Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 18АП-1055/12

г. Челябинск

05 марта 2012 г.

Дело N А76-11595/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Потребительского гаражно-строительного кооператива "Южный Урал" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 по делу N А76-11595/2011 (судья Воронов В.П.).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Потребительскому гаражно-строительного кооперативу "Южный Урал" (далее - ПГСК "Южный Урал", кооператив, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельные участки в сумме 41 239 руб. 90 коп., в том числе по договору аренды от 02.08.1994 N А-33-59 - 4263 руб. 36 коп., по договору аренды от 19.04.1996 N 501 - 14756 руб. 08 коп., по договору аренды от 28.04.1997 N 781 - 6914 руб. 95 коп., по договору аренды от 11.07.2003 N 3158 - 11304 руб. 80 коп. и по договору аренды от 08.08.2003 N 3187 - 4000 руб. 71 коп. (с учетом уточнения (уменьшения) требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л. д. 39).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 (резолютивная часть от 24.11.2011) заявленные требования удовлетворены полностью (т. 2 л. д. 134-140).

В апелляционной жалобе ПГСК "Южный Урал" просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество сослалось на следующее. По мнению ответчика, спорные договоры аренды являются незаключенными, так как границы передаваемых в пользование земельных участков не были определены, отсутствует государственная регистрация указанных договоров. Из представленных истцом расчетов не ясно, за какие временные промежутки возникла задолженность, акт сверки ответчиком не подписан. Истец пропустил срок исковой давности на предъявление требований о взыскании денежных средств за периоды с 1997 года по 2007 год.

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве истец указал, что на момент заключения спорных договоров их государственная регистрация не требовалась, расчеты арендной платы содержат информацию о периоде задолженности по каждому договору. У суда не было оснований для применения исковой давности, поскольку ответчик до вынесения решения судом первой инстанции о пропуске Администрацией срока исковой давности не заявлял.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ПГСК "Южный Урал" (арендатор) 02.08.1994, 19.04.1996 и 28.04.1997 были подписаны договоры аренды земельных участков N А-33-59, N 501 и N 781 соответственно, по условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает земельные участки площадью 624,416 кв.м, 838,48 кв.м и 2357,12 кв.м по адресу г. Магнитогорск, квартал 23 и 23-а, занимаемые гаражами индивидуального автотранспорта (т. 1 л. д. 10-12, 29-31, 55-58).

Границы участков закреплены в натуре и обозначены на прилагаемых к договорам планах земельных участков поворотными точками.

Договор от 02.08.1994 N А-33-59 заключен сроком на пятнадцать лет (п. 3.3 договора) и зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, о чем свидетельствует отметка на представленном в материалы дела договоре (т. л. д. 12 оборотная сторона).

Договор от 19.04.1996 N 501 заключен сроком до 06.02.2011 (п. 1.4 договора) и зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, о чем свидетельствует отметка на представленном в материалы дела договоре (т. 1 л. д. 30 оборотная сторона).

Договор от 28.04.1997 N 781 заключен сроком до 25.02.2012 (п. 1.4 договора) и зарегистрирован Государственным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, о чем свидетельствует отметка на представленном в материалы дела договоре (т. 1 л. д. 57).

22 октября 2002 года и 04.11.2004 сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 02.08.1994 N А-33-59, 22.10.2002, 14.04.2003 и 04.11.2004 к договорам аренды от 19.04.1996 N 501 и от 28.04.1997 N 781, устанавливающие порядок определения расчета арендной платы за земельные участки (т. 1 л. д. 20-24, 40-44, 67-73).

Кроме того, между Администрацией (арендодатель) и ПГСК "Южный Урал" (арендатор) 11.07.2003 и 08.08.2003 подписаны договоры аренды земельных участков N 3158 и N 3187, соответственно, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельные участки из земель поселений (общественно-деловая зона) с кадастровыми номерами 74:33:0129001:0011 и 74:33:0129007:0009 площадью 870,72 кв.м и 892,86 кв.м, соответственно, по адресам г. Магнитогорск, ул. Урицкого, 15 и г. Магнитогорск, пр. Ленина, 65, занимаемые гаражами индивидуального автотранспорта (т. 1 л. д. 79-80, 93-94).

Договор аренды от 11.07.2003 N 3158 заключен сроком до 30.06.2018 (п. 2.1 договора) и 17.12.2003 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельства о государственной регистрации прав и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2010 (т. 1 л. д. 45, 135).

Договор аренды от 08.08.2003 N 3187 заключен сроком до 01.08.2018 (п. 2.1 договора) и 26.09.2003 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленной в материалы дела копией выписки из Реестра от 09.09.2010 (т. 1 л. д. 134).

Размер арендной платы за земельные участки согласно п. 3.1 представленных договоров определяется приложением к договорам и является их неотъемлемой часть.

Земельные участки, переданные в аренду, сформированы и поставлены на кадастровый учет, о чем свидетельствуют представленные копии кадастровых выписок от 06.09.2011 (т. 2 л. д. 40-51).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период действия спорных договоров аренды земельных участков арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендные платежи, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность по арендной плате по спорным договорам аренды земельных участков подтверждена материалами дела, требования истца являются правомерными.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Доводы апеллянта о том, что спорные договоры являются незаключенным, так как границы передаваемых в пользование земельных участков не были определены, и в силу отсутствия государственной регистрации данных договоров, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права и противоречащие материалам дела в силу следующего.

Оценивая положения рассматриваемых договоров аренды земельных участков с учетом требований и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.

Предмет договоров от 02.08.199 N А-33-594, от 19.04.1996 N 501, от 28.04.1997 N 781 (земельный участок) определены, к каждому договору имеется топографический план (чертеж) с координатами, что в совокупности позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договоры заключены в 1994, 1996 и 1997 до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), когда кадастровый учет не являлся обязательным условием. Данные договоры подписаны со стороны арендатора управомоченным лицом, из чего можно сделать вывод о том, что между сторонами при подписании указанных договоров аренды земельных участков отсутствовали разногласия по поводу площади и границ передаваемых в пользование арендатору земельных участков.

Земельные участки площадью 870,72 кв.м и 892,86 кв.м, являющиеся предметами договоров аренды от 11.07.2003 N 3158 и от 08.08.2003 N 3187, поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера 74:33:0129001:0011 и 74:33:0129007:0009 соответственно (т. 1 л. д. 79, 93).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание выше изложенные обстоятельства, а также отсутствие соответствующих возражений сторон при подписании спорных договоров, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договоры аренды от 02.08.199 N А-33-594, от 19.04.1996 N 501, от 28.04.1997 N 781 заключены на 15 лет, то есть более одного года.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

С учетом того, что договоры аренды от 02.08.1994 N А-33-594, от 19.04.1996 N 501, от 28.04.1997 N 781 заключены сторонами до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательная государственная регистрация указанных договоров не требовалась.

Указанные договоры были зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Магнитогорска, о чем свидетельствуют отметки на договорах (т. 1 л. д. 13 на обороте, л. д. 30 на обороте, л. д. 57).

Договоры аренды от 11.07.2003 N 3158 и от 08.08.2003 N 3187 заключены на срок 15 лет, после введение в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, подлежали государственной регистрации. В материалах дела имеются доказательства государственной регистрации указанных договоров (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 1 л. д. 134, 135).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Материалами дела подтверждается пользование ПГСК "Южный Урал" спорными земельными участками и ненадлежащим исполнением обязательств по оплате за их пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из смысла ст. 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды являются неотъемлемой частью договора аренды и в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

Судом первой инстанции верно установлено, что дополнительными соглашениями к названным договорам, подписанными сторонами 22.10.2002, 14.04.2003 и 04.11.2004, определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, какие-либо условия об установлении новых сроков действия договоров данными соглашениями не были приняты.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что договоры аренды земли от 02.08.1994 N А-33-594, от 19.04.1996 N 501, от 28.04.1997 N 781 были заключены сторонами до 31.01.1998 - вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежали государственной регистрации, следовательно, не требовалось государственной регистрации и дополнительных соглашений к ним.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что на правоотношения сторон по аренде спорных участков подлежат распространению условия заключенных между сторонами дополнительных соглашений, подписанных сторонами 22.10.2002, 14.04.2003 и 04.11.2004.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. При определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Таким образом, увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Между тем, если при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что установленный в дополнительных соглашениях к договорам аренды земельных участков порядок расчета арендной платы согласован сторонами при подписании этих соглашений, в связи с чем, размер платы за пользование земельными участками считается измененным с этого момента в соответствии с условиями дополнительных соглашений.

Произведенные истцом расчеты арендной платы по спорным договорам аренды, апелляционным судом проверены, являются вернымы, оснований для их переоценки не имеется.

Доказательств погашения задолженности по договорам аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Ссылка ответчика на то, что из представленных истцом расчетов не ясно, за какие временные промежутки возникла задолженность, акт сверки ответчиком не подписан, апелляционным судом не принимается в силу следующего.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основании своих требований и возражений. При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора. ПКСК "Южный Урал" таких доказательств в материалы дела не представил, как не представил доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение доводы истца. Ввиду того, что кооператив не доказал погашение задолженности по арендной плате по договорам аренды за спорные периоды, не представил контррасчет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Ссылка апеллянта на пропуск истцом срока исковой давности на предъявление требований о взыскании денежных средств за периоды с 1997 года по 2007 год, не принимается судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом срок исковой давности может быть применен судом только по заявлению стороны. Между тем, ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял о сроке исковой давности.

В силу прямого указания п. 2 ст. 199 ГК РФ заявление о применении сроков исковой давности должно быть сделано до вынесения решения, что исключает возможность применения сроков исковой давности судом апелляционной инстанции, если такое заявление не было представлено стороной до вынесения решения судом первой инстанции. В связи с изложенным, основания для применения срока исковой давности и отказа в удовлетворении исковых требований у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Из материалов дела следует, что ПГСК "Южный Урал" извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствуют уведомления о вручении почтовых отправлений.

Неявка или уклонение стороны от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных ей Кодексом гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Таким образом, общество имело возможность обратиться в суд первой инстанции с заявлением о применении срока исковой давности, но данным правом не воспользовалось.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, что требования Администрации являются правомерными, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Ответчик, в нарушение положений статей 9, 65, 66 АПК РФ доказательств, опровергающих доводы истца, арбитражному суду не представил.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ПГСК "Южный Урал".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 по делу N А76-11595/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Потребительского гаражно-строительного кооператива "Южный Урал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина