Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2012 г. N 15АП-14125/11

город Ростов-на-Дону

28 февраля 2012 г.

дело N А32-10808/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от ответчика - Лапиной С.А. по доверенности от 10.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 по делу N А32-10808/2011, принятое в составе судьи Данько М.М.,

по иску Администрации муниципального образования Тимашевский район (ОГРН 1022304839182/ ИНН 2353011258),

к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1052304971872/ ИНН 2309094110),

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Тимашевский район (далее администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее ООО "Каскад", ответчик), просила:

расторгнуть договор аренды от 26 декабря 2007 N 3100007710 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:31:0806001:30;

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды ООО "Каскад" на земельный участок за N 23-23-05/015/2009-828 с датой регистрации 16.06.2009 год.

Требования мотивированы тем, что предоставленный в аренду земельный участок обществом не используется по назначению, указанному в договоре, что является основанием для его расторжения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 исковые требования удовлетворены. На основании актов обследования от 17 сентября 2008, от 11 июня 2009, от 16 июня 2010 года, от 18 января 2011 года, от 25 февраля 2011 года суд установил, что на арендованном земельном участке строительство стационарной автозаправочной станции не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению.

Руководствуясь п.3.2.5 договора, ст.ст. 450,452,619 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что неиспользование земельного участка по назначению, указанному в договоре, с момента подписания договора более трех лет, а с момента его регистрации и до поступления иска в суд один год и десять месяцев, является существенным нарушением условия договора, которое может повлечь его расторжение.

ООО "Каскад" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в иске в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что отсутствие правовой оценки представленных в суд актов обследования земельного 17.09.2008, 11.06.2009,16.06.2010, 18.01.2011, 25.02.2011 г. составленных с нарушением ч. 3 ст. 64 АПК РФ повлекло приобщение к делу доказательств собранных с нарушением федерального закона.

Акты обследования 17.09.2008, 11.06.2009 не могут доказывать неиспользование земельного участка, так как на момент обследования земельного участка договор аренды не прошел государственную регистрацию и не являлся заключенным. Представленные акты обследования от 16.06.2010, 18.01.2011, 25.02.2011 г. составлены в Хуторе Танцура Крамаренко, который не является ни одним из мест возможного проведения проверок, указанных в законе. Судом не изучены полномочия специалиста 1 категории администрации Дербенского сельского поселения Тимашевского района на проведение муниципального земельного контроля.

Форма предоставленных актов также не соответствует ст. 16 ФЗ РФ от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Проверки от 16.06.2010, 18.01.2011 и 25.02.2011 г. проведены с грубым нарушением требований ФЗ РФ от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", что влечет за собой недействительность их результатов.

Соответственно, результаты проверки, изложенные в актах обследования от 16.06.2010,18.01.2011 и 25.02.2011 г. не могут являться доказательствами наличия факта неиспользования арендатором земельного участка в течение срока, указанного в договоре.

Судом не дана надлежащая правовая оценка представленному истцом письменному доказательству - предупреждению от 21.01.2011 г.., а также оценка разумности представленного для устранения нарушения 30-дневного срока. Не учтен тот факт, что на момент принятия решения у арендатора земельного участка - ООО "КАСКАД" имеется договор на оказание услуг по сбору исходно-разрешительной документации, проведению геологических и геодезических изысканий, по осуществлению проектирования, а также сопровождения получения государственной экспертизы проведенных изысканий и прохождения государственной экспертизы проектной документации с проектной организацией. Практика делового оборота показывает, что сбор исходно-разрешительной документации, геологические и геодезические изыскания, сам процесс проектирования, а также прохождение экспертизы занимает минимум 1 год.

В связи с тем, что предоставленный истцом срок не является разумным и достаточным для устранения нарушения, соответственно арендатор не мог воспользоваться своим правом. Сам по себе факт направления предупреждения не может расцениваться как основание возникновения у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора аренды.

При рассмотрении настоящего спора о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство в связи с неиспользованием, должны были применяться положения подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ. Суд исходил из того, что в качестве существенно условия в договоре предусмотрен срок освоения в течение одного года. Настоящее положение договора не может применяться, так как исходя из диспозиции нормы, содержащейся в подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка в течение трех лет. Договором же может быть предусмотрен больший, а не меньший срок. Меньший срок неиспользования земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Безосновательно утверждение суда о том, что разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном участке. Стадия сбора документов, прохождения согласований и экспертиз проектной документации не рассматривается судом как деятельность по освоению земельного участка, что противоречит требованиям Градостроительного Кодекса РФ.

Арендатор не имеет задолженности по арендной плате за земельный участок, занимается сбором исходно разрешительной документации и проведением геодезических и геологических изысканий, а также имеет договор на проектирование объекта с целью последующего получения разрешения на строительство, что свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором всех существенных условий договора аренды и отсутствии оснований для его досрочного расторжения.

Настоящий земельный участок предоставлялся в рамках распоряжения Губернатора Краснодарского края N 1291р от 25.12.2006 года "О поддержке инвестиционного проекта общества с ограниченной ответственностью "Каскад". Это распоряжение в настоящее время является действующим и обязательно к исполнению.

09.09.2011 года в адрес главы Тимашеского района Краснодарского края было направлено письмо от руководителя ООО "КАСКАД" Шумахера И.Д. с предоставлением гарантийных обязательств по освоению земельного участка в 2012 году.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация муниципального образования Тимашевский район указала, что администрацией осуществлялась не проверка деятельности юридического лица, а обследование земельного участка из неразграниченных земель государственной собственности, предоставленного в аренду ООО "Каскад", которое не осуществляло никаких работ, что привело к засорению земельного участка сорной растительностью. В связи с тем, что участок не огорожен, это приводит к засорению соседних с ним земельных участков, нарушает санитарное состояние Дербентского сельского поселения, на территории которого находится данный земельный участок, тогда как согласно условиям договора (п.4.1.7) арендатор обязан содержать арендуемый участок в должном санитарном порядке и чистоте.

Кроме того, в ходе судебного заседания ООО "Каскад" не отрицало факт неиспользования земельного участка и представило письмо о том, что с 2012 года (срок договора истекает 05.07.2012 года) оно обязуется приступить к освоению земельного участка.

С момента фактического получения участка, т.е. с 5.07.2007 года (п. 1.4. договора аренды) ООО "Каскад" было предоставлено достаточно времени, чтобы приступить к подготовке строительства и получению разрешительной документации.

Судом установлено, что арендатор допустил неиспользование земельного участка с момента подписания договора более трех лет, а с момента его регистрации и до поступления иска в суд один год и девять месяцев (тогда как согласно постановлению главы муниципального образования Тимашевский район от 05.07.2007 N 2102 ООО "Каскад" обязано было обратиться в регистрирующий орган в течение 70 дней, а не спустя полтора года с момента подписания договора).

Условия договора аренды согласованы и подписаны сторонами, не противоречат гражданскому законодательству, регламентирующему порядок заключения и расторжения договоров, в частности статьям 450,452, 619 ГК РФ.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указал, что анализ действующего законодательства позволяет прийти к следующим выводам: существуют два понятия применительно к моменту начала использования земельного участка: освоение земельного участка и непосредственно использование земельного участка.

Под освоением земельного участка понимается период с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка в Главном Управлении федеральной регистрационной службы по дату выдачи/получения разрешения на строительство (срок данного этапа в законе не установлен). В этот период арендатор совершает все необходимые действия, связанные с получением разрешения на строительство. До государственной регистрации договора аренды земельного освоение земельного участка невозможно, так как отсутствуют правовые основания владения и пользования земельным участком. Для договора, подлежащего государственной регистрации, момент заключения и вступления его в силу связан с актом регистрации. Незаключенный договор, как и недействительная сделка, не порождают прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля их сторон.

Исходя из содержания предупреждения от 21.01.2011 г.. началом использования земельного участка по целевому назначению и в соответствии с установленным разрешенным использованием истец указывает получение разрешения на строительство. При этом ни истец и ни суд не учитывают, что для получения разрешения на строительство необходимо провести геодезические и геологические изыскания на земельном участке, проектные работы, пройти государственную экспертизу проектной документации, а также представить ряд других документов, предусмотренных ст.51 Градостроительного Кодекса РФ. т. е. пройти процедуру освоения земельного участка.

Между тем, требования ст.47 Градостроительного кодекса РФ устанавливают, что для подготовки и реализации проектной документации необходимо провести инженерные изыскания. Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регулируются ст. 47 Градостроительного Кодекса РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 (ред. от 04.02.2011) "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства".

В соответствии с пунктом 4 вышеуказанного Постановления Правительства, основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Заказчик (застройщик) и исполнитель определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия, определяемые в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, в том числе сроки производства работ.

После государственной регистрации договора аренды на земельный участок ООО "КАСКАД" заключило договор подряда от 25 февраля 2010 года с ООО "Проект-Строй-Дизайн" на подготовку проектно-сметной документации с получением положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Календарным планом выполнения работ предусматривалось, что инженерно-геодезические изыскания и инженерно-геологические изыскания также производит ООО "Проект-Строй-Дизайн". В календарном плане были предусмотрены сроки производства проектных работ по этапам. В связи с тем, что в Российской Федерации отсутствуют утвержденные федеральными органами власти нормативы продолжительности проектирования объектов строительства, а имеющиеся акты не позволяли рассчитать соответствующие сроки для проектируемого объекта, - сроки для проведения инженерных изысканий и проектирования по аналогии принимались исходя из утвержденных Правительством Москвы НОРМ продолжительности проектирования объектов строительства (МРР-3.1.10-97) и НОРМ продолжительности выполнения изыскательских работ (МРР - 3.2.04-98). Рассчитанные и установленные нормы выполнения работ нашли свое отражение в календарном плане выполнения работ (Приложение N 4 к договору от 25 февраля 2010 года). Общий срок проведения инженерно-геодезических, инженерно-геологических и проектных работ с учетом согласования вышеуказанных работ с заказчиком составил 20 месяцев. Из них 2 месяца составили инженерно-геодезические изыскания с оформлением результатов инженерных изысканий и передачей их заказчику (п.4 НОРМ продолжительности выполнения изыскательских работ (МРР - 3.2.04-98)). 4 месяца составили инженерно-геологические изыскания (таблицы 5.1. и 5.2. НОРМ продолжительности выполнения изыскательских работ (МРР 3.2.04-98)). Общая продолжительность проектирования стадий ЭП, II. Р.РП принималась с учетом проектирования комплексного проекта с совмещением по времени проектирования отдельных сооружений, входящих в комплекс (Примечание к таблице 6 НОРМ продолжительности проектирования объектов строительства (МРР-3.1.10-97)) и в совокупности составила 12 месяцев, что соответствует совокупному расчетному времени по таблицам 5.5. и 6.0. НОРМ продолжительности проектирования объектов строительства (МРР-3.1.10-97), так как проектируется МАЗК с магазином. Сроки проведения государственной экспертизы проектной документации устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".

Таким образом, предоставленный истцом в предупреждении от 21.01.2011 30-дневный срок не является разумным для получения разрешения на строительство и начала использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Администрация в отзыве просила оставить решение суда без изменения и рассмотреть дело без участия ее представителя.

В судебном заседании представитель ООО "Каскад" апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда отменить, в иске отказать.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления главы муниципального образования Тимашевский район от 05.07.2007 N 2102 между истцом и ответчиком подписан договор от 26.12.2007 N 3100007710 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:31:08 06 001:0030 из земель населенных пунктов площадью 4000 кв.м для строительства стационарной автозаправочной станции по адресу: Тимашевский район, Дербентский сельский округ, автодорога Краснодар-Ейск, поворот на х.Дербентский км 45+200 с правой стороны".

В пункте 3.2.5. договора стороны установили, что в одностороннем порядке договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка в течении одного года.

В ходе осуществления муниципального контроля за использованием арендатором земельного участка администрацией составлены акты обследования от 17 сентября 2008, от 11 июня 2009, от 16 июня 2010 года, от 18 января 2011 года, от 25 февраля 2011 года, из которых следует, что на арендованном земельном участке строительство стационарной автозаправочной станции не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению, зарастает сорной растительностью.

Истцом 21.01.2011 года ответчику было направлено предупреждение о необходимости в течение 30 дней приступить к строительству автозаправочной станции. Письмо получено ответчиком 24.01.2011.

По истечении указанного срока, истец повторно обследовал земельный участок 25 февраля 2011 года и установил, что строительство ответчиком не ведется, на участке - засохшая сорная растительность.

После проведения 25.02.2011 года обследование земельного участка и установления его неиспользования по целевому назначению, ответчику было направлено письмо от 10.03.2011 года N 141-1519/11-06.1 с соглашением N 06.1-16.1/16 от 28.02.2011 о расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 1 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пункт 3.2.5 договора от 26.12.2007 N 3100007710 аренды земельного участка, предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течении одного года, противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, следовательно, в силу ст.ст.168,180 ГК РФ является недействительным (ничтожным) и не влечет правовых последствий.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выписке из ЕГРП от 06.07.2010 N 05/067/2010-055 договор от 26.12.2007 N3100007710 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:31:08 06 001:0030 зарегистрирован 16.06.2009 г.. N регистрации 23-23-05/015/2009-828 (л.д. 21), следовательно, договор аренды считается заключенным с 16.06.2009 г..

С иском о расторжении договора аренды администрация обратилась 03.05.2011, т.е. установленный законом трехгодичный срок неиспользования земельного участка, который следует исчислять с даты регистрации договора аренды в регистрирующем органе, не истек и арендодатель не вправе требовать прекращения арендных правоотношений.

Указанное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в иске.

Кроме того, с учетом представленных суду апелляционной инстанции доказательств, истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком договора аренды земельного участка.

Согласно п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Топографическая съемка участка для проектирования многотопливного автозаправочного комплекса с магазином на автодороге "Краснодар-Ейск" Дербентского сельского округа, поворот на х.Дербентский, 45+200 (справа) Тимашевский район, отчет по инженерно-геологическим изысканиям N 11-1187/75/ИИ изготовленный ООО "Центр-Проект", договор подряда N 54 от 10.03.2010 между ООО "Каскад" и ООО "Проект-Строй-Дизайн" на изготовление проектно-сметной документации с получением положительного заключения в ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза", а также рабочая документация по указанному объекту, подтверждают доводы ответчика о начале освоения земельного участка с марта 2010 г.. Суду представлены также договоры подряда от 18.10.2011 на строительство объекта, поставки оборудования от 17.10.2011, доказательства обращения общества 27.01.2012 с заявлениями о выдаче градостроительного плана и разрешения на строительство.

Указанные документы не представлялись суду первой инстанции, следовательно, не могли быть оценены и приняты во внимание при вынесении решения.

Учитывая наличие доказательств освоения ответчиком земельного участка после государственной регистрации договора аренды, т.е. в течение года с момента его заключения, оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 по делу N А32-10808/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования Тимашевский район (ОГРН 1022304839182/ ИНН 2353011258) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1052304971872/ ИНН 2309094110) 2000 (две тысячи) рублей расходов по государственной пошлине.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко И.Н. Глазунова