Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 13АП-680/12

г. Санкт-Петербург

06 марта 2012 г.

Дело N А26-1887/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-680/2012, 13АП-1253/2012) 1) ООО "Газета "ВСЁ", 2) ИП Романова Д.В. на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.12.2011 г.. по делу N А26-1887/2011 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЁ"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1) ИП Романов Д.В., 2) АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал"

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЁ" (далее - ООО "Газета "ВСЁ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных в городе Петрозаводске по улице Свердлова, 1, по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.4.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечен Индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - ИП Романов Д.В.).

Определением от 19.05.2011 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечен оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ".

В судебном заседании 07.12.2011 г.. представитель истца уточнил предмет иска, заявив об урегулировании разногласий по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.4, а также приложению N N 1, 2 договора купли-продажи нежилых помещений. В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство ООО "Газета "ВСЁ" удовлетворено судом первой инстанции.

Арбитражный суд Республики Карелия решением от 12.12.2011 г.. урегулировал разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 44,5 кв.м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д.1, между Администрацией Петрозаводского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЕ": установил продажную цену объекта в размере 1 038 135 руб. 59 коп. без учета НДС в пунктах 3.1, 3.2 договора, Приложении N 1, Приложении N 2; пункт 3.3 принял в редакции сторон; исключил пункт 5.2 договора; принял пункты 5.3, 5.5, 6.1 в редакции администрации Петрозаводского городского округа; изложил пункт 5.4 договора в редакции суда; принял пункт 6.4 договора в редакции ООО "Газета "ВСЁ".

На решение суда ООО "Газета "ВСЁ" и ИП Романовым Д.В. поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе ИП Романов Д.В. просит решение от 12.12.2011 г.. отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий с учетом рыночной стоимости объекта, которая в силу закона определяется с учетом обременений, действующих на дату оценки.

В апелляционной жалобе ООО "Газета "ВСЁ" просит решение от 12.12.2011 г.. отменить в части урегулирования пунктов 3.1,3.2, 5.3,5.4, 5.5, 6.1 и принять по делу новый судебный акт, приняв указанные пункты в редакции ООО "Газета "ВСЁ".

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции допустил неправильное применение статей 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации при урегулировании пунктов 5.3, 5.4, 5.5 договора в редакции Администрации.

Изменился состав суда, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела и исследование доказательств начато сначала.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец, ответчик, третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, помещения общей площадью 44,5 кв.м, расположенные во 2 цокольном этаже жилого дома 1 по улице Свердлова в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. Данный факт подтверждён свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.10.2010 г.. 10-АБ N 372083.

ООО "Газета "ВСЁ" на основании договора N 61 от 26.02.2006 г.. аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, заключённого с администрацией Петрозаводского городского округа, в редакции дополнительного соглашения N 711 от 04.12.2007 г.., арендует нежилое помещение, общей площадью 44,5 кв.м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N 1 по улице Свердлова в городе Петрозаводске, для размещения редакции и рекламного отдела газеты "ВСЁ".

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 г.. N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г.. N 159-ФЗ" Администрацией Петрозаводского городского округа принято постановление N 3620 от 03.11.2010 г.. "О предоставлении ООО "Газета "ВСЁ" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации".

Пунктом 2 постановления установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определённая в размере 1 241 555 руб. 12 коп. без учёта НДС.

Пунктом 3 постановления Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.

Обществу был направлен проект договора купли-продажи арендованного помещения, который подписан им с протоколом разногласий.

Письмом от 17.01.2011 г.. Администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов.

Поскольку несмотря на разногласия, заявленные ООО "Газета "ВСЁ" в протоколе разногласий, спорные пункты оставлены Администрацией в прежней редакции, ООО "Газета "ВСЁ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В целях рассмотрения разногласий сторон по цене выкупа арбитражный суд Республики Карелия определением от 04.07.2011 г.. по ходатайству истца назначил экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта оценки: нежилых помещений общей площадью 44,5 кв.м., расположенных на втором цокольном этаже жилого дома по адресу: г.Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 1, с указанием стоимости помещений с учетом НДС и без учета НДС, с учётом обременения договором аренды и без учёта обременения договором аренды?"

По результатам проведенного исследования экспертом составлено заключение N 1198, согласно которому рыночная стоимость имущества без учета обременения договором аренды N 61 от 26.02.2006 г.. в редакции дополнительного соглашения N711 от 04.12.2007 г.. составила 1 307 627 руб. 12 коп. без учета НДС, с учетом обременения - 602 542 руб. 37 коп. без учета НДС.

По результатам дополнительной экспертизы экспертом сделан вывод о рыночной стоимости имущества без учета обременения договором аренды N 61 от 26.02.2006 г.. в редакции дополнительного соглашения N711 от 04.12.2007 г.. в размере 1 038 135 руб. 59 коп. без учета НДС, с учетом обременения - 617 796 руб. 61 коп. без учета НДС.

Проанализировав положения Закона об оценочной деятельности и Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ, суд первой инстанции, исходя из понятия рыночной стоимости объекта оценки и особого порядка приобретения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, пришел к правильному выводу, что при определении цены выкупа помещения в целях реализации арендатором преимущественного права не должно учитываться обременение помещения договором аренды покупателя. Реализация требований Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает приобретение ими обремененных правом аренды объектов, равно как и возможность приобретения имущества иными лицами.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принятии пунктов 3.1 и 3.2 договора, касающихся цены объекта, с установлением рыночной стоимости объекта без учета обременения договором аренды N 61 от 26.02.2006 г.. с дополнительным соглашением N 711 от 04.12.2007 г.., определенной в заключении эксперта - 1 038 135 руб. 59 коп. без учета НДС.

В апелляционной жалобе Общество указывает, что суд первой инстанции допустил неправильное применение статей 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации при урегулировании пунктов 5.3, 5.4, 5.5 договора в редакции Администрации, и просит исключить пункты 5.3, 5.4, 5.5, а также пункт 6.1 договора.

Апелляционный суд не соглашается с указанным доводом апелляционной жалобы в связи со следующим.

Пункт 5.3 согласно проекту договора изложен Администрацией в следующей редакции: "5.3. Допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более десяти календарных дней не более двух раз подряд (далее - "допустимая просрочка")".

Пунктом 5.4 в редакции Администрации установлено ее право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке в течение трех дней с момента истечения допустимой просрочки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие пункта 5.3 договора не ущемляет прав покупателя, поскольку возможность отказа продавца от исполнения договора только в случае двукратного (а не однократного) нарушения срока оплаты и при условии, что такое нарушение произойдет подряд учитывает интересы покупателя и в той мере, в которой устанавливает 10-дневный срок допустимой просрочки, в течение которого у продавца отсутствует право на отказ от договора.

Суд первой инстанции, принимая во внимание положения статей 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об изменении редакции пункта 5.4 договора путем изложения его в точном соответствии с положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации путем включения оговорки о праве продавца на односторонний отказ от договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 5.5 договора в редакции Администрации указано, что "в случае расторжения договора по причинам, предусмотренным пунктом 5.4 договора, продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке".

Поскольку указанный пункт не противоречит закону и не нарушает прав ни одной из сторон договора, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принятии указанного пункта в редакции Администрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что пункт 6.1 договора в редакции Администрации соответствует правилам, изложенным в главе 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем исключению не подлежит.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, в связи с чем апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12 декабря 2011 года по делу N А26-1887/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина