Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 13АП-50/12

г. Санкт-Петербург

29 февраля 2012 г.

Дело N А21-4706/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии:

от заявителя: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-50/2012) ООО "Тикон" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.11.2011 г.. по делу N А21-4706/2011 (судья Широченко Д.В.), принятое

по заявлению ООО "Тикон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании незаконным отказа

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТИКОН" (ИНН 3906095857, ОГРН1033902800360) (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН 3906131304, ОГРН 1043902855446) (далее - Управление) о признании незаконными действий Управления, выразившихся в вынесении регистратором Кулинич Дмитрием Николаевичем 17 июня 2011 года сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/169/2011-583, о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/169/2011-583 от 17 июня 2011 года, об обязании Управления произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение записи об ипотеке земельного участка площадью 26054 кв.м, кадастровый номер 39:15:00 00 00:0121 адрес: Калининградскаяобласть,г.Калининград,ул.Холмогорская-ул.Толбухина - ул. Кутаисская.

Решением от 09 ноября 2011 года заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, заявитель просит решение отменить и заявленные требования удовлетворить.

В обоснование жалобы Общество сослалось на несоответствие изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела, указав, что в материалах регистрационного дела имеются акты, подтверждающие передачу объектов недвижимости по договорам N N 115/3п от 12.09.2009 г.., 169/4 от 08.06.2010 г.., 15/4 от 14.07.2008 г.., кроме того указав, что суд не проверил факт наличия у Управления доверенностей представителей дольщиков. Общество считает, что суд не исследовал оспариваемый отказ на соответствие его ст.20 ФЗ от 21.07.1997 г.. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), полагая, что регистратор сослался в качестве оснований для отказа на абзацы 4,10 п.1ст.20 закона, для применения которых, по мнению подателя жалобы, оснований не имелось.

Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Наймушин В.В., действуя в интересах заявителя, обратился в Управление с целью погашения записи об ипотеке земельного участка из земель населенных пунктов, под строительство многоквартирных домов со встроенными торговыми, административными помещениями, помещениями бытового обслуживания, площадью 26054 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул. Холмогоровская - ул. Толбухина - ул. Кутаисская, с кадастровым номером 39:15:000000:0121(далее - земельный участок), возникшей в пользу участников долевого строительства на основании заключенных между заявителем в качестве застройщика и участниками долевого строительства многоквартирных жилых домов, возводимых заявителем на указанном выше земельном участке.

Управление подготовило сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 июня 2011 года N 01/169/2011-583, в соответствии с которым отказало Обществу в государственной регистрации погашения записи об ипотеке земельного участка, поскольку представленные заявителем документы не позволяют сделать однозначный вывод о передаче всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства и прекращения ипотеки земельного участка.

Полагая, что указанные действия Управления, выразившиеся в вынесении сообщения об отказе в государственной регистрации права, являются незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий регистратора и признании отказа незаконным.

Дело рассмотрено судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В сообщении об отказе от 17.06.2011 г.. указаны следующие причины отказа в государственной регистрации:

- часть представленных актов от имени участников долевого строительства подписана доверенными лицами, отсутствие в представленных документах доверенностей не позволяют определить имелись ли у доверенных лиц полномочия на принятие объектов;

- в части актов указано на неполную оплату участником долевого строительства, что противоречит п.2ст.12 ФЗ от 30.12.2004 г.. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее - Закон N 214-ФЗ);

- часть представленных актов составлены в одностороннем порядке при отсутствии доказательств соблюдения требований п.6ст.8 названного закона;

- невозможность идентификации подлежащих передаче участникам долевого строительства объектов ввиду несоответствия указанных в актах характеристик передаваемых объектов характеристикам, указанным в договорах;

- передаточный акт на имя Дюжего Н.М. от 17.03.2008 г..подписан сторонами в нарушение ст.55 Градостроительного кодекса РФ до введения дома в эксплуатации. 18.03.2008 г..

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействиями) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

В силу ч. 4 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ в ходе судебного разбирательства арбитражный суд должен проверить оспариваемые акты и действия, установить соответствуют ли они закону или иному нормативному правовому акту.

Суд также должен установить нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку именно с наличием такого нарушения связывается вероятность признания акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными.

Наличие в оспариваемом сообщении наряду с другими правомерного основания для отказа в погашении записи об ипотеке земельного участка влечет отказ в удовлетворении требования об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При разрешении спора суд исходил из положений ФЗ N 214-ФЗ, ст.ст. 13, 20 Закона о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона).

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства.

Из содержания ст. 8 Закона N 214-ФЗ следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1); передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2); застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии ч. 4 статьи 8 закона либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 8).

В регистрирующем дела, копия которого приложена к настоящему делу, на листах 27, 33, 60, 61, 250, 251, 283 представлены односторонние акты без документального обоснования возможности их составления.

В ходе проведения правовой экспертизы, предусмотренной ст. 13 Закона о регистрации установлено несоответствие передаточного акта на имя Дюжего Н.М. от 17.03.2003 г.. требованиям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Противоречие даты акта 17.03.2003 г.. дате введения дома в эксплуатацию 18.03.2008 г.. не устранено заявителем. При этом ссылки на техническую ошибку для государственного регистратора не имеют значения.

Таким образом, неустраненные заявителем нарушения являются основанием для отказа в государственной регистрации.

Вместе с тем апелляционный суд согласен с доводами жалобы о полном исследовании судом доказательств. В материалах регистрационного дела содержатся акты приема-передачи объекта долевого строительства по договорам N N 115/3 от 12.09.2009 г.., 169/4 от 08.06.2010 г.., 15/4 от 14.07.2008 г.. (л.д. NN 53, 93, 178).

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ податель жалобы не опроверг вывод суда об отсутствии доверенности на имя представителя Ридухи С.В. В представленных документах доверенность, позволяющая от имени Ридухи С.В. принять объект, отсутствует.

По мнению апелляционного суда, наличие долга перед застройщиком, зафиксированное в передаточном акте, не является основанием для отказа в государственной регистрации прекращения ипотеки, поскольку ненадлежащие исполнение денежного обязательства должником не отменяет и не влияет на действительность исполненного застройщиком обязательства по передаче объекта.

Апелляционный суд также считает, что при наличии в передаточных актах указаний на договор долевого участия в строительстве, сведения о котором содержатся в ЕГРП, регистрирующий орган имел возможность идентифицировать объекты, в связи с чем данное основание апелляционный суд признал формальным.

Основания для отказа в государственной регистрации прав и прекращения государственной регистрации прав установлены ст. 20 Закона о регистрации. В соответствии с п. 1 в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).

Правовые основания отказа подтверждены в ходе рассмотрения дела.

Неполное исследование судом доказательств и частичное несоответствие выводов суда обстоятельствам дела не повлекло принятия неправильного решения, в связи с чем оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.11.2011 г.. по делу N А21-4706/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

О.Р. Старовойтова И.А. Тимухина