Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 13АП-21366/11

г. Санкт-Петербург

29 февраля 2012 г.

Дело N А21-3568/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Глазкова Е.Г., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русаковой А.В.

при участии:

от истца: представитель не направлен, сторона извещена

от ответчика: представитель не направлен, сторона извещена

от третьего лица: представитель не направлен, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21366/2011) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" (ОГРН 1083914002127, место нахождения: 238158, Калининградская обл, Черняховский р-н, г. Черняховск, Князя М.Б.Барклая -де-Толли, д. 2) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.10.2011 г. по делу N А21-3568/2011 (судья Т.В. Пахомова), принятое

по иску ООО "Управляющая компания "Наш дом"

к ЗАО "ТПК Балтийская"

3-е лицо: ТСЖ "Оптимист"

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом", ОГРН 1083914002127, место нахождения: 238158, Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, Князя М.Б.Барклая -де-Толли, д. 2 (далее - ООО "УК "Наш дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее - суд) с иском закрытому акционерному обществу Торгово-промышленная компания "Балтийская" (ОГРН 1023901649936, место нахождения: 236039, г. Калининград, Ленинский просп., д. 117, оф. 2 (далее - ЗАО "ТПК "Балтийская", ответчик) о взыскании 76 976 руб. 90 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Черняховск, ул. Ленина, 33.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено товарищество собственников жилья "Оптимист" (далее - ТСЖ "Оптимист").

Исковые требования истец обосновал нормами статей 429, 445, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), положениями договора управления с ответчиком.

Решением суда от 04.10.2011 г. в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал данное решение суда в апелляционном порядке, оспорив вывод суда об отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиком, полагая, что отсутствие письменного соглашения в форме договора не освобождает собственников помещений от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества. При этом, по мнению подателя жалобы, применение судом норм части 6 статьи 155 ЖК РФ необоснованно.

Истец указывает, что ТСЖ "Оптимист", заключая в соответствии со статьей 148 ЖК РФ договор с ООО "УК "Наш дом", передал часть своих функций по управлению указанной организации.

С учетом изложенного истец просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы ответчика, и полагая, что решение суда законно и обоснованно, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебное заседание представители сторон и третьего лица, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представителей не направили, что не является в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы истца по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 04.11. 2009 г. общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г.Черняховск, ул. Ленина, д. 33, было принято решение о выборе способа управления домом в форме товарищества собственников жилья (Протокол от 04.11.09 N 1). Согласно данному решению было создано, а в дальнейшем зарегистрировано товарищество собственников жилья "Оптимист".

13.11.2009 г. ТСЖ "Оптимист" и ООО "УК "Наш дом" (далее - Управляющий) заключили договор управления N 054-033, предметом которого явилось выполнение Управляющим работ по эффективному управлению многоквартирным домом, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в них собственников и нанимателей, надлежащее содержание общего имущества собственников дома, расположенного по адресу: г.Черняховск, ул. Ленина, д. 33 (пункт 2.1 договора).

ЗАО "ТПК "Балтийская" является собственником помещений общей площадью 565,3 кв. м в вышеуказанном доме. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения управляющей компании к ответчику с предложением заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Ленина, д. 33.

Из представленной в суд деловой переписки по вопросу заключения договора между управляющей компанией и ответчиком суд установил, что последний не возражал по заключению договора, при условии изменения методики оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома, установленной в договоре, в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Управляющая компания, не согласившись с условиями ЗАО "ТПК "Балтийская", предложила истцу заключить договор по содержанию и ремонту общего имущества дома с ТСЖ "Оптимист".

В связи с тем, что ответчиком так и не были заключены договоры ни с управляющей компанией, ни с ТСЖ и плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не производилась, управляющая компания, исполняя условия договора по управлению домом, обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "ТПК "Балтийская" о взыскании 76 976 руб. 90 коп. задолженности за содержание и ремонт мест общего пользования за период с 01.12.2009 г. по 31.03.2011 г.

Ответчик по заявленным требованиям возражал, полагая, что управляющая компания не является надлежащим истцом, в связи с тем, что между управляющей компанией и ответчиком договорные отношения отсутствуют, и правовые основания заключения подобного договора не предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. Кроме того, ответчик не является членом ТСЖ, в связи с чем, по его мнению, в соответствии с нормами жилищного законодательства обязательство по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества дома должно регулироваться договором между ТСЖ и собственником помещения, а не с управляющей компанией.

Также ответчик выразил возражения по вопросу установления размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, указывая на то, что решением собрания собственников жилья размер вносимой платы по данной категории помещений не утверждался.

Как отражено в решении, представитель третьего лица пояснил, что между ТСЖ и управляющей компанией в целях эффективного управления домом действительно был заключен договор, во исполнение обязательств по которому, управляющая компания осуществляет управление домом, в том числе, занимается сбором платежей за содержание и ремонт общего имущества. По вопросу установления размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования представитель ТСЖ пояснил, что собранием собственников жилья данный тариф не утверждался, однако правлением ТСЖ принято решение о применении норм по содержанию данной категории помещений, установленных решением N 115 городского Совета депутатов от 07.07.2009 г.

Изучив материалы дела, апелляционный суд считает апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, решение - подлежащим отмене как принятое при неприменении норм материального права, подлежащих применению.

Сделав правильные выводы о том, что собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доли в силу статей 37, 39, 158 ЖК РФ, статей 210, 249 ГК РФ, суд первой инстанции ввиду отсутствия договора между ТСЖ и ответчиком необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, указав что правовых оснований у управляющей компании по взысканию с ответчика платы по содержанию и ремонту общего имущества дома не имеется по следующим основаниям.

ЗАО "ТПК "Балтийская" не является членом ТСЖ "Оптимист", однако, в связи с тем, что решением собрания собственников жилья избрана форма управления домом в форме товарищества собственников жилья, исходя из буквального толкования положений статей 137, 144, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт мест общего пользования

должна производиться на основании договора, заключенного между собственником помещений и ТСЖ, а не по договорам, заключенным со сторонними организациями.

Отсутствие договорных отношений между ответчиком и управляющей компанией не влечет возникновения обязательств между сторонами, и, согласно выводам суда, правовых оснований у истца по взысканию с ответчика платы по содержанию и ремонту общего имущества не имеется.

Вместе с тем, фактические обстоятельства спора свидетельствуют, что в рамках рассматриваемого правоотношения обязанность собственника помещения по содержанию общего имущества многоквартирного дома возникает не в силу заключенного договора, а в силу прямого указания закона.

При этом истец сослался на выводы, изложенные в судебных актах арбитражных судов кассационной и надзорной инстанций (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ N 4910/10 от 09.11.2010 года, ФАС Уральского округа - Постановление от 20.08.2009 г. N Ф09-6007/09-С5, ФАС Поволжского округа - Постановление от 05.10.2009 г. по делу N А12-2628/2009, ФАС Западно-Сибирского округа - Постановление от 13.04.2010 г. по делу N А46-8724/2009, ФАС Поволжского округа - Постановление от 26.05.2009 г. по делу N А57-16460/2008, ФАС Северо-Западного округа - Постановление от 19.03.2010 г. по делу NА56-58016/2008) отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Апелляционный суд, проанализировав выводы судов надзорной и кассационной инстанции, оценив доводы истца и ответчика во взаимосвязи с правоприменительной практикой по аналогичным спорам и в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, приходит к выводу о том, что обжалуемое ООО "УК "Наш Дом" решение суда вынесено с нарушением норм действующего законодательства и нарушает единообразие в применении арбитражными судами норм права.

Ссылка суда на часть 6 статьи 155 ЖК РФ в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований несостоятельна. Указанная норма определяет лишь порядок внесения платы за содержание и ремонт общего имущества собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, но не освобождает собственника помещения при отсутствии договора о содержании и ремонте общего имущества не выполнять обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 565,3 м2 в доме N 33 по ул. Ленина в г. Черняховске. Для управления указанным многоквартирным домом создано ТСЖ "Оптимист". Ответчик членом ТСЖ не является.

Согласно части 6 статьи 155 ЖК РФ, не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Таким образом, указанная норма не обязывает собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ вносить плату исключительно товариществу собственников жилья, значит плата может вноситься как ТСЖ, так и другой организации, уполномоченной ТСЖ на сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества.

Между ООО "Управляющая компания "Наш дом" и ТСЖ "Оптимист" заключен договор управления N 054-033 от 13.11.2009 г. (далее договор управления). На основании пункта 6.1. договора управления - сбор платежей за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, а также иные платежи, установленные общим собранием собственников помещений, осуществляет Управвляющий - ООО "Управляющая компания "Наш дом". В соответствии с пунктом 3.1.6. договора управления в обязанности Управляющего входит осуществление начисления и сбор платы за услуги с предоставлением собственникам помещений расчетных документов в установленные сроки. Также, согласно пункту 3.1.17 договора, Управляющий осуществляет работу по предупреждению и снижению задолженности собственников помещений за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Таким образом, ТСЖ "Оптимист", заключая договор, передало часть функций по управлению управляющей организации. Заключение такого договора не только не противоречит ЖК РФ, но и предусмотрено статьей 148 ЖК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. При этом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, а именно пунктом 2 определено, что "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Также и в силу статьи 249 ГК РФ несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества

В отношении установления размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования судом установлено, что правлением ТСЖ принято решение о применении норм по содержанию данной категории помещений, к которой принадлежит помещение ответчика, установленных решением N 115 городского Совета депутатов от 07.07.2009 г.

При этом, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Таким образом апелляционный суд пришел к выводу, что предъявленные истцом требования являются законными, обоснованными по праву. Арифметический расчет взыскиваемой суммы задолженности ЗАО "ТПК "Балтийская" апелляционным судом проверен и признан правильным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно отказал управляющей компании в удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.10.2011 г. по делу N А21-3568/2011 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с закрытого акционерного общества Торгово-промышленная компания "Балтийская" (ОГРН 1023901649936, место нахождения: 236039, г. Калининград, Ленинский просп., д. 117, оф. 2) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" (ОГРН 1083914002127, место нахождения: 238150, Калининградская обл., г. Черняховск, ул. князя М.Б.Барклая-де-Толли) 76 976 руб. 90 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, 3 079 руб. 80 коп. государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

Е.Г. Глазков В.В. Черемошкина