Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 14АП-399/12

г. Вологда

29 февраля 2012 г.

А05-8348/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" представителя Кириллова М.А. по доверенности от 28.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Антуфьева Юрия Александровича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 декабря 2011 года по делу N A05-8348/2011 (судья Тюпин А.Н.),

установил:

индивидуальный предприниматель Антуфьев Юрий Александрович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация) с исковыми требованиями

- признать недействительными пункты 2.1 и 4.2.5 договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2010 N 50/10 и пункт 6.1 акта от 01.06.2010 N50 установления цены земельного участка в части превышения выкупной цены доли земельного участка на 1 443 392 руб. 21 коп.;

- взыскать 1 443 392 руб. 21 коп. в качестве возврата переплаты выкупной цены (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменений иска).

Определением суда от 12.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Миронова Ирина Михайловна.

Решением от 12.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, просил его отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

Вывод суда о том, что "установленное разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 29:28:102127:22 (для спортивно-оздоровительного комплекса) не имеет правового значения рассматриваемого спора, поскольку критерием установления льготы является факт расположения объекта недвижимости на земельном участке", основан на неверном определении обстоятельств, имеющих значения для настоящего спора.

Судом неверно истолкован пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Фз "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Постановлением мэра города Северодвинска от 19.05.2010 N 179-пз "О предоставлении земельного участка Антуфьеву Ю.А., Мироновой И.М." не определялось "разрешенное использование земельного участка", поскольку в соответствии со статьей 37 Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешенное использование земельных участков устанавливается применительно к территориальным зонам. На основании постановления увеличены границы земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, принадлежащий истцу, путем предоставления дополнительно к земельному участку с кадастровым номером 29:28:102127:21 земельного участка с кадастровым номером 29:28:102127:22.

Согласно указанному постановлению, основанием для предоставления земельного участка с кадастровым номером 29:28:102127:22 послужило наличие в собственности истца объекта недвижимости, расположенного на предоставляемом земельном участке, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При определении цены данного земельного участка ответчиком применен пункт 2 статьи 1 Закона Архангельской области N 514-27-03 "О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Закон N 514-27-ОЗ). Ответчиком в соответствии с предусмотренными ЗК РФ процедурами был увеличен земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих истцу и Мироновой И.М. Посчитав данное обстоятельство не имеющим значения для рассмотрения спора, суд необоснованно не применил пункт 1 статьи 2 Закона N 137-Фз и пункт 1 статьи 1 Закона N 514-27-03. Кроме того, в ходе судебного разбирательства вопрос о возможности либо невозможности объединения земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:102127:21 и 29:28:102127:22 не рассматривался. Ответчиком возражения относительно невозможности объединения данных земельных участков не заявлялись. Поэтому в нарушение статей 168, 170 АПК РФ судом сделаны выводы об обстоятельствах, не являвшихся предметом рассмотрения.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи от 01.10.1999 приобрел у общества с ограниченной ответственностью "МИР" (далее - ООО "МИР") объект незавершенного строительства под наименованием "реконструкция гаража второго этажа", по адресу: город Северодвинск, улица Пионерская, дом 42а, общей площадью 212 кв.м.

На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 06.09.2007 сентября 2007 года по делу N произведена 22.10.2007 государственная регистрация права собственности Предпринимателя на нежилое помещение - реконструкция гаража с надстройкой 2 этажа, назначение: нежилое, обшей площадью 224,8 кв.м, адрес объекта: Архангельская область, город Северодвинск, улица Пионерская, дом 42а, условный номер 29-29-06/038/2007-008.

Миронова И.М. на основании договора купли-продажи от 13.05.1999 также приобрела у ООО "МИР" здание гаражной стоянки общей площадью 151,3 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Пионерская, дом 42а.

Право собственности Мироновой И.М. на указанный объект зарегистрировано 14.06.1999, что подтверждается свидетельством от 14.06.1999.

Суд установил, что ранее здание гаражной стоянки находилось в собственности медицинского вытрезвителя при Управлении внутренних дел города Северодвинска, что подтверждается регистрационным удостоверением N 154. В последующем приобретено товариществом с ограниченной ответственностью "МИР" (правопредшественник ООО "МИР") по договору мены от 24.12.2008.

Постановлением мэра Северодвинска от 31.10.2007 N 2/522 Предпринимателю и Мироновой И.М. в силу статей 15, 36 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в долевую собственность предоставлен земельный участок площадью 986 кв.м для эксплуатации здания гаражной стоянки.

На основании названного постановления от 31.10.2007 N 2/522 Администрация (продавец), Миронова И.М. и Предприниматель (покупатели) подписали договор от 12.09.2008 N 72/08 купли-продажи земельного участка.

По условиям договора продавец предоставил, а покупатели приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 986 кв.м, кадастровым номером 29:28:102127:21, с распределением Мироновой И.М. - 33/50 доли, Предпринимателю - 17/50 доли.

Согласно пункту 1.1 договора, на земельном участке расположена гаражная стоянка, включающая следующие объекты: здание гаражной стоянки, принадлежащее на праве собственности Мироновой И.М.; нежилые помещения - реконструкция гаража с надстройкой 2 этажа и пристройка дополнительного бокса к зданию гаража, принадлежащие на праве собственности Предпринимателю.

