Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 03АП-6252/11

г. Красноярск

27 февраля 2012 г.

Дело N А33-12049/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "08" февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" февраля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,

судей: Борисова Г.Н., Бабенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сызранцевой И.А.,

при участии:

от заявителя: Окладникова С.Г., представителя по доверенности от 06.07.2011; Маркевич Е.А., представителя по доверенности от 06.07.2011,

от ответчика: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 29.12.2011 N 145,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "16" ноября 2011 года по делу N А33-12049/2011, принятое судьей Чурилиной Е.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" (ОГРН 1022401942331, ИНН 2462017852) (далее - ООО "Бирюса ТД", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657) (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.11.2011 по делу N А33-12049/2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Бирюса ТД" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт на основании следующего:

- пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает только порядок возврата заявления арендатору и не является самостоятельным основанием для отказа в реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества;

- Департамент не пояснил конкретные причины отказа в реализации преимущественного права, ограничившись лишь ссылкой на нормы закона;

- суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что ООО "Бирюса ТД" пользовалось спорными помещениями менее двух лет на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что отсутствие регистрации договора аренды от 09.12.1998 N 4314 обусловлено отсутствием государственной регистрации права собственности муниципальным образованием на момент заключения договора аренды;

- в дополнении N 3 от 26.06.2000 к договору от 09.12.1998 N 4314 сторонами согласованы все существенные условия договора аренды (предмет договора, размер арендной платы и порядок ее внесения, цели использования помещений);

- требование части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения не распространяется на договоры аренды, заключенные на неопределенный срок;

- судом сделан неверный вывод о том, что ООО "Бирюса ТД" не имеет преимущественного права на выкуп помещения N 99, так как в указанное помещение входит помещение N 62, а заявитель арендует только его часть;

- фактически границы тамбура, входящего в состав помещения N 99, совпадают с границами арендуемой части помещения N 62, обозначенными в технических планах и экспликациях к договору аренды N 4314 от 09.12.1998, дополнению N 3 от 26.06.2000, договору N 10175 от 30.11.2006 и дополнениях к нему.

Представители заявителя изложили доводы апелляционной жалобы. Просят отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ответчика представил отзыв на апелляционную жалобу; изложил доводы отзыва. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значения для рассмотрения спора обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1032402940800.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" заключен договор аренды нежилого помещения (здания, строения) от 09.12.1998 N 4314, согласно пункту 1.1 которого комитет (арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает во временное пользование и владение нежилое помещение (кадастровый номер 05925) общей площадью 368,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, 116 "А", для использования под торговую деятельность.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 01.11.1998 по 31.12.2001.

Согласно пункту 4.2.13 договора аренды от 09.12.1998 N 4314 арендатор обязан произвести государственную регистрацию права аренды.

Указанное нежилое помещение передано обществу с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.1998.

В соответствии с дополнением от 26.06.2000 N 3 к указанному договору пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 358,95 кв.м. (по экспликации помещение N 79 первого этажа площадью 344,2 кв.м. и места общего пользования 14,75 кв.м. из расчета 59,0 кв.м. распределяется между арендаторами ООО "Бирюса-Авто", ООО "Бирюса ТД", ООО "Бирюса-Техно", ОАО "КСЕОН"), расположенные по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 116а, для использования под торговую деятельность.

Арендная плата с 01.06.2000 составляет 11 683 рубля 82 копейки в месяц (раздел III дополнения N 3 от 26.06.2000).

Дополнениями от 16.11.2001 N 4, от 05.11.2002 N 6, от 06.07.2005 N 11 к договору аренды нежилого помещения (здания, строения) от 09.12.1998 N 4314 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2002, до 31.12.2005, с 31.12.2005 по 30.11.2006 соответственно.

30 ноября 2006 года департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с обществом с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" заключен договор аренды нежилого помещения N 10175.

Согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 30.11.2006 N 10175 Департамент (арендодатель) обязуется передать обществу (арендатору), а общество (арендатор) обязуется принять во временное пользование часть нежилого помещения N 78 (комнаты NN 35, 37, 44, 45, 46, 51, 52, 62, 75) общей площадью 351,9 кв.м., места общего пользования - часть комнат NN 38, 39, 41, 42, 43, 65, 66, 73, 74 площадью 14,7 кв.м., итого общей площадью 366,6 кв.м., реестровый номер СТР05925, расположенные в г. Красноярске по адресу: пр. им. газеты Красноярский рабочий, 116 "А", для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 01.11.2006 по 30.09.2007.

Указанные нежилые помещения переданы обществу с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" по акту приема-передачи от 01.11.2006.

Дополнениями от 17.09.2007 N 2, от 29.12.2008 N 4, от 17.09.2009 N 7 к договору аренды нежилого помещения N 10175 от 30.11.2006 срок действия договора аренды продлен с 01.10.2007 по 31.08.2008, с 01.09.2008 по 31.07.2009 и с 01.08.2009 по 01.07.2010 соответственно.

Согласно дополнению от 19.02.2010 N 10 к договору аренды нежилого помещения N 10175 от 30.11.2006 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду в помещении N 78 комнаты NN 35-37, 44-46, 51, 52, 62, 75, часть комнат NN 62, 32, 33, 38-43, 55, 65, 66, 73, 74 общей площадью 370,3 кв.м., (реестровый номер СТР05925), расположенные по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, 116 "А", для использования под кафе, магазин, служебные помещения, совместно используемые площади".

07 июня 2011 года общество с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в котором просило продать в собственность нежилое помещение N 97 площадью 15,5 кв.м, нежилое помещение N 99 площадью 317,8 кв.м. и нежилое помещение N 95 площадью 8,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, 116 "А", арендуемые по договору N 10175 от 30.11.2006.

Уведомлением от 05.07.2011 N 30164 "Об отказе в реализации преимущественного права по заявлению от 06.06.2011 N 70" департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска уведомил общество с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" о том, что решением комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 95 площадью 8,1 кв.м., N 97 площадью 15,5 кв.м., N 99 площадью 317,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, 116 "А", на основании пункта 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушает права заявителя, последний обратился в Арбитражный суд Красноярского края с соответствующим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности отказа Департамента в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии с Положением о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденным постановлением администрации города от 15.02.2005 N 55/1, оспариваемый отказ в реализации преимущественного права, оформленный уведомлением от 05.07.2011 N 30164, принят в пределах полномочий Департамента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из буквального толкования части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что под арендуемым имуществом понимается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу указанного закона.

Факт того, что общество с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" в силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" является субъектом малого предпринимательства, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Согласно уведомлению от 05.07.2011 N 30164 ООО "Бирюса ТД" отказано в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений: N 95 площадью 8,1 кв.м., N 97 площадью 15,5 кв.м., N 99 площадью 317,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 116а, арендуемых по договору аренды от 30.11.2006 N 10175, на основании пункта 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

Исходя из протокола заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права от 05.07.2011 N 72 ООО "Бирюса-ТД" отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статьи 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Пунктом 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона. Закон официально опубликован 25.07.2008 (Российская газета, N 158). Следовательно, фактически вступил в силу с 05.08.2008.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что нежилые помещения у общества во временном владении и пользовании по договору аренды находятся с 01.11.2006, что подтверждается в том числе договором аренды нежилого помещения N 10175 от 30.11.2006, актом приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2006.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласно договору аренды нежилого помещения N 10175 от 30.11.2006 арендуемое имущество находится во временном пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного закона.

Довод общества о том, что суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что ООО "Бирюса ТД" пользовалось спорными помещениями менее двух лет на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" заключен договор аренды нежилого помещения (здания, строения) от 09.12.1998 N 4314.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 01.11.1998 по 31.12.2001.

Согласно пункту 4.2.13 договора аренды от 09.12.1998 N 4314 арендатор обязан произвести государственную регистрацию права аренды.

Указанное нежилое помещение передано обществу с ограниченной ответственностью "Бирюса ТД" по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.1998.

В соответствии с дополнением от 26.06.2000 N 3 к указанному договору пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 358,95 кв.м. (по экспликации помещение N 79 первого этажа площадью 344,2 кв.м. и места общего пользования 14,75 кв.м. из расчета 59,0 кв.м. распределяется между арендаторами ООО "Бирюса-Авто", ООО "Бирюса ТД", ООО "Бирюса-Техно", ОАО "КСЕОН"), расположенные по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 116а, для использования под торговую деятельность.

Дополнениями от 16.11.2001 N 4, от 05.11.2002 N 6, от 06.07.2005 N 11 к договору аренды нежилого помещения (здания, строения) от 09.12.1998 N 4314 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2002, до 31.12.2005, с 31.12.2005 по 30.11.2006 соответственно.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), действующего с 01.01.1998, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует и обществом не оспаривается, что договор аренды нежилого помещения (здания, строения) между заявителем и ответчиком от 09.12.1998 N 4314 заключен на срок более одного года (с 01.11.1998 по 31.12.2001).

Суд апелляционной инстанции не может согласится с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения от 09.12.1998 N 4314 подлежал государственной регистрации, на основании следующего.

В соответствии со статьей 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.

Согласно пункту 4 постановления администрации Красноярского края от 28.12.1998 N 737-П "О вопросах деятельности государственного учреждения юстиции "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края" (действующему на момент заключения договора аренды от 09.12.1998) Государственное учреждение юстиции "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края" приступило к осуществлению регистрационной деятельности с 1 января 1999 года на территории г.Красноярска.

Таким образом, договор аренды N 4314 от 09.12.1998 был заключен сторонами до создания на территории муниципального образования города Красноярска органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно статье 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 21 октября 1994 года до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку действующего порядка регистрации недвижимого имущества на территории муниципального образования города Красноярска на момент заключения сторонами договора аренды не было. Договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не обязывает арендатора осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших у него по сделке, заключенной до создания соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вместе с тем, неверный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 09.12.1998 N 4314 не привел к принятию неправильного решения по делу, исходя из следующего.

Материалами дела (дополнениями к договору, указанными выше) подтверждается, что в договор аренды N 4314 от 09.12.1998 впоследствии сторонами договора неоднократно вносились изменения и дополнения.

Дополнениями (в части срока действия договора аренды N 4314 от 09.12.1998) от 16.11.2001 N 4, от 05.11.2002 N 6, от 06.07.2005 N 11 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2002, до 31.12.2005, с 31.12.2005 по 30.11.2006 соответственно, то есть каждым из дополнений действие договора продлялось на срок более одного года. Кроме того, дополнениями N 2 от 22.02.1999, N 2 от 24.04.2000, N 3 от 26.06.2000, N 5 от 18.02.2002, N 7 от 03.02.2003, N 8 от 10.02.2004, N 9 от 11.02.2005, N 12 от 27.02.2006 устанавливались размер арендной платы в месяц, срок и порядок ее внесения.

Суд апелляционной инстанции полагает, что по своей сути дополнения к договору аренды нежилого помещения от 09.12.1998 N 4314 являются новыми самостоятельными договорами аренды, поскольку в них определены все существенные условия договора аренды нежилого помещения (предмет договора, срок его действия, размер, срок и порядок уплаты арендной платы).

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По смыслу статьи 606, части 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453).

Исходя из смысла и содержания приведенных пункта 1 статьи 164, пункта 3 статьи 433, пункта 3 статьи 453 и пункта 2 статьи 651 следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации при наличии в нем условия о сроке его действия не менее одного года. При этом не имеет правового значения было ли такое условие изначально согласовано сторонами, внесено при подписании изменений (дополнений) к договору или заключении нового договора. В любом случае, если договор аренды недвижимого имущества содержит условие об определенном сроке его действия и этот срок не менее одного года, указанный договор подлежит государственной регистрации.

При вышеизложенных обстоятельствах, с учетом приведенных разъяснений Информационных писем Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, а также с учетом указания в соответствующих дополнениях всех необходимых существенных условий договора аренды нежилого помещения (предмета договора, срока его действия, размера, срока и порядка уплаты арендной платы), суд апелляционной инстанции полагает, что в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные выше дополнения подлежали государственной регистрации, поскольку заключены на срок более одного года, однако, необходимая государственная регистрация заявителем не была произведена, следовательно, указанные дополнения являются незаключенными.

На момент подписания между сторонами договора дополнений к договору аренды в муниципальном образовании г. Красноярске был создан соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию, и в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ арендатор обязан был осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших у него по сделке.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что с 31.12.2001 по 30.11.2006 пользовалось спорным нежилым помещением без надлежаще оформленных документов.

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку сторонами договора дополнительными соглашениями от 16.11.2001 N 4, от 05.11.2002 N 6, от 06.07.2005 N 11 фактически оговорено прекращение договора аренды от 09.12.1998 N 4314 с 31.12.2001, то при условии незаключенности дополнительных соглашений пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не может быть применим.

В связи с чем довод общества о том, что договора аренды нежилого помещения от 09.12.1998 N 4314 заключен на неопределенный срок, подлежит отклонению.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что общество на момент обращения с заявлением не соответствовало требованиям законодательства, в связи с чем не имело преимущественное право на приватизацию арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод общества о том, что пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливает только порядок возврата заявления арендатору и не является самостоятельным основанием для отказа в реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, подлежит отклонению.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска правомерно отказано обществу в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений.

Довод общества о том, что Департамент не пояснил конкретные причины отказа в реализации преимущественного права, ограничившись лишь ссылкой на нормы закона, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку не влияет на правомерность выводов суда первой инстанции относительно заявленных обществом требований.

Доводы общества о том, что судом сделан неверный вывод о том, что ООО "Бирюса ТД" не имеет преимущественного права на выкуп помещения N 99, так как указанное помещение входит помещение N 62, а заявитель арендует только его часть; фактически границы тамбура, входящего в состав помещения N 99, совпадают с границами арендуемой части помещения N 62, обозначенными в технических планах и экспликациях к договору аренды N 4314 от 09.12.1998, дополнению N 3 от 26.06.2000, договору N 10175 от 30.11.2006 и дополнениях к нему, подлежат отклонению.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 07.06.2011 (входящий номер 25561) общество просило продать в собственность нежилые помещения N N 97, 99, 95, расположенные по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", 116 "а".

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом, в том числе сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

По пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе помещений.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Таким образом, наличие кадастрового паспорта подтверждает постановку объекта недвижимости на кадастровый учет и внесение сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Пунктами 3 и 4 статьи 24 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Из договора аренды от 30.11.2006 N 10175, дополнений к нему: от 10.09.2009 N 8, от 19.02.2010 N 10 следует, что арендодателем (Департаментом) арендатору (ООО "Бирюса ТД") переданы в аренду нежилые помещения N 78 (1 этаж) ком. N 35-37, 44-46, 51, 52, 75; часть комнаты NN 62, 32, 33, 38-43, 55, 65, 66, 73, 74 общей площадью 370,3 кв.м. (реестровый N СТР 05925), расположенные по адресу г.Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 116 "а".

Согласно техническому паспорту от 29.06.2010, составленному Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинветаризация - Федеральное БТИ" на помещение N 99, в результате проведенной технической инвентаризации из арендуемого по договору аренды от 30.11.2006 N 10175 нежилого помещения N 78 было выделено обособленное помещение N99, площадью 404,3 кв.м, распложенное по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 116 "а". Указанное помещение N 99 Управлением Росреестра Красноярского края внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, ему присвоен кадастровый номер 24:50:0000000:0:371/23, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от 29.05.2010.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещение N 62, которое арендует общество, выделено как обособленный объект и в отношении него внесены сведения в реестр муниципальной собственности.

Учитывая, что в нежилое помещение N 99 входит помещение N 62, тогда как обществом арендуется его часть, реализация права на приобретение и последующее заключение с обществом договора купли-продажи в отношении помещения N 62, являющегося частью нежилого помещения (N 99), не может быть осуществлена.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" ноября 2011 года по делу N А33-12049/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи

Г.Н. Борисов А.Н. Бабенко