Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 08АП-10232/11

город Омск

29 февраля 2012 г.

Дело N А75-6216/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сердитовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10232/2011) общества с ограниченной ответственностью "Рента" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2011 по делу N А75-6216/2011 (судья Зубакина О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рента" (ОГРН 1028600944305, адрес места нахождения - 628617, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Нижневартовск, ул. Пермская, д. 9, кв. 57) к администрации города Нижневартовск об обязании предоставить в собственность за плату земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Рента" - директор Миронов Н.Ю. (паспорт; протокол собрания участников ООО "Рента" N 3 от 02.03.2010);

от администрации города Нижневартовска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - истец, ООО "Рента", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Нижневартовска (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор купли-продажи, согласно которому ООО "Рента" предоставляется в собственность за плату земельный участок, площадью 0,2598 га (кадастровый N 86:11:0102011:59) под не жилое здание - магазин, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округу - Югра, г. Нижневартовск, ул. Нефтяников, д. 85 "а" (далее - земельный участок) и определить выкупную стоимость земельного участка в размере 402 043 руб. 75 коп. (т.1, л.д.125-126).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2011 по делу N А75-6216/2011 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с необоснованностью необходимости предоставления истцу земельного участка, площадь которого намного больше площади для использования магазина, рассчитанной в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации согласно утвержденным нормативам.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Рента" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Податель жалобы обращает внимание на то, что суд, принимая обжалуемое решение, не учел, что земельный участок предоставлен истцу в пользование еще в 1997 году, когда норматив для магазинов не действовал. К тому же, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 17.02.2003 производство по делу по иску администрации к ООО "Рента" об истребовании земельного участка под магазином прекращено. То есть, вопрос о предоставлении земельного участка в существующих границах был разрешен в 2003 году.

Из межевого плана спорного земельного участка (утвержден в октябре 2009 года) видно, что смежные земельные участки, которые были предоставлены для капитального строительства, уже стоят на государственном кадастровом учете; границы участка ООО "Рента" оставлены на существующих местах. Следовательно, к определению нормы предоставления земельного участка в данном случае применять правовой акт, возникший после сложившихся правоотношений между ООО "Рента" и администрацией, неправомерно.

Указывает на отсутствие доказательств того, что в соответствии с утвержденным до обращения ООО "Рента" планом развития города Нижневартовска часть земельного участка либо весь участок будет застроена объектами недвижимости. Из акта проверки отдела муниципального земельного контроля администрации города Нижневартовска с фототаблицами видно, что строительство, о котором заявил ответчик как о будущем строительстве, фактически завершено. При этом часть земельного участка, выделенного ООО "Рента", не задействована.

Считает несостоятельным довод администрации о том, что часть земельного участка, на который претендует истец, нужна для благоустройства построенного дома. Под жилищное строительство предоставляются земельные участки, поставленные на кадастровый учет. Застройщик осуществляет строительство в пределах выделенного ему участка, благоустройство дома при этом предусматривается и дополнительных земель не требует.

Податель жалобы полагает, что действия администрации можно расценивать как злоупотребление правом, поскольку ею не предпринимались меры для выделения ООО "Рента" участка под магазин.

Администрация города Нижневартовска в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Утверждает, что в дело представлены документы, подтверждающие начало строительства многоквартирного дома на смежном участке и необходимость задействовать часть участка, ранее предоставленного ООО "Рента", под обустройство двух пожарных проездов к жилым домам и на благоустройство территории. Отмечает, что ранее участок предоставлялся истцу в аренду до начала капитального строительства.

Представитель администрации города Нижневартовск, надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 АПК РФ в судебное заседание не явился.

В письменном отзыве администрация просила рассмотреть дело без участия ее представителя.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Ответчиком с отзывом в дело представлена экспликация генерального плана микрорайона 10Б, согласно которой на участке запланировано строительство детского сада N 40.

Экспликация приобщена к материалам дела, так как подлежит оценке судом при проверке обоснованности возражений на апелляционную жалобу (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

Представитель ООО "Рента" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО "Рента" согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.06.2004 (т.1, л.д.12) на праве собственности принадлежит одноэтажное нежилое здание - магазин "Дионис" (Лит. А), общей площадью 263,9 кв.м, инв. N 2232, расположенное по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Нефтяников, д. 85 "а",

Указанной нежилое здание расположено на земельном участке, ранее предоставленном Обществу по договору аренды земельного участка от 30.07.1997 N 345-АЗ (т.1, л.д.71-72).

В 2009 году земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом от 17.03.2011 (т.1, л.д.16-17).

ООО "Рента" в письме от 24.12.2009 N 06 (т.1, л.д.128) к главе города Нижневартовска просило о предоставлении земельного участка площадью 0,2598 га (кадастровый номер 86:11:0102011:59) в собственность под существующий объект - магазин "Дионис".

В ответ Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска (письмо от 11.02.2010 N 331/36-01 - т.1, л.д.129) сообщил Обществу о направлении заявления для рассмотрения и согласования в управление архитектуры и градостроительства администрации города с указанием на то, что испрашиваемый земельный участок ранее предоставлялся в аренду только до начала капитальной застройки микрорайона.

Общество также обращалось с заявлениям исх. N 06 от 01.12.2009, исх. N 06 от 03.03.2010 о предоставлении расчета выкупной стоимости земельного участка (т.1, л.д. 127, 130), на последнее из которых Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска пояснил, что управление архитектуры и градостроительства администрации города Нижневартовска возражает против предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку на прилегающей к магазину территории ведется строительство многоквартирного жилого дома, общая площадь земельного участка превышает нормы, необходимые для размещения магазина общей площадью 263,9 кв. м.

В письме от 25.05.2010 ООО "Рента" к Департаменту муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска вновь просило о предоставлении ему земельного участка (кадастровый номер 86:11:0102011:59) в собственность (т.1, л.д.10).

Ответ не последовал.

Двадцать первого марта 2011 года Общество обратилось к Главе города с заявлением о предоставлении расчета выкупной стоимости земельного участка площадью 0,2598 га (т.1, л.д.21), на что в письме исх. N 1045/36-01 от 22.04.2011 Департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска указано на нецелесообразность представления расчета выкупной стоимости со ссылкой на отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, а также не необходимость корректировки границ земельного участка (т.1, л.д. 22).

В августе 2011 года ООО "Рента" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании администрации заключить договор купли-продажи, согласно которому ООО "Рента" предоставляется в собственность за плату земельный участок, площадью 0,2598 га (кадастровый N 86:11:0102011:59) под не жилое здание - магазин, и определить выкупную стоимость земельного участка в размере 402 043 руб. 75 коп. (т.1, л.д.125-126).

В качестве правового обоснования иска указаны статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения.

Требования ООО "Рента" оцениваются судом как требование о понуждении ответчика к заключению договора на определенных условиях. Способ защиты нарушенного права, выбранный истцом, соответствует способам защиты, указанным в статьях 12, 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

То есть, основанием для понуждения заключить договор является факт уклонения ответчика от заключения договора, а также наличие у последнего обязанности по заключению договора.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (абзац 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

Государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, что подтверждается кадастровым паспортом участка (т.1, л.д.16).

ООО "Рента", как собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на получение земельного участка под объектом в собственность. Однако необходимо учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольным и постройками и расположенных на земельных участках, от носящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ).

При этом в силу пункт 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается возможность отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под находящимися в их собственности зданиями, строениями, сооружениями, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ); установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, перечень оснований, по которым допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является ограниченным. Отказ в предоставлении участка по иным основаниям, кроме указанных в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ, противоречит положениям ЗК РФ.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании. В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Администрация, отказывая истцу в предоставлении в собственность земельного участка, ссылалась на то, что управление архитектуры и градостроительства администрации города Нижневартовска возражает против предоставления в собственность испрашиваемого участка, поскольку на прилегающей к магазину территории ведется строительство многоквартирного жилого дома и общая площадь земельного участка превышает нормы, необходимые для размещения магазина общей площадью 263,9 кв. м.

К тому же, отказывая в предоставлении расчета выкупной стоимости участка, Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации города Нижневартовска указывал на наличие планов по задействованию части участка под благоустройство жилого дома.

На это же указано в отзыве администрации на исковое заявление, в котором отмечалось, что Обществом испрашивается земельный участок не соответствующий нормативам предоставления для размещения магазина.

Суд апелляционной инстанции находит позицию администрации обоснованной.

Из договора аренды N 345-АЗ от 30.07.1997 следует, что он заключен с ООО "Рента" до начала капитальной застройки (пункт 1.2 договора).

На предоставление в аренду участка до начала капитального строительства прямо указано в постановлении Главы администрации города от 30.06.1997 N 480 (т.2, л.д. 22)

В пункте 5.4 указано, что договор может быть расторгнут по иным основаниям, при этом сторона-инициатор обязана предупредить другую сторону за месяц до предполагаемой даты расторжения.

Данный пункт договора соотносится с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок).

Главой города 23.06.2003 ООО "Рента" направлено письмо исх. N 01-395/1 (т.1, л.д.73), где сказано, что на участке в соответствии с проектом застройки 10Б микрорайона предусмотрено строительство жилого дома, в связи с чем, заявляется отказ от договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация пояснила, что в дело представлены документы, подтверждающие начало строительства многоквартирного дома на смежном участке и необходимость задействовать часть участка, ранее предоставленного ООО "Рента", под обустройство двух пожарных проездов к жилым домам и на благоустройство территории.