Право собственности на земельный участок, приобретенный по договору от 12.09.2008, зарегистрировано 11.11.2008, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В связи с изменением назначения нежилого помещения - реконструкция гаража с надстройкой 2 этажа - на назначение - спортивно-оздоровительный комплекс в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения об объекте недвижимости. Предпринимателю выдано свидетельство от 25.08.2009 о государственной регистрации права собственности на помещение, общей площадью 224,8 кв.м, назначение - спортивно-оздоровительный комплекс, условный номер 29-29-06/038/2007-008.

Постановлением мэра Северодвинска от 19.05.2010 N 179-пз Предпринимателю и Мироновой И.М. предоставлен в общую долевую собственность земельный участок, площадью 5845 кв.м, кадастровым номером 29:28:102127:22, для эксплуатации здания гаражной стоянки, нежилого помещения назначением - спортивно-оздоровительный комплекс, нежилого помещения назначением - пристройка дополнительного бокса к зданию гаража.

На основании данного постановления Администрация (продавец), Миронова И.М. и Предприниматель (покупатели) подписали договор от 01.07.2010 N 50/10 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец предоставил, а покупатели приняли в общую долевую собственность земельный участок, площадью 5845 кв.м, кадастровым номером 29:28:102127:22, в следующих долях: Мироновой И.М. - 34/100 доли, Предпринимателю - 66/100 доли.

Стороны в пункте 2.1 согласовали, что цена земельного участка составляет 1 880 783 руб. 79 коп., которая определена в соответствии с актом установлении цены земельного участка от 01.07.2010 N 50, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 6.1 договора и в соответствии с актом N 50 цена земельного участка в части доли Предпринимателя определена в размере 1 732 070 руб. 65 коп. исходя из 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка (ставка земельного налога, установленная в соответствии с решением Муниципального Совета Северодвинска от 29.09.2005 N 32) и 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленном на основании пункта 2 статьи 1 Закона N 514-27-03.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность покупателей в течение одного месяца с момента уплаты 1 880 783 руб. 79 коп. зарегистрировать право собственности и предоставить в Администрацию соответствующую информацию.

Денежные средства в размере 1 880 783 руб. 79 коп. по договору от 01.07.2010 уплачены м платежным поручением от 23.12.2010 N 730.

Право собственности истца на долю в размере 66/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровым номером 29:28:102127:22, зарегистрировано 19.01.2011, что подтверждается свидетельством от 19.01.2011 серии 29-АК N 564205.

По мнению истца, в соответствии с частью 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ цена земельного участка в части доли Предпринимателя должна быть определена в размере 2,5 % его кадастровой стоимости, что составляет 288 678 руб. 44 коп.

По расчету Предпринимателя, ответчик необоснованно получил 1 443 392 руб. 21 коп. выкупной цены, которые подлежат возврату истцу.

Считая, что пункты 2.1 и 4.2.5 договора от 01.07.2010, пункт 6.1 акта от 01.06.2010 N 50 установления цены земельного участка в части превышения выкупной цены доли земельного участка на 1 443 392 руб. 21 коп. являются недействительными в силу нарушения пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К этим лицам относятся в том числе коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Исходя из правового смысла данной статьи следует, что ее действие распространяется на собственников расположенных на земельных участках строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что стороны, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из материалов дела видно, что при подписании договора купли-продажи от 01.07.2010 N 50/10 стороны определили не только выкупную цену земельного участка, кадастровым номером 29:28:102127:22, площадью 5845 кв.м, местоположением - относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - нежилое здание, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Пионерская, дом 42а, в размере 1 880 783 руб. 79 коп., но и согласовали порядок ее формирования.

Суд первой инстанции установил, что реконструированный объект недвижимого имущества, в связи с наличием права собственности на который Предприниматель связывает распространение на него льготы, располагается не на земельном участке, кадастровым номером 29:28:102127:22, а на земельном участке с кадастровым номером 29:28:102127:21.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом.

Таким образом, оснований, для применения льготных условий определения стоимости вышеназванного земельного участка при заключении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 50/10, не имелось.

Ссылка подателя жалобы на вид разрешенного использование земельного участка, кадастровым номером 29:28:102127:22 - для спортивно-оздоровительного комплекса - не принимается во внимание, так как существенным обстоятельством является установление факта расположения объекта недвижимости на земельном участке.

Доводы подателя жалобы относительно возможности объединения земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:102127:21 и 29:28:102127:22 также не принимаются во внимание как не относящиеся к существу спора.

Статья 2 Закона N 137-ФЗ содержит конкретные условия, при которых применяется льготным порядок формирования выкупной цены земельного участка. Названные истцом обстоятельства к таким условиям не относятся в силу прямого указания закона и исходя из настоящего дела.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку не установил нарушений норм закона при заключении оспариваемых истцом пунктов договора и акта и не усмотрел оснований для признания их недействительными по правилам статьи 168 ГК РФ. В этой связи также отсутствуют правовые основания для обратного взыскания с ответчика заявленной денежной суммы.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 декабря 2011 года по делу N A05-8348/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Антуфьева Юрия Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Е.В. Носач А.В. Романова