Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 15АП-708/12

город Ростов-на-Дону

29 февраля 2012 г.

дело N А32-15937/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

ответчика: Мелешкевич Л. В., представителя Горбатовой М.Н. по доверенности от 08.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Архипова Юрия Ивановича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2011 года по делу N А32-15937/2011

по иску индивидуального предпринимателя Архипова Юрия Ивановича

к ответчику Мелешкевич Ларисе Вячеславовне

при участии третьего лица Кропоткинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, о сохранении за истцом суммы задатка, о расторжении договора купли-продажи недвижимости и об истребовании объектов недвижимости из чужого незаконного владения,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Архипов Юрий Иванович (далее - истец, Архипов Ю.И.) обратился к индивидуальному предпринимателю Мелешкевич Ларисе Вячеславовне (далее - ответчик, Мелешкевич Л.В.) с исковыми требованиями:

- расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 20.07.2010, заключенный между Архиповым Ю.И. и Мелешкевич Л.В. в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. им. М.Горького, 2: мельничного оборудования, двух складов под зерно, трех гаражей, подсобного помещения, в связи с отказом ответчика Мелешкевич Л.В. исполнить условия договора - приобрести вышеуказанные объекты недвижимости (производственную базу) за 7 000 000 руб.,

- задаток, переданный Архипову Ю.И. в счет подтверждения заключения сделки купли-продажи в размере 3 000 000 руб., оставить за Архиповым Ю.И., в связи с уклонением Мелешкевич Л.В. от исполнения обязательств по предварительному договору от 20.07.2010,

- расторгнуть договор купли-продажи от 23.11.2010, заключенный между Архиповым Ю.И. и Мелешкевич Л.В., на объекты: здание прорабской (лит. А) общей площадью 190,6 кв.м.; столярный и полимерный цеха (лит. В) общей площадью 82,5 кв.м.; гараж на три машины (лит. Д) общей площадью 153 кв.м.; склад цемента (лит. Ж) общей площадью 16,2 кв.м; мельничный цех (лит.3,з) общей площадью 225,2 кв.м.; здание материального склада (лит. И) общей площадью 200,8 кв.м.; склад зерна (лит.К) общей площадью 533,4 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. им. М.Горького, ул. Северная, 2, на земельном участке общей площадью 1,17 га, находящемся у Архипова Ю.И. в аренде на основании договора аренды земель сельскохозяйственного качения N 988 от 24.04.1996, возвратив стороны в первоначальное положение, восстановив Архипова Ю.И. в правах на данные объекты,

- прекратить право собственности Мелешкевич Л.В. на указанные объекты недвижимости;

- обязать Мелешкевич Л.В. передать истцу объекты, в связи с ее отказом исполнить условия договора - приобрести вышеуказанные объекты недвижимости (производственную базу) за 7 000 000 руб.;

- истребовать из чужого незаконного владения Мелешкевич Л.В. объекты недвижимости, принадлежащие Архипову Ю.И. на праве собственности: весовую с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70,0 кв.м. (кадастровый номер 23:09:0602001:0:61), склад зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м. (кадастровый номер 23:09:0602001:0:69), расположенные по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. им. М.Горького, ул. Северная, д.2.

Исковые требования мотивированы тем, что 20.07.2010 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объектов производственной базы по цене 7 000 000 руб.

По договору купли-продажи от 23.11.2010 Мелешкевич Л.В. была передана часть объектов недвижимости, на которые было зарегистрировано право собственности Архипова Ю.И.: здание прорабской (лит.А), столярный и полимерный цеха (лит.В), гараж на три машины (лит.Д), склад цемента (лит.Ж), мельничный цех (лит.3,з), здание материального склада (лит. И) и склад зерна (лит.К). Мелешкевич Л.В. уплатила лишь 3 000 000 руб. в качестве задатка.

03.05.2011 истцом были зарегистрированный права на оставшиеся объекты производственной базы - на весовую с пристройкой (лит. Б, Б1) и склад зерна (лит. Л) и появилась возможность оформить сделку по продаже указанных объектов. Уведомлением от 19.05.2011 Мелешкевич Л.В. предложено завершить сделку по продаже объектов производственной базы и уплатить оставшиеся 4 000 000 руб., от чего ответчик отказался. Отказ Мелешкевич Л.В. от приобретения оставшихся объектов недвижимости является основанием для расторжения предварительного договора с возвратом переданных объектов продавцу и оставлением уплаченного задатка у продавца.

К участию в деле третьим лицом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 Архипову Ю.И. в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров, так как заключенный между сторонами договор купли-продажи от 23.11.2010 не является следствием заключенного ранее предварительного договора от 20.07.2010, так как объекты, указанные в договоре купли-продажи от 23.11.2010 и в предварительном договоре от 20.07.2010, не совпадают. Договор купли-продажи от 23.11.2010 сторонами исполнен, переход права собственности от продавца к покупателю на объекты зарегистрирован. Требование истца о виндикации весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) и склада зерна (лит. Л) отклонено ввиду недоказанности нахождения указанных объектов во владении ответчика.

Архипов Ю.И. обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- Кавказским районным судом Краснодарского края рассматривается дело по иску Мелешкевич Л.В. к Архипову Ю.И. о понуждении заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи с условием соразмерного понижения покупной цены на 3 500 000 руб. Основанием данного иска является предварительный договор купли-продажи от 20.07.2010. В связи с этим суд должен был удовлетворить ходатайство истца о прекращении производства по делу, так как имеется спор между одними и теми же сторонами о том же предмете и по тем же основаниям,

- суд оставил без внимания отказ истца от иска в части истребования от ответчика весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) и склада зерна (лит. Л), разрешил в указанной части спор по существу, нарушив нормы процессуального права,

- суд при принятии решения не учел, что и истец, и ответчик не отрицают, что договор купли-продажи от 23.11.2010 является следствием частичного исполнения предварительного договора от 20.07.2010. Об этом свидетельствует тот факт, что перечень объектов, указанных в договоре от 23.11.2010, соответствует перечню части объектов, указанных в предварительном договоре,

- суд не принял во внимание, что оплата по договору купли-продажи от 23.11.2010 Мелешкевич Л.В. не была произведена. Задаток был уплачен по предварительному договору купли-продажи, что Мелешкевич Л.В. не отрицает.

В отзыве на апелляционную жалобу Мелешкевич Л.В. указала на необоснованность приведенных Архиповым Ю.И. доводов. Архиповым Ю.И. в суды заявляются взаимоисключающие требования, одновременно с заявлением иска о расторжении договоров, Архиповым Ю.И. в суде общей юрисдикции заявлен иск о понуждении Мелешкевич Л.В. к заключению договора купли-продажи в отношении одних и тех же объектов. В приобретенных по договору купли-продажи от 23.11.2010 объектах Мелешкевич Л.В. произвла ремонт, склад цемента (лит. Ж) снесен и на его месте возведен новый объект недвижимости. Несение ответчиком значительных затрат на содержание спорных объектов делает невозможным их возврат продавцу. Довод об уклонении Мелешкевич Л.В. заключить договор купли-продажи на два оставшихся объекта противоречит фактическим обстоятельствам, так как Мелешкевич Л.В. обратилась в суд с требованием о понуждении Архипова Ю.И. заключить такой договор.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 21.02.2012 до 28.02.2012.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение оставить без изменения.

Архипов Ю.И. и третье лицо не обеспечили явку представителей в судебное заседание, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и его представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.07.2010 между Архиповым Ю.И. (продавец) и Мелешкевич Л.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель принять и оплатить производственную базу, мельничное оборудование, два склада под зерно, весовую, три гаража, подсобные помещения, расположенные по адресу: п. им. М.Горького, ул. Северная, 2, Кавказского района (л.д. 22-23 том 1).

В соответствии с условиями предварительного договора продавец и покупатель обязуются в срок до ноября 2010 года предоставить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи (пункт 2.1); продавец обязуется подписать основной договор купли-продажи на объект недвижимости в федеральной регистрационной службе в установленном законном порядке до ноября 2010 года (пункт 2.2).

В соответствии с пунктом 2.3. предварительного договора договор купли-продажи объекта продавец и покупатель договорились заключить по цене 7 000 000 руб. Покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора денежную сумму в размере 3 000 000 руб., а остальную сумму в размере 4 000 000 руб. в ноябре 2010 года. Задаток в размере 3 300 000 руб. был передан Архипову Ю.И. по расписке от 23.04.2010 (л.д. 151 том 1) и по расходным кассовым ордерам от 27.05.2010, 01.06.2010, 11.06.2010, 16.06.2010, 12.11.2010, 31.12.2010, 14.01.2011 (л.д. 74-80 том 1).

23.11.2010 между Архиповым Ю.И. (продавец) и Мелешкевич Л.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, а покупатель обязуется принять и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре: здание прорабской (лит. А) общей площадью 190,6 кв.м.; столярный и полимерные цеха (лит. В) общей площадью 82,5 кв.м.; гараж на три машины (лит. Д) общей площадью 153 кв.м.; склад цемента (лит. Ж) общей площадью 16,2 кв.м.; мельничный цех (литер З, з) общей площадью 225,2 кв.м.; здание материального склада (лит. И) общей площадью 200,8 кв.м.; склад зерна (лит. К) общей площадью 533,4 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, п. им. М.Горького, ул. Северная, д. 2, на земельном участке общей площадью 1,17 га, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 988 от 24.04.1996 (л.д. 27-30 том 1).

Стоимость объектов была оценена сторонами в 950 000 руб. (пункт 3.1 договора).

Переход права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 23.11.2010 был зарегистрирован за Мелешкевич Л.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 23-АИ N 343847, 23-АИ N 343848, 23-АИ N 343844, 23-АИ N 343845, 23-АИ N 343843, 23-АИ N 343846, 23-АИ N 343849, представленными в материалы дела (л.д. 67-73 том 1).

Архипов Ю.И., ссылаясь на то, что им были оформлены документы о праве собственности на иные объекты недвижимости производственной базы - весовую с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склад зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м., обратился к Мелешкевич Л.В. с требованием о заключении договора купли-продажи на указанные объекты в соответствии с условиями ранее заключенного предварительного договора купли-продажи от 20.07.2010 (л.д. 44 том 1). Данное требование оставлено Мелешкевич Л.В. без ответа.

После обращения Архипова Ю.И. о возврате ранее переданных объектов недвижимости, Мелешкевич Л.В. инициировала иск в Кавказский районный суд о понуждении Архипова Ю.И. заключить с ней основной договор купли-продажи производственной базы и наложение обеспечительных мер в виде запрета совершать сделки в отношении объектов, которые не вошли в предмет договора купли-продажи от 23.11.2010, о чем уведомила Архипова Ю.И. письмом от 14.06.2011 (л.д. 51, 118-121 том 1).

Данное обстоятельство явилось основанием для направления Архиповым Ю.И. в адрес Мелешкевич Л.В. предложения от 11.07.2011 о расторжении предварительного договора от 20.07.2010 и договора купли-продажи от 23.11.2010 (л.д. 117 том 1) и последующего обращения в суд с иском по настоящему делу.

Требования о расторжении предварительного договора от 20.07.2010 и договора купли-продажи от 23.11.2010 основаны на положениях подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено изменение и расторжение договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное нарушение Мелешкевич Л.В. условий предварительного договора от 20.07.2010 Архипов Ю.И. усматривает в ее отказе от заключения договора купли-продажи двух объектов - весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склада зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м., не включенных в договор купли-продажи от 23.11.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи от 23.11.2010 не является следствием заключенного между Архиповым Ю.И. и Мелешкевич Л.В. предварительного договора от 20.07.2010, так как объекты, указанные в договоре купли-продажи от 23.11.2010 и в предварительном договоре от 20.07.2010, не совпадают.

Данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам исходя из следующего.

Из содержания заключенного между сторонами предварительного договора от 20.07.2010 следует, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, входящих в состав имущественного комплекса производственной базы, расположенной по адресу: Кавказский район, п. им. М.Горького, ул. Северная, 2.

По договору купли-продажи от 23.11.2010 Архипов Ю.И. передал в собственность Мелешкевич Л.В. часть объектов недвижимого имущества производственной базы, на которые было зарегистрировано право собственности за продавцом.

В части двух объектов - весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склада зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м. реализация условий предварительного договора о заключении договора купли-продажи при подписании между сторонами договора купли-продажи от 23.11.2010 не могла быть осуществлена в виду отсутствия регистрации за Архиповым Ю.И. права собственности на указанные объекты.

Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано 09.06.2011 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2011 по делу N А32-33074/2010, которым за Архиповым Ю.И. право собственности на объекты признано в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 31-32 том 1).

Стороны сделки не отрицают факта заключения договора купли-продажи от 23.11.2010 части объектов недвижимого имущества во исполнение предварительного договора от 20.07.2010. Так, Архипов Ю.И. подтверждает заключение договора купли-продажи от 23.11.2010, что следует из его искового заявления по настоящему делу и его пояснений, данных в ходе рассмотрения настоящего дела. Мелешкевич Л.В., обратившись в Кавказский районный суд с иском о понуждении Архипова Ю.И. заключить с ней договор купли-продажи весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склада зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м. обосновывает свои требования неправомерным уклонением Архипова Ю.И. продать ей указанные объекты. В судебном заседании апелляционной инстанции Мелешкевич Л.В. подтвердила факт заключения договора купли-продажи от 23.11.2010 во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от 20.07.2010.

Вместе с тем, в удовлетворении иска в части отказа в расторжении предварительного договора купли-продажи от 20.07.2010 Архипову Ю.И. суд отказал правомерно, исходя из следующего.

В силу пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правовым последствием уклонения одной из сторон от заключения основного договора является право другой стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Архипов Ю.И., считающий свое право нарушенным уклонением Мелешкевич Л.В. заключить с ним договор на предусмотренные в предварительном договоре купли-продажи еще два объекта недвижимости, вправе требовать восстановления нарушенного права путем предъявления иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, а не расторжения предварительного договора.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Кавказским районным судом в рамках дела N 33-21988/2011, возбужденного по иску Мелешкевич Л. В., рассматривается также встречный иск Архипова Ю.И. о понуждении заключить договор купли-продажи весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склада зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м. по цене 4 000 000 руб. (л.д. 168 том 2). Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании ответчик и его представитель.

Требование о расторжении договора купли-продажи от 23.11.2010, по которому Архипов Ю.И. продал Мелешкевич Л.В. здание прорабской (лит. А) общей площадью 190,6 кв.м.; столярный и полимерный цеха (лит. В) общей площадью 82.5 кв.м.; гараж на три машины (лит. Д) общей площадью 153 кв.м.; склад цемента (лит. Ж) общей площадью 16,2 кв.м; мельничный цех (лит. 3,з) общей площадью 225,2 кв.м.; здание материального склада (лит. И) общей площадью 200,8 кв.м.; склад зерна (лит. К) общей площадью 533,4 кв.м. отклонено судом также правильно.

Архипов Ю.И. не обосновал свое требование о расторжении указанного договора. Данный договор сторонами был исполнен, объекты были переданы покупателю, покупателем была произведена оплата стоимости объектов в размере 950 000 руб. за счет внесенного по предварительному договору задатка, переход права собственности на объекты был зарегистрирован, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права не нашел своего подтверждения.

В материалах дела отсутствуют доказательства выражения истцом воли на отказ от иска по требованию о виндикации от ответчика двух объектов недвижимости: весовой с пристройкой (лит. Б, Б1) общей площадью 70 кв.м. и склада зерна (лит. Л) общей площадью 1171,2 кв.м.

Основания для прекращения производства по делу у суда также отсутствовали, поскольку отсутствует тождество исков, рассматриваемых в рамках настоящего дела и дела N 33-21988/2011, находящегося в производстве Кавказского районного суда. Дела отличаются предметом иска и процессуальным положением сторон (в рамках настоящего дела иск инициирован Архиповым Ю.И., в рамках дела N 33-21988/2011 иск предъявлен Мелешкевич Л.В. о понуждении Архипова Ю.И. заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи с условием соразмерного понижения покупной цены на 3 500 000 руб.).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

При рассмотрении дела суд первой инстанции не допустил нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену принятого судебного акта.

Расходы по апелляционной жалобе суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на заявителя жалобы. При обращении с апелляционной жалобой Архиповым Ю.И. государственная пошлина уплачена в установленном законом размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 6 декабря 2011 года по делу N А32-15937/2011 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник