Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 15АП-720/12

город Ростов-на-Дону

27 февраля 2012 г.

дело N А53-14969/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Кухарский А.Б., доверенность от 24.02.2012

от ответчика: представитель Мозговой А.В., доверенность от 14.11.2011; представитель Татарлы В.Н, доверенность от 14.08.2011

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 08.12.2011 по делу N А53-14969/2011

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" (ИНН 6164028535, ОГРН 1026103286340)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (ИНН 6164023390, ОГРН 1026103301388)

при участии третьего лица территориального управления Федерального агентства по управления государственным имуществом ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Ростовской области в Ростовской области

о взыскании задолженности по арендной плате

принятое судьей Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" (далее - истец, учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (далее - ответчик, ООО "Алекс"), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, о взыскании 158 180 рублей задолженности по арендной плате, 4 855 рублей пени, о выселении ответчика из занимаемого помещения общей площадью 121 кв.м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, д. 23.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении комплексной химической и технико-криминалистической судебной экспертизы с целью установления лица, выполнившего подпись от имени генерального директора Мозгового А.В., а также установления факта химического и (или) термического и (или) световое воздействие на договор аренды.

Решением суда отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении комплексной химической и судебно-криминалистической экспертизы. С ООО "Алекс" взыскано в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" 158 180 рублей задолженности по арендной плате, 4 855 рублей пени, 9 891 рубль 05 копеек расходов по оплате государственной пошлины. Суд решил выселить ООО "Алекс" из занимаемого помещения общей площадью 121 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, д. 23.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор аренды N 27/10 от 01.03.2010 и дополнительное соглашение к нему подписан от имени Мозгового А.В. иным лицом. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу экспертизы. Ответчик отрицает наличие каких-либо договорных отношений с истцом.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве. Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое отклонено апелляционным судом в связи с отсутствием оснований для ее назначения, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства, подтверждающие как наличие договорных отношений между сторонами, так и фактическое использование ответчиком помещения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 01.03.2010 года между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" (арендодатель) и ООО "Алекс" (арендатор) на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 28.12.2009 N 482-р, протокола заседания комиссии по проведению торгов от 01.03.2010 N 3-1/09 заключен договор аренды N27/10, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 23/42/29, общей площадью 121 кв.м. Цель аренды - эксплуатация кафе.

Срок аренды установлен с 01.03.2010 по 31.01.2011 (пункт 1.2 договора). Дополнительным соглашением от 01.02.2011 к договору аренды от 01.03.2010 N 27/10 срок аренды продлен до 28.02.2011.

Пунктом 1.3 договора стоимость годовой арендной платы сданных в аренду помещений определяется в соответствии с действующим законодательством и отражается в Протоколе заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в федеральной собственности от 01.03.2010 N 3-1/09.

Согласно протоколу N 3-1/09 годовой размер арендной платы составил 918 180 рублей 00 копеек, сумма ежемесячной арендной платы составляет 76 515 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ежемесячные платежи за пользование арендуемым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме равной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 3.2 договора + НДС. Арендная плата без учета НДС ежемесячно равными частями не позднее десятого числа отчетного месяца перечисляется арендатором в федеральный бюджет на счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области. НДС, начисленный на ежемесячную арендную плату в рублях, перечисляется арендатором по платежным реквизитам обычных платежей НДС.

Пунктом 4.1 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки установленные настоящим договором, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1998 N 576 он уплачивает Управлению Федерального казначейства по Ростовской области пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения настоящего договора за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно пункту 2.28 договора после окончания срока аренды арендатор обязан освободить помещение, произвести общий текущий ремонт его и передать арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии.

По истечении срока действия договора аренды Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" направило в адрес общества письмо от 04.03.2011 N 03-10/175 с предложением освободить занимаемое нежилое помещение в срок до 14.03.2011 с соблюдением процедуры возврата, предусмотренной пунктом 2.2.8 договора аренды N 27/10.

Не получив ответа на данное письмо, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" повторно в адрес арендатора направило письмо от 28.06.2011 N 03-10/558 с предложением освободить незаконно занимаемое нежилое помещение в срок до 29.06.2011, произвести его общий и текущий ремонт, передать арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии на основании пункта 2.2.8 договора аренды N 27/10. Кроме того, учреждение указало о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате в размере 158 180 рублей, пени в размере 4 855 рублей в срок до 29.06.2011.

Указанные претензии оставлены без ответа и удовлетворения со стороны ООО "Алекс", что послужило основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требовании на основании следующего.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Спорное недвижимое имущество находится в федеральной собственности, закреплено на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова", находится на его балансе. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 28.12.2009 N 482-р наделено правом передачи спорного имущества в аренду.

Таким образом, истец, реализуя правомочия делегированные собственником недвижимого объекта, правомерно передал нежилое помещение по договору аренды N 27/10 от 01.03.2010, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Алекс".

В соответствии со статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возвращения имущества.

Ответчик в возражениях на исковых требования и в апелляционной жалобе отрицает факта заключения договора и принятия помещения обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" в аренду.