В деле имеется градостроительный план 10Б микрорайона (т.1, л.д.105-109), развернутый ситуационный план и ведомость инженерных сетей с указанием места, где предполагается обустройство двух пожарных проездов к жилым домам (т.1, л.д.115-116).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, изучив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, полагает, что они подтверждают наличие интересов администрации в части земельного участка, ранее предоставленного истцу в аренду. Так, в градостроительном плане 10Б микрорайона указано, что в границах земельного участка под объекты капитального строительства и объекты культурного наследия находится магазин - N 1 согласно градостроительному чертежу (т.1, л.д.108-109). Из чертежа видно, что магазин входит в зону допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Ответчиком представлена обзорная схема из дежурной кадастровой карты города Нижневартовска (т.2, л.д.17-18), из которой можно определить местоположение участка, на который претендует истец, и многоквартирных домов, строительство которых предполагалось по градостроительному плану.

При сопоставлении обзорных схем и ситуационного плана судом установлено, что утверждения ответчика о строительстве жилых домов на смежном участке соответствуют действительности. К тому же, эти документы доказывают расположение испрашиваемого земельного участка прямо на территории предполагаемого подъезда к домам.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком соответствующим образом подтверждено наличие оснований для отказа в предоставлении ООО "Рента" земельного участка в заявленном размере.

В связи с чем, обязанность ответчика по заключению договора купли-продажи земельного участка истцу не установлено. А, значит, не представляется возможным говорить об уклонении администрации от совершения сделки.

К тому же, суд апелляционной инстанции находит обоснованной позицию администрации о неправомерности требования Общества о предоставлении участка площадью 0,2598 га, которая намного превышает нормы, необходимые для размещения магазина общей площадью 263,9 кв. м.

Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ определено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

На основании пункта 3 статьи 33 ЗК РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденным и в установленном порядке нормам и отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами земле пользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно принятым в 2009 году региональным нормативам градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (таблица N 11), утвержденных приказом Департамента строительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.02.2009 N 31-НП, по нормативам площадь территории для размещения магазина торговой площадью 263,9 кв. м составляет 0,09 га. (0,03 га на каждые 100 кв.м торговой площади).

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ и пункта 2 статьи 35 ЗК РФ заявитель имеет право на земельный участок занятый недвижимостью в размере, необходимом для его использования.

В нарушение этого требования ООО "Рента" никаких доказательств того, что ему для использования принадлежащего на праве собственности нежилого здания необходим земельный участок в заявленном размере, в дело не представлено.

В таком случае не может быть применена выкупная стоимость земельного участка, предложенная Обществом, поскольку она определяется, исходя из площади предоставляемого участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что норматив для магазинов не может быть применен ввиду его отсутствия на момент предоставления земельного участка в аренду, признается несостоятельным. Факт предоставления участка в аренду не имеет никакого отношения к возникшему у истца в силу статьи 36 ЗК РФ права на получение участка под принадлежащим ему строением. К тому же, норматив подлежит применению с момента вступления в силу утвердившего его приказа; ООО "Рента" обратилось с заявлением (письмом) о предоставлении ему участка, когда норматив уже действовал.

Ссылка подателя жалобы на решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 17.02.2003 (т.1, л.д.138-140) отклоняется, так как производство по делу N А75-4308-т/02-187-Г/03 прекращено в связи с отказом администрации города Нижневартовска от иска об истребовании земельного участка из незаконного владения ООО "Рента". Такой судебный акт в любом случае не свидетельствует о разрешении судом вопроса о предоставлении земельного участка Обществу.

Утверждение истца о завершении строительства домов, о котором ответчик заявил как о будущем строительстве, а также о том, что при этом часть земельного участка, выделенного ООО "Рента", не задействована, не имеет правового значения для настоящего спора ввиду вышеизложенного. Администрация не оспаривает, что строительство ведется на смежных участках, утверждая, что часть участка, на который претендует истец, нужна для пожарных проездов к домам и благоустройства.

Злоупотребления правом со стороны ответчика судом апелляционной инстанции не усматривается. Администрация не обязана предпринимать какие-либо меры для выделения ООО "Рента" участка под магазин.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 31.10.2011 по делу N А75-6216/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба ООО "Рента" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.05.2010 N 139, ООО "Рента" при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1 000 руб., а фактически им была уплачена в сумме 2 000 руб., то излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату подателю апелляционной жалобы из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 31.10.2011 г. по делу N А75-6216/2011- оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Рента" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 64 от 14.11.2011 г. госпошлину в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк