Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 14АП-407/12

г. Вологда

29 февраля 2012 г.

Дело N А52-2356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ипатовой Е.В.,

при участии от прокурора Псковской области Гусаковой Л.В. по доверенности от 16.01.2012 N 38-5-2012, от ООО "ФАВОР" Семеновой Н.М. по доверенности от 14.09.2011 N 1, от ООО "Леонардо Керамиче" Шлёмина А.А. по доверенности от 19.05.2010 N 1104-юо,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Псковской области апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Леонардо Керамиче" и общества с ограниченной ответственностью "ФАВОР" на решение Арбитражного суда Псковской области от 30 ноября 2011 года по делу N А52-2356/2011 (судья Жупанова Л.В.),

установил

прокурор Псковской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к администрации города Пскова (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "ФАВОР" (ОГРН 1026000954605, далее - ООО "ФАВОР"), индивидуальному предпринимателю Гавунасу Михаилу Савельевичу (ОГРНИП 307603208900011; далее - Предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 25 июня 2009 года N 118 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания сторон возвратить все полученное по сделке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Псковской области, Государственный комитет Псковской области по культуре, Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, общество с ограниченной ответственностью "Леонардо Керамиче" (далее - ООО "Леонардо Керамиче").

Решением Арбитражного суда Псковской области от 30 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от 25 июня 2009 года N 118. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной следки отказано.

ООО "Леонардо Керамиче" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и прекратить производство по делу или принять новый судебный акт об отказе в иске. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что оспариваемый договор заключен на основании постановления Администрации от 18.06.2009 N 1053 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области. При проведении государственной регистрации осуществляется как правовая экспертиза документов, так и проверка законности сделки. В государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Судом не дана оценка доводу о необходимости привлечения к участию в деле лица, признавшего от имени Российской Федерации право Администрации на распоряжение спорным земельным участком - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области. В судебном заседании представитель ООО "Леонардо Керамиче" доводы жалобы поддержал.

ООО "ФАВОР" также направило апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 25 июня 2009 года N 118 и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал, что законодательством предусмотрен специальный порядок защиты прав на землю и рассмотрения земельных споров, в соответствии с которым обжалованию подлежит ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, не соответствующий закону. Поскольку заключению договора предшествует постановление Администрации о предоставлении права общей долевой собственности за плату на земельный участок, которое судом не было признано незаконным, то и договор купли-продажи земельного участка, прошедший государственную регистрацию, не может являться недействительным в силу его ничтожности. Истцом и Государственным комитетом Псковской области по культуре не представлено доказательств того, к какому объекту культурного наследия относится зона регулирования застройки. В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Предприниматель, Администрация, администрация Псковской области, Государственный комитет Псковской области по культуре, Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, отзывы на апелляционные жалобы не представили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей Прокурора, ООО "ФАВОР", ООО "Леонардо Керамиче", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю и ООО "ФАВОР" на праве общей долевой собственности принадлежит торговый комплекс, общей площадью 946,3 кв.м, инвентарный номер 12211, литера Е, расположенный по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9. ООО "ФАВОР" согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.03.2009 серии 60 АЖ N 510321 является собственником 9/50 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, а Предприниматель согласно свидетельству от 06.03.2009 серии 60АЖ N 510322 - 41/50 долей.

Постановлением Администрации от 18.06.2009 N 1053 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Предпринимателю и ООО "ФАВОР" предоставлено 41/50 доли и 9/50 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв.м, расположенный по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9, под торговый комплекс путем выкупа права согласно акту установления цены.

На основании указанного постановления Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пскова, Предпринимателем и ООО "ФАВОР" 25 июня 2009 года заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества N 118, в соответствии с которым Предприниматель и ООО "ФАВОР" приобрели в общую долевую собственность (41/50 доли и 9/50 доли соответственно) указанный земельный участок за 5 361 775 руб. 61 коп.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на кадастровый учет 22 мая 2000 года, разрешенное использование: для размещения мини-рынка.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен с нарушением требований законодательства, поскольку со стороны продавца подписан с превышением установленной законодательством компетенции, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о заключении договора купли-продажи земельного участка с нарушением требований законодательства и признал его ничтожным, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказал, так как земельный участок выбыл из владения и собственности ответчиков.

Суд апелляционной инстанции считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что проданный земельный участок, расположенный по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9, находится в зоне регулирования застройки согласно Проекту зон охраны памятников истории и культуры города Пскова, утвержденному решением Псковского областного Собрания депутатов от 29.06.1995 "О мерах по сохранению культурного наследия города Пскова" (далее - Проект зон охраны памятников).

Данный факт подтверждается справкой Государственного комитета Псковской области по культуре от 18.07.2011 N КТ-01-1568, выкопировкой из Проекта зон охраны памятников, схемой зон ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры.

В пункте 1 решения Псковского областного Собрания депутатов от 29.06.1995 "О мерах по сохранению культурного наследия города Пскова" установлено, что территория города Пскова в административных границах 1994 года, согласно их описанию (приложение N 1), является историческим населенным местом.

В пункте 1 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

В пункте 3 названной статьи указано, что границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 4 этой статьи порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Указанный порядок установлен в Положении о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 N 315 (далее - Положение).

В пункте 2 постановления Правительства Российской Федерации от 05.10.2010 N 794 "О внесении изменений в Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что до утверждения зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с Положением, сохраняются зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, установленные в соответствии с законодательством РСФСР.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что Проект зон охраны памятников не отменен, в судебном порядке не признан незаконным, действующим законодательством не признан утратившим силу, иной нормативный акт, отменяющий нахождение спорного земельного участка в зоне охраны объекта культурного наследия (зоне регулирования застройки) не принят, следует признать, что проданный земельный участок находится в зоне охраны объекта культурного наследия.

На день принятия Администрацией постановления от 18.06.2009 N 1053 и заключения спорного договора действовал закон Псковской области от 29.12.2005 N 518-ОЗ "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области" (далее - Закон N 518-ОЗ) в редакции Закона Псковской области от 14.05.2007 N 669-ОЗ. Согласно статье 1 указанного закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове, за исключением предоставления для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется Администрацией области или уполномоченным ею органом исполнительной власти области в случаях:

1) предоставления земельных участков для строительства;

2) предоставления земельных участков в границах территорий объектов культурного наследия и в границах зон охраны объектов культурного наследия;

3) продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные из собственности области до 1 июля 2006 года.

В статье 2 названного закона закреплено, что принятие решений по распоряжению земельными участками, указанными в статье 1 настоящего Закона, осуществляется в порядке, устанавливаемом Администрацией области. Постановлением Администрации области от 06.12.2007 N 435 утвержден "Порядок принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена", согласно которому решение о предоставлении земельных участков в аренду или собственность принимает Администрация области.

Таким образом, судом сделан основанный на нормах закона вывод, что правом предоставления земельных участков в границах территорий объектов культурного наследия и в границах зон охраны объектов культурного наследия наделена Администрация области.

Апелляционный суд считает, что вывод суда первой инстанции, согласно которому Администрация на момент принятия постановления от 18.06.2009 N 1053 и заключения спорного договора не была наделена правом распоряжения земельным участком, соответствует обстоятельствам дела.

Несостоятельной является ссылка ООО "ФАВОР" на постановление Администрации от 04.10.2007 N 2519 "О развитии застроенной территории в границах ул. Петровская, ул. Пароменская, ул. М. Горького и Рижский проспект г. Пскова", поскольку земельный участок в данном случае предоставлялся не для строительства объекта недвижимости, в связи с чем исключение из общего правила, указанное в статье 1 Закона N 518-ОЗ, не применяется.

Так как заключение спорного договора купли-продажи совершено с нарушением указанных выше нормативных актов, то на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации требование Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 25 июня 2009 года N 118 законно удовлетворено судом.

При этом судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка доводу ООО "Леонардо Керамиче", повторенному в апелляционных жалобах, относительно того, что обязательное обращение в суд с требованием о признании недействительным ненормативного акта до оспаривания сделки, на основании которого она заключена, законодательством не предусмотрено.

Апелляционная инстанция признает ошибочным мнение ООО "Леонардо Керамиче" о необходимости привлечения к участию в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции исследованы все обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют, нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 30 ноября 2011 года по делу N А52-2356/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Леонардо Керамиче" и общества с ограниченной ответственностью "ФАВОР" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина