Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2012 г. N 09АП-3034/12

г. Москва

2 марта 2012 г.

Дело N А40-81010/11-120-655

Резолютивная часть постановления объявлена 29.02.2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.03.2012 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Седова С.П.,

судей: Лящевского И.С., Сазоновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаптевой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Джонс Лэнг ЛаСаль"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2011 г.

по делу N А40-81010/11-120-655, принятое судьей Блинниковой И.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Джонс Лэнг ЛаСаль"

(ОГРН 1037739102279, 115054, г. Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 3)

к Открытому акционерному обществу "Центр международной торговли"

(ОГРН 1027700072234, 123610, г. Москва, Краснопресненская наб., д. 12)

о взыскании задолженности и по встречному иску о признании недействительными в силу ничтожности пунктов договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Панченко А.Р. по доверенности от 22.07.2011 г. б/н,

от ответчика: Астахов В.И. по доверенности от 14.02.2012 г. N 0400-05/05,

Портнова Н.А. по доверенности от 30.12.2011 г. N 0400-05/92,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Джонс Лэнг ЛаСаль" (далее - ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Центр международной торговли" (далее - ОАО "Центр международной торговли") о взыскании задолженности по договору от 01.07.2009 г. N RU 33421 в размере 327.702,10 долларов США.

ОАО "Центр международной торговли" обратился со встречным иском к ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" о признании недействительными в силу ничтожности пунктов 4.5.3, 5.1, 5.2 и 5.5. договора от 01.07.2009 г. N RU 33421.

Решением суда от 26.12.2011 г. в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование своей апелляционной жалобы заявитель приводит следующие доводы: истечение срока действия договора не является основанием для прекращения обязательств, поскольку стороны предусмотрели специальный срок, в течение которого отдельные обязательства из договора сохраняют свое действие; оферта истца на оказание услуг по поиску потенциального клиента акцептована ответчиком путем подписания соответствующей регистрационной формы; имеющаяся в материала дела переписка сторон подтверждает оказание исполнителем услуг по подбору потенциальных арендаторов помещений; суд неверно квалифицировал спорный договор как договор возмездного оказания услуг; при отсутствии специального закона, регулирующего риэлтерскую деятельность, стороны в своих взаимоотношений исходили из сложившейся практики делового оборота.

ОАО "Центр международной торговли" представило отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к нему, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как видно из материалов дела, 01.06.2009 г. между ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" (исполнитель) и ОАО "Центр международной торговли" (заказчик) был заключен договор N RU 33421, по условиям которого исполнитель обязался оказать заказчику услуги по поиску потенциальных арендаторов помещений на объект недвижимости, расположенный по адресу: город Москва, Краснопресненская наб., д. 12, а заказчик, в свою очередь, обязался принять услуги и выплатить исполнителю предусмотренное договором вознаграждение (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор является заключенным с даты его подписания сторонами и действует 12 месяцев с даты его подписания договора.

Согласно пункту 4.5.2 договора, по факту подписания документа о сделке аренды и поступлении от клиента на счет заказчика первого денежного платежа или банковской гарантии или иного обеспечения исполнитель предоставляет заказчику два экземпляра акта приемки-передачи услуг. Подписанный заказчиком экземпляр акта должен быть возвращен исполнителю в течение трех рабочих дней после его получения. Если по истечении пяти рабочих дней не будет получен подписанный заказчиком экземпляр акта приемки-передачи услуг или представлен мотивированный отказ от его подписания, услуги будут считаться принятыми заказчиком в полном объеме.

Размер вознаграждения исполнителя согласован в разделе 5 договора.

При этом в пункте 5.5 договора определено, что в случае, если в течение девяти месяцев с даты окончания срока действия договора или досрочного прекращения договора одновременно с истцом и соисполнителем, ответчик подпишет документ о сделке аренды по объекту с любым клиентом, зарегистрированным за истцом или его аффилированным лицом, ответчик выплатит истцу вознаграждение в соответствии с пункта 5.1 договора.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что в период действия срока, предусмотренного пунктом 5.5 договора, ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.8 договора, зарегистрировал потенциального пользователя помещений (ОАО "Вертолеты России"), а также оказал ответчику услуги по представлению его интересов при проведении переговоров по заключению договора аренды и по согласованию условий аренды помещений. Данные действия исполнителя привели к заключению между ОАО "Центр международной торговли" и ОАО "Вертолеты России" договора аренды нежилых помещений от 05.03.2011 г. на передачу права пользования 3788,52 кв.м. офисных помещений на 21, 22, 28 и 29 этажах названного здания. Однако, ответчик направленные в его адрес отчеты об оказании услуг до настоящего времени не подписал, мотивированных возражений не заявил, следовательно, услуги считаются оказанными и подлежат отплате.

Размер задолженности заказчика по выплате исполнителю вознаграждения составляет 327.702,10 долларов США, в т.ч. НДС - 49.988,50 долларов США.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об истечении срока действия договора и отсутствии доказательств фактического оказания исполнителем услуг после прекращения действия договора.

По правилам ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 п. п. 3 ст. 425 ГК РФ договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что договор является заключенным с даты его подписания сторонами и действует 12 месяцев с даты его подписания договора.

Пунктом 3.4 договора определено, что окончание срока действия договора и досрочное расторжение договора не влечет за собой прекращение обязательства ответчика по уплате вознаграждения, возникшего в течение срока действия договора и не исполненного ответчиком на момент прекращения действия договора. Договор не содержит условий, обязывающих исполнителя продолжать оказывать услуги после окончания срока действия договора.

Таким образом, в данном случае договор прекратил действие в связи с истечением срока его действия 30.06.2010 года.

Доказательств продления действия договора либо наличия неисполненного со стороны ответчика обязательства по выплате вознаграждения за оказанные исполнителем в период действия договора услуги истцом в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено и из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства сторон прекращены по основаниям, предусмотренным договором.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истечение срока действия договора не является основанием для прекращения обязательств по договору, поскольку стороны предусмотрели специальный срок, в течение которого отдельные положения из договора продолжают свое действие (пункт 5.5 договора в его системной связи с пунктом 4.3.8), отклоняются судом апелляционной инстанции. Как следует из буквального содержания пункта 3.3 договора, обязанность заказчика по выплате исполнителю вознаграждения по истечении срока действия договора сохраняется при условии, что потенциальный клиент найден исполнителем в период действия договора и включен в подписанный сторонами по истечении срока действия договора акт приема-передачи зарегистрированных за исполнителем клиентов. Доказательств подписания такого акта с указанием в нем в качестве потенциального клиента ОАО "Вертолеты России" истцом не представлено и из материалов дела не усматривается. Следовательно, оснований для применения специальных условий о действии договора после истечении его срока не имеется. В данном случае к моменту направления истцом запроса о регистрации потенциального клиента 08.12.2010 договор прекратил действие. Доказательств продления срока действия договора или наличия между сторонами иных обязательственных правоотношений не имеется.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" путем регистрации потенциального клиента (ОАО "Вертолеты России") в предусмотренном договором порядке фактически направил ответчику оферту на оказание услуг, а ответчик путем подписания регистрационной формы акцептовал оказание данной услуги, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку направленная в адрес ответчика заявка не содержала в себе существенных условий договора возмездного оказания услуг. Кроме того, регистрационная форма от имени ответчика подписана сотрудником ответчика Колядиной О.В. Однако, доказательств наличия у данного работника полномочий совершать юридически значимые действия после истечения срока действия договора, как и доказательств последующего одобрения со стороны общества данной сделки истцом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что имеющаяся в материалах дела переписка подтверждает ведение ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" переговоров с ОАО "Вертолеты России" в целях заключения договора аренды помещений, не принимаются во внимание, поскольку совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяет апелляционному суду сделать однозначный вывод о том, что данная деятельность велась истцом по поручения ответчика и в его интересах. В частности, из письма истца от 18.03.2011 (т. 1 л.д. 39-40) следует, что ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" с октября 2008 года по март 2011 года оказывал ОАО "Вертолеты России" самостоятельные услуги по поиску помещений для этой компании на основании полученного от него запроса. Напротив, записи переговоров от 10.11.2011 г., 18.02.2011 г., 01.03.2011 г., письма ОАО "Вертолеты России" от 17.12.2010 г. и от 10.03.2011 г. свидетельствуют о совершении ответчиком самостоятельных действий по привлечению в качестве арендатора помещений данной организации. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что письмо ОАО "Вертолеты России" от 17.12.2010 г. первоначально направлялось истцу для ревизии, не принимаются во внимание, поскольку документально не подтверждены.

Доводы апелляционной жалобы о фактическом оказании истцом услуг по поиску потенциального арендатора нежилых помещений, не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции. В разделе 4.1 договора определен порядок предоставления истцом отчетов об оказанных услугах и совершенных действиях. В частности, согласно пункту 4.1.11 договора, исполнитель обязался до пятого числа каждого календарного месяца направлять заказчику отчет о проделанной за истекший месяц работе с указанием компаний, которым была направлена информация об объекте и в отношении которых направлялись запросы на регистрацию. Доказательств направления таких отчетов в адрес ответчика истцом не представлено. Имеющийся в материалах дела односторонний акт выполненных работ при условии, что ответчик оспаривает оказание каких-либо услуг по договору, в силу ст. 68 АПК РФ не может быть признан апелляционным судом в качестве достаточного и допустимого доказательства по делу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что пункты 4.5.3, 5.1, 5.2, и 5.5 договора возмездного оказания услуг от 01.07.2009 N RU 3421 являются недействительными как не соответствующие действующему законодательству.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В пункте 4.5.3 договора установлено, что обязательства заказчика в отношении каждого документа о сделке аренды считаются исполненными после выплаты исполнителю полной суммы вознаграждения в отношении такого документа о сделке аренды.

Пунктами 5.1, 5.2 договора предусмотрено, что в случае подписания заказчиком документа о сделке аренды с клиентом, представленным исполнителем/соисполнителем, сумма вознаграждения, причитающегося исполнителю, составит 6,66 % / 1,67 % от средней арифметической совокупной годовой базовой арендной платы, не включающей НДС, рассчитанной за весь срок аренды без учета периодов, в течение которых клиенту предоставляются освобождение или скидки по оплате арендной платы.

По правилам ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как установлено ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае, исходя из буквального содержания условий договора, стороны поставили обязанность заказчика по оплате оказанных ему исполнителем услуг в зависимость от факта заключения и суммы сделки по аренде недвижимости. Таким образом стоимость услуг зависит не только от воли сторон договора, но и от воли не участвующего в нем возможного арендатора, который согласовывает стоимость арендной платы.

Между тем, в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 г. N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами ООО "Агентство корпоративной безопасности" и гражданина В.В. Макеева" разъяснено, что федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин.

Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора.

При оказании услуг оплате подлежат только сами действия (деятельность) исполнителя, а не тот специфический результат, для достижения которого заключается соответствующий договор, что также следует из смысла пункта 1 статьи 423 ГК Российской Федерации.

В системе действующего правового регулирования отношений по возмездному оказанию услуг положениями п. 1 ст. 779 и п. 1 ст. 781 ГК РФ не предполагается удовлетворение требования исполнителя о выплате вознаграждения по договору возмездного оказания услуг, если данное требование обосновывается условием, ставящим размер и сам факт оплаты услуг в зависимость от совершения или не совершения в будущем юридически значимого действия, не имеющего прямой связи с предметом договора.

Данный вывод Конституционного суда Российской Федерации носит универсальный характер, то есть подлежит применению не только к случаям оказания адвокатами юридических услуг, но и к услугам, оказываемым риэлторами. В противном случае он бы вводил дискриминацию по профессиональному признаку, что прямо противоречит положению статьи 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом и судом.

Эту позицию разделяет и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо от 29.09.1999 г. N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг").

Включение же в текст договора о возмездном оказании услуг условия о выплате вознаграждения в зависимости от факта заключения и суммы сделки по аренде недвижимости расходится с основными началами гражданского законодательства, допускающими свободу сторон в определении любых условий договора, если они не противоречат законодательству (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора были не вправе ставить наступление обязанности по оплате оказанных услуг и ее размер в зависимость от факта заключения и суммы сделки по аренде недвижимости, в связи с чем пункты 4.5.3, 5.1 и 5.2 договора в этой части являются ничтожным.

В данном случае, если бы факт оказания услуг исполнителем и принятия их заказчиком был подтвержден, для определения их стоимости необходимо было бы применение положений статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае, если в течение девяти месяцев с даты окончания срока действия договора или досрочного прекращения договора одновременно с истцом и соисполнителем, ответчик подпишет документ о сделке аренды по объекту с любым клиентом, зарегистрированным за истцом или его аффилированным лицом, ответчик выплатит истцу вознаграждение в соответствии с пунктом 5.1 договора.

Суд первой инстанции правомерно признал недействительным пункт 5.5 договора как несоответствующей ст.ст. 8, 307, 314, 407, 425, 779, 781 ГК РФ, поскольку в отсутствие основного обязательства не может возникнуть отдельная обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определенное действие, в частности, уплатить деньги.

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что суд неверно квалифицировал спорный договор как договор возмездного оказания услуг, поскольку исходя из целей, преследуемых сторонами при заключении спорного договора, а также направленности действительной воли сторон, изложенной в тексте договора, последний должен квалифицироваться либо как смешанный договор, включающий в себя элементы агентирования, поручения, коммерческого посредничества и только в последнюю очередь - оказания услуг, либо как договор, прямо не предусмотренный ГК РФ (т.н. непоименованная сделка)

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенными истцом доводами по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 (поручение) или главой 51 (комиссия) Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 Кодекса или существу агентского договора.

Агентский договор относится к посредническим договорам. Для его квалификации в качестве агентского требуется наличие существенного условия о посредничестве агента между принципалом и той компанией, с которой принципал совершает какие-либо сделки. В этом состоит отличие агентского договора от других видов договоров, например, договора возмездного оказания услуг.

В рассматриваемом случае по условиям договора исполнитель обязался оказать заказчику услуги на определенных договором условиях, а заказчик, в свою очередь, обязался принять услуги и выплатить исполнителю вознаграждение (пункт 2.1 договора). Перечень оказываемых услуг приведен в разделе 4.1 договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что предмет и перечень оказываемых по договору услуг не позволяет квалифицировать спорный договор как договор агентирования, поскольку не предусматривает совершение исполнителем посреднических действий в интересах заказчика. В данном случае услуги и действия исполнителя, образующие предмет договора, по существу направлены на распространение информации об объекте недвижимости на рынке и на участие в переговорах с лицами, заинтересованными в получении в аренду помещений строящегося объекта недвижимости ответчика. Объем хозяйственных интересов ответчика в спорном договоре составляет формирование и стимулирование интереса потенциальных арендаторов к объекту недвижимости ответчика, позволяющего заключать в будущем договоры на выгодных для ответчика условиях. Совершенные исполнителем по договору действия по поиску потенциальных клиентов ни непосредственно, ни по своим последствиям не связаны с исполнением клиентами обязательств по договорам аренды помещений объекта недвижимости, в том числе в части уплаты ими арендных платежей

При таких обстоятельствах, оснований для квалификации спорного договора как посреднического у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка апелляционной жалобы на необходимость применения судом обычаев делового оборота в сфере оказания риэлторских услуг, не принимаются во внимание апелляционным судом, поскольку в силу ст. 6 ГК РФ, обычай делового оборота применяется, если отношение, входящее в предмет гражданского права, не урегулировано законодательством или соглашением сторон. При этом обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям закона, применению не подлежат (п. 2 ст. ГК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования ООО "Джонс Лэнг ЛаСаль" необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, правильно оценены доводы сторон и вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ, главой 25.3 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2011 г. по делу N А40-81010/11-120-655 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Джонс Лэнг ЛаСаль" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

С.П. Седов

Судьи

И.С. Лящевский Е.А. Сазонова