, либо актом органа государственной власти Тамбовской области, либо органа местного самоуправления Первомайского района.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанный вывод изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.

Кроме того, апелляционный суд, также как и суд области, полагает необоснованной ссылку ответчика на иную кадастровую стоимость земельного участка, указанную в кадастровом паспорте от 23.04.2009 г.., поскольку он содержит иное целевое использование участка "для многоэтажного жилищного строительства" и не являлся приложением к заключаемому договору аренды земельного участка.

При этом суд обращает внимание на то, что при заключении между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка N 04-04/56 от 25.03.2010 г.. приложением являлся кадастровый паспорт по состоянию на 01.02.2010 г.. с разрешенным использованием земельного участка "для размещения торгового центра (рынка)", площадью 28983 кв.м, с кадастровой стоимостью 34550054 руб. 64 коп., в отношении которого и заключался договор аренды.

В силу изложенного суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению и не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

Убедительных доводов относительно незаконности обжалуемого решения апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02 декабря 2011 г.. по делу N А64-5651/2011 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02 декабря 2011 г.. по делу N А64-5651/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова