Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2012 г. N 07АП-1112/12

г. Томск

01 марта 2012 г.

Дело N А67-3570/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2012 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Колупаевой Л.А., Кривошеиной С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ломиворотовым Л.М. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Казусь Д.В. по доверенности от 01.02.2012 г.. (на один год)

от ответчика: Аладышев С.В. по доверенности от 15.05.2009 г.. (на три года)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кочеева Сергея Дмитриевича на решение Арбитражного суда Томской области от 13 декабря 2011 года по делу N А67-3570/2011 (судья Гапон А.Н.)

по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска (ОГРН 1027000856211)

к индивидуальному предпринимателю Кочееву Сергею Дмитриевичу (ОРГНИП 305701708200028, ИНН 701900700863)

о взыскании задолженности по договору аренды

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Кочеева С.Д.

к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска

о признании недействительным п.2.1. договора N ТО-21-19140 от 17.11.2010

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска

УСТАНОВИЛ

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области к индивидуальному предпринимателю Кочееву Сергею Дмитриевичу (далее - ИП Кочеев С.Д., ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 460 839, 54 руб., пени за период с 02.12.2010 по 31.05.2011 в размере 43 679, 96 руб.

До принятия решение по делу ИП Кочеев С.Д. предъявил встречный иск к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска о признании недействительным п.2.1. договора N ТО-21-19140 от 17.11.2010.

Решением Арбитражного суда Томской области от 20 декабря 2011 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 460 839, 54 руб. задолженности по арендной плате, 42 315, 21 руб. пени; в остальной части иска и в удовлетворении встречных исковых требований, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кочеев С.Д. в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на не дачу судом оценки нарушения истцом земельного, гражданского и градостроительного законодательства в части не передачи земельного участка, пригодного для целевого использования - для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления городской пожарной охраны, а равно наличие запрета в соответствии с законодательством Томской области на строительство каких-либо объектов на переданном земельном участке, как находящегося в оползневой зоне; возникновения просрочки по уплате арендных платежей по договору вследствие просрочки кредитора по предоставлению земельного участка надлежащего качества, поскольку арендная плата является платой за пользование земельным участком, то в данном случае пользование арендованной вещью было запрещено законом, в связи с чем, арендная плата взыскиваться не может; просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований.

Истец в представленном отзыве просит решении суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской третье лицо не представило письменного отзыва на апелляционную жалобу.

Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска, извещенный надлежащим образом, явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу ч. 1 ст. 266, ч.3 ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие при имеющейся явке и материалах дела.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Томской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Томска N 949-з от 20.04.2010 г.. "О предоставлении Кочееву С.Д. в аренду сроком на два года земельного участка по адресу: г. Томск, пр. Мира, 20 для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления городской пожарной охраны" между Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и ИП Кочеевым С.Д. (арендатор) 17.11.2010 г.. заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 8791кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100027:0401, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8791кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100027:0401 по адресу: Томская область, г. Томск, пр.Мира, 20 (п.1.1), с видом разрешенного использования (назначения) земельного участка: для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления городской пожарной охраны ( п.1.4 договора).

Земельный участок считается переданным с момента, указанного в акте приема-передачи земельного участка (п.1.6 договора).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 20.04.2010 г.. по 19.04.2012 г.. (п. 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы сторонами оговорены в разделе 3 договора.

Пунктом 3.2 установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка, указанной в п.1.1 договора на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора.

Сумма ежегодных арендных платежей за земельный участок вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.7).

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, явилось основанием для обращения с иском в суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор, получивший земельный участок во владение и пользование, обязан вносить арендную плату независимо от того, используется ли им имущество.

Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает данные выводы суда первой инстанции, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Применительно к такому объекту аренды, как земельный участок, признаками, позволяющими определенно его установить, являются местоположение земельного участка и его границы.

Следуя материалам дела, Муниципальное образование "Город Томск" передало, а ИП Кочеев С.Д. принял в аренду земельный участок по акту приема-передачи от 17.11.2010 г.. в соответствии с Постановлением от 20.04.2010 г.. N 949-з.

В договоре аренды указан объект аренды, местоположение земельного участка и его границы обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся приложением к настоящему договору (п.1.2).

Актом приема-передачи стороны договора подтвердили, что обязательства по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии, пригодном к использованию целевому назначению, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Таким образом, между истцом и ответчиком достигнуто соглашение по предмету договора.

В связи с чем, доводы ИП Кочеева С.Д. о передаче ему земельного участка в состоянии не пригодном для целевого использования отклоняются за необоснованностью.

Ссылка ответчика на установление запрета на использование для целей строительных работ земельных участков в пределах оползневых зон, в том числе, и на земельный участок, арендуемый ИП Кочеевым по договору, не принимается судом апелляционной инстанции.

Доказательств того, что на момент передачи ИП Кочееву в аренду спорного земельного участка, последний находился в оползневой зоне, и не мог использоваться по назначения в материалах дела не имеется; утвержденные Распоряжением Администрации Томской области от 10.04.2009 г.. N 214-ра границы оползневых зон на территории муниципального образования "Город Томск" (л.д.61, т.1), не свидетельствуют о расположении спорного земельного участка в оползневой зоне, поскольку включен в состав оползневых зон на территории муниципального образования "Город Томск" Распоряжением Администрации Томской области от 21.10.2011 г.. N 1045-ра (л.д.78, т.1), однако, указанное не исключало возможность его использования по целевому назначению, в Распоряжении N 1045-ра такого запрета не содержится, кроме того, пунктом 2 Распоряжения рекомендовано администрации г.Томска обеспечить контроль за выполнением застройщиком земельного участка площадью 8791 кв.м. (кадастровый номер 70:21:0100027:0401), расположенный по адресу: область Томская, г.Томск, пр.Мира, 20, мероприятий по снижению геологического риска в соответствии с результатами инженерных изысканий и утвержденной проектной документацией.

При этом, ИП Кочеев совершал действия, направленные на использование земельного участка по целевому назначению, так из акта обследования от 10.11.2011 г.. (л.д.92, т.1) следует, что земельный участок частично огорожен бетонным забором, ведутся земляные работы (планировка территории, роется котлован), складированы сваи; 18.08.2011 г.. обратился с заявлением на получение разрешения на строительство, в выдаче которого отказано по причине несоответствия предоставленного пакета документов требованиям п.3 ч.7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, а именно, отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение Государственной экспертизы проектной документации (л.д.87, 88, 90 т.1).

При таких обстоятельствах, как обоснованно указано арбитражным судом, доказательств уведомления арендодателя о невозможности использования переданного земельного участка либо обращения с требованием о расторжении договора по указанным основаниям, ответчиком не представлено.

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Материалами дела подтверждается, что предприниматель при разрешении спора в суде первой инстанции не оспорил расчет задолженности по арендной плате в предъявленной сумме, не представил доказательств погашения задолженности, а также отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.

Судом первой инстанции на основании исследования и оценки, имеющихся в деле доказательств установлено, расчет арендной платы производился в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 17.11.2010, в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обоснованно взыскал задолженность в сумме 1 460 839, 54 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.10 договора от 17.11.2010 стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде начисления пени, которая в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Арбитражный суд, придя к выводу о доказанности просрочки исполнения обязательства ответчиком по внесению арендной платы, правомерному удовлетворил требования о взыскании пени в части с учетом, применения мер договорной ответственности в виде взыскания неустойки с момента заключения договора, а именно с даты его государственной регистрации, т.е. с 08.12.2010 г.., что согласуется с положением пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, руководствуясь нормами статьей 421, 425 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно исходил из доказанности материалами дела принятия предпринимателем обязанностей по исполнению условий заключенного договора аренды.

При этом, довод подателя апелляционной жалобы о том, что просрочка исполнения обязанности ответчика по уплате арендной платы вызвана просрочкой истца в предоставлении объекта аренды (земельного участка) надлежащего качества, что исключает его обязанность оплачивать арендные платежи, отклоняется в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из смысла указанных положений следует, ответчик по настоящему делу, ссылающийся на не совершение арендодателем действий по передаче земельного участка надлежащего качества, должен представить доказательства: уклонения арендодателя от совершения соответствующих действий, вследствие которых должник не мог исполнить своего обязательства, а само исполнение было надлежащим; таких доказательств ответчиком не представлено; кроме того, земельный участок был передан истцом и принят ответчиком; с уведомление о расторжении договора, освобождении земельного участка и необходимости принятии его истцом, ответчик к истцу не обращался, в связи с чем, отсутствует просрочка кредитора, вследствие которой должник не мог исполнить своего обязательства, а должник (ответчик), в свою очередь, не может считаться не просрочившим исполнения своего обязательства.

Обстоятельство злоупотребления истцом своим правом при предъявлении настоящего иска апелляционным судом не установлено, и ответчиком не доказано.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных первоначальных и встречных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявленные первоначальные исковые требования и отказал в удовлетворении встречного иска.

В целом доводы, приведенные подателем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

В связи с чем, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Излишне уплаченная ИП Кочеевым С.Д. при подаче апелляционной жалобой государственная пошлина на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, подпункта 1 пункта 1 статьи 330 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", размер подлежащей уплате государственной пошлины по настоящей апелляционной жалобе составляет 2000 рублей; подлежит возврату в размере 12 015 рублей 77 копеек.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Томской области от 13 декабря 2011 года по делу N А67-3570/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кочееву Сергею Дмитриевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 12 015 рублей 77 копеек по заявлению на перевод денежных средств от 11.01.2012 г.. в Сбербанке 8616/0162 за N 0065.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

Л.А.Колупаева С.В.Кривошеина