Суд первой инстанции, исследовав подлинники представленных истцом документов в подтверждение исковых требований, установил, что договор N 27/10, дополнительное соглашение к нему, акт приема-передачи от 01.03.2010 имеют подпись, выполненную от имени ООО "Алекс" его законным представителем генеральным директором Мозговым Александром Викторовичем и оттиск печати юридического лица. Ответчик при рассмотрении настоящего спора не заявлял об утере (хищении) печати или фальсификации ее оттиска на представленных документах. Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 27.02.2010, то есть на момент заключения договора аренды N 27/10 от 01.03.2010 генеральным директором общества являлся Мозговой Александр Викторович.

Относительно доводов ответчика о том, что подпись в договоре от имени Мозгового А.В. поставлена иным лицом, суд первой инстанции обоснованно указал, что даже в случае подписания договора и акта приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2010 иным лицом, сам факт совершения платежей, последующие действия по использованию помещения и внесению арендной платы являются безусловным свидетельством одобрения этих действий ответчиком.

При таких обстоятельствах с учетом подтверждения представленными в материалы дела документами выражение воли ООО "Алекс" на заключение договора аренды от N 27/10 от 01.03.2010, при приеме помещения в эксплуатацию, а также фактическое использование арендуемых помещений, оплаты арендных платежей с марта по декабрь 2010 года, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении комплексной химической и технико-криминалистической судебной экспертизы по делу, судом первой инстанции отказано обоснованно.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку в нарушение положений статьи 65 Арбитражный процессуальный кодекс РФ не представлено доказательств оплаты задолженности по договору аренды материалами дела подтверждается наличие задолженности по арендной плате, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 158 180 рублей обоснованно удовлетворены судом первой инстанции. Ответчиком расчет задолженности не оспорен, контррасчет не представлен.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени по договору аренды за период с 11.12.2010 по 27.06.2011 в размере 3 685 рублей 40 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что за неисполнение обязательства, по оплате, установленного настоящим договором, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1998 N 576 арендатор уплачивает Управлению Федерального казначейства по ростовской области пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения договора за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено и материалами дела подтверждено наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате в размере 158 180 рублей, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 4 855 рублей неустойки.

Ответчиком расчет и размер неустойки не оспорен, доводов о несоразмерности и снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ не заявлено.

Истцом заявлено требование о выселении ООО "Алекс" из занимаемого помещения общей площадью 121 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, д. 23.

Согласно положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Таким образом, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования положений статей 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сторонами договора может быть предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в том случае, если соответствующий запрет не установлен законодательством.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященная правоотношениям, возникшим из договора аренды, не содержит запрета на право стороны договора аренды на односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок.

В случае расторжения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения контрагентом уведомления об отказе от исполнения договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, в том числе вручить его под расписку или направлять заказным письмом с уведомлением о вручении.

Как следует из материалов дела, 04.03.2011 арендодатель направил в адрес ООО "Алекс" уведомление об окончании срока действия договора с 28.02.2011, как это установлено дополнительным соглашением от 01.02.2011, с указанием о необходимости произвести возврат арендованного имущества и уплате имеющейся задолженности (за период с декабря 2010 по февраль 2011 года).

Письмом от 28.06.2011 учреждение повторно направило письмо арендатору с предложением освободить арендуемого нежилого помещения и уплате имеющейся задолженности (за период с декабря 2010 по февраль 2011 года).

Получение указанных уведомлений обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" подтверждается материалами дела, а также, по сути, не оспаривается сторонами.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу, о прекращении действия договора аренды нежилого помещения 01.03.2010 N 27/10 в срок с 01.03.2011, как это установлено пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.02.2011 к договору аренды N 27/10 от 01.03.2010, а также уведомлениями арендодателя от 04.03.2011, от 28.06.2011.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения оно должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2.2.8 договора аренды N 27/10 от 01.03.2010 предусмотрено, что после окончания срока аренды арендатор обязан освободить помещение, произвести общий текущий ремонт его и передать арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен способ защиты нарушенного права арендодателя - присуждение арендатора к исполнению обязанности по возврату имущества в натуре.

На основании изложенного, требования истца о выселении общества с ограниченной ответственностью "Алекс" из занимаемого помещения общей площадью 121 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, д. 23, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы том, что договор аренды не подписывался Мозговым А.В., апелляционный суд отклоняет как ничем не подтвержденные, основаны на визуальном сравнении ответчиком подписи данного лица в договоре и иных документах. Договор и дополнительное соглашение к нему подписаны сторонами, заверены печатями, достоверность представленных документов в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, лицами, участвующими в деле, не оспорена. Фактическое пользование помещением установлено в ходе судебного разбирательства, ответчиком не оспорено, кроме того, производилась частичная оплата расходов на оплату коммунальных услуг.

В материалах дела также имеются заявка на участие в торгах на право заключения договора аренды, заявление о предлагаемой ответчиком годовой сумме арендной платы и протокол от 01.03.2010 N 3-1/09, которым ответчик был признан победителем торгов. Указанные документы подтверждают обоснованность исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу N А53-14969/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева