Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 18АП-1300/12

г. Челябинск

05 марта 2012 г.

Дело N А07-12359/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайдуллина Рината Фанзилевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2011 по делу N А07-12359/2011 (судья Масалимов А.Ф.).

В заседании приняла участие представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бурзянскому району - Хусаинова Ф.Ш. (доверенность от 03.04.2012).

Индивидуальный предприниматель Зайдуллин Ринат Фанзилевич (далее - истец, предприниматель Зайдуллин Р.Ф.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации муниципального района Бурзянский район Республики Башкортостан (далее - администрация района, ответчик 1) и Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бурзянскому району (далее - Комитет, ответчик 2) о признании цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:18:16 02 09:0105, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, с. Старосубхангулово, ул. Ленина, 68а, произведенного администрацией района в сумме 127 305 руб. 11 коп., недействительной и обязании Комитета установить цену выкупа данного земельного участка в сумме 21 217 руб. (л.д. 3).

Решением суда первой инстанции от 28.12.2011 (резолютивная часть объявлена 26.12.2011) в удовлетворении исковых требований предпринимателю Зайдуллину Р.Ф. отказано (л.д. 86-90).

Не согласившись с принятым решением суда, предприниматель Зайдуллин Р.Ф. (далее также - апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 96-98).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему. Апеллянт считает, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд неправильно применил нормы материального права. Апеллянт полагает, что по смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон N 137-ФЗ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе выкупить данный земельный участок на льготных условиях (в рассматриваемом случае по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка) в случае, если он самостоятельно возвел на земельном участке новое здание, строение, сооружение. Поскольку здание магазина на арендуемом земельном участке возведено в 2009 г. им самостоятельно, апеллянт настаивает на установлении цены выкупа земельного участка в сумме, равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (848 700 руб. х 2,5% = 21 217 руб. 11 коп.), вывод суд о соответствии действующему законодательству цены выкупа, рассчитанной администрацией района и указанной в договоре купли-продажи земельного участка от 13.10.2010 N 36-10, апеллянт считает ошибочным.

Администрация района и Комитет письменных отзывов на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений N N 98481, 98482, 98483 и возвратным конвертом с отметкой организации почтовой связи о причине возврата "истек срок хранения" (л.д. 109-112).

В судебное заседание предприниматель Зайдуллин Р.Ф. и администрация района не явились, знают о начавшемся арбитражном процессе по делу. Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 09.02.2012. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд либо обеспечить явку представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки. Истец представил в суд апелляционной инстанции письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (л.д. 113).

С учетом мнения Комитета, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

В судебном заседании Комитет заявил возражения по существу доводов, изложенных в апелляционной жалобе, считает их несостоятельными, основанными на неправильном толковании положений Вводного закона N 137-ФЗ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Протокола об определении победителя торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.05.2011 (л.д. 15, 16) между Комитетом (арендодатель) и Зайдуллиным Р.Ф. (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.07.2008 N 128-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 389 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:18:16 02 09:0105, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, с/с Старосубхангуловский, с. Старосубхангулово, ул. Ленина, д. 68а, для строительства магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (л.д. 7-9).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 31.12.2008 за N 02-04-07/029/2008-154, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (оборот л.д. 9).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.07.2008 (л.д. 10).

На данном земельном участке истец построил здание магазина, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке 09.06.2010 за N 02-04-68/002/2010-448, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2010 серии 04 АВ N 576138 (л.д. 78), техническим паспортом на нежилое здание от 10.02.2010 (л.д. 72-77).

В качестве документов-оснований государственной регистрации указаны разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.04.2010 N RU-02-80 219 825 001-91, выданное отделом архитектуры и градостроительства администрации района, и договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.07.2008 N 128-08.

30.06.2011 администрацией района принято постановление N 654-п "О приватизации земельного участка, на котором размещены объекты недвижимости Зайдуллина Рината Фанзилевича" (оборот л.д. 49).

13.10.2010 между администрацией района в лице Комитета (продавец) и Зайдуллиным Р.Ф. (покупатель) в отношении указанного выше земельного участка с кадастровым номером 02:18:16 02 09:0105 заключен договор купли-продажи N 36-10 (л.д. 46, 47, 49).

Земельный участок передан покупателю по передаточному акту от 13.10.2010 (л.д. 48).

В пункте 2.1 договора и приложении N 2 к договору "Расчет цены выкупа земельного участка по адресу: с. Старосубхангулово" стороны согласовали цену земельного участка - 127 305 руб. 11 коп., что соответствует десяти ставкам земельного налога за единицу площади.

Считая, что при заключении договора стоимость земельного участка должна быть определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку выкупается участок, на котором расположен возведенный им объект недвижимости, предприниматель Зайдуллин Р.Ф. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем Зайдуллиным Р.Ф. требований, суд первой инстанции исходил из того, что положения пункта 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ при расчете цены выкупа спорного земельного участка в данном конкретном случае не могут быть применены, поскольку ранее на предоставленном в аренду истцу земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений не имелось, здание магазина возведено истцом в 2009 г., право собственности за указанное здание зарегистрировано за истцом в 2010 г.. Суд пришел к выводу об обоснованности установленной в договоре купли-продажи от 13.10.2010 N 36-10 цены выкупа земельного участка, рассчитанной с учетом десятикратной ставки земельного налога на единицу площади в соответствии с положениями пункта 2 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Заявленные предпринимателем Зайдуллиным Г.Ф. требования основаны, по существу, на положении пункта 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 2 Вводного закона N 137-ФЗ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 13.10.2010 N 36-10) до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В пункте 1 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 13.10.2010 N 36-10) установлено, что на территории Республики Башкортостан до 01.01.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ осуществляется по цене, равной двум с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что названные выше нормы не содержит каких-либо уточнений относительно способа приобретения недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на который подлежат переоформлению, при этом определяющим критерием применения цен, рассчитываемых в соответствии с абзацами 6 и 7 пункта 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ и пункта 1 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан", является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности или факт возникновения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001).

Доказательств того, что предприниматель Зайдуллин Р.Ф. на момент заключения договора купли-продажи от 13.10.2010 N 36-10 являлся собственником расположенных на выкупаемом земельном участке зданий, строений, сооружений, отчужденных из государственной или муниципальной собственности, или возведенных вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений, в материалах дела не имеется. Напротив, из пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 128-08 следует, что на земельном участке при передаче его в аренду объектов недвижимости не имелось. Данное обстоятельство подтверждается также письмом Белорецкого межрайонного филиала ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" от 28.11.2011 за N 1092 (л.д. 45). При этом право собственности у предпринимателя Зайдуллина Р.Ф. на возведенное им здание магазина возникло в 2010 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения пункта 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ при расчете цены выкупа спорного земельного участка в данном конкретном случае не могут быть применены.

Довод жалобы о том, что по смыслу пункта 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе выкупить данный земельный участок на льготных условиях (в рассматриваемом случае по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка) в случае, если он самостоятельно возвел на земельном участке новое здание, строение, сооружение, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном толковании закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 13.10.2010 N 36-10) до 01.01.2012 лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В пункте 2 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 13.10.2010 N 36-10) установлено, что на территории Республики Башкортостан до 01.01.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ осуществляется по следующим ценам: 1) в городе Уфе - семнадцатикратная ставка земельного налога за единицу площади земельного участка; 2) в населенных пунктах Республики Башкортостан, а также для земельных участков за пределами границ населенных пунктов - десятикратная ставка земельного налога за единицу площади земельного участка.

С учетом изложенного, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 13.10.2010 N 36-10 выкупная цена земельного участка должна была быть определена сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 25.6 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" в размере, равном десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы предприниматель Зайдуллин Р.Ф. уплатил государственную пошлину в размере общей сумме 2 000 руб. по квитанции от 27.01.2012 (л.д. 101) и квитанции от 13.02.2012 (л.д. 106).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на предпринимателя Зайдуллина Г.Ф.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2011 по делу N А07-12359/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайдуллина Рината Фанзилевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова