Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2012 г. N 11АП-694/12

г. Самара

02 марта 2012 г.

Дело N А55-3155/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

при участии в заседании:

от истца - Буренина Н.В., лично, по предъявлению паспорта;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 февраля 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 г.. по делу N А55-3155/2011 (судья Богданова Р.М.),

по иску Индивидуального предпринимателя Бурениной Надежды Владимировны (ОГРНИП 304631134900021), г. Самара,

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ИНН 6315800001), г. Самара,

третьи лица: - 1. ООО "Городская служба оценки", г. Самара,

2. общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки", г. Самара, об урегулировании разногласий по договору,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Буренина Надежда Владимировна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации) об урегулировании разногласий возникший при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, расположенного по адресу: г.Самара, Красноглинский район, квартал 4 пос. Красная Глинка, дом 9, цокольный этаж, комнаты N N 4, 7, 9, 11-14, 48, общей площадью 99,00 кв.м.: определив условие договора купли-продажи п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта, определенная в рамках судебной экспертизы на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "Межрегиональный экспертный центр "Стандарт Оценка" составляет 1 084 000 руб. с учетом НДС.".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2011 г.. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Городская служба оценки" и общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 исковые требования удовлетворены. В рамках преддоговорного спора с Департаментом управления имуществом городского округа Самара судом урегулированы разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, расположенного по адресу: г.Самара, Красноглинский район, квартал 4 пос. Красная Глинка, дом 9, цокольный этаж, комнаты N N 4, 7, 9, 11-14, 48, общей площадью 99,00 кв.м.: условие договора купли-продажи п. 2.1. договора определено судом в следующей редакции: "Цена объекта, определенная в рамках судебной экспертизы на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "Межрегиональный экспертный центр "Стандарт Оценка" составляет 1 084 000 руб. с учетом НДС.". Также с Департамента управления имуществом городского округа Самара, г.Самара, в пользу Индивидуального предпринимателя Бурениной Надежды Владимировны, взысканы расходы по экспертизе в сумме 5000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы, заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по изложенным в отзыве основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23 июля 2002 года, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 003521А нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, Красноглинский район, квартал 4 пос. Красная Глинка, д. 9 цокольный этаж комнаты 4, 7-9, 11-14, 48 общей площадью 99,00 кв.м.

Письмом от 02.02.2009 г.. истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении указанного нежилого помещения в собственность.

Согласно материалам дела истец в конце октября 2010 года получил от ответчика Проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 1 604 555 рублей 08 копеек (без учёта НДС) с формой платежа - безналичный расчёт, с рассрочкой на пять лет.

Цена указанного объекта определена ответчиком на основании Отчёта об оценке рыночной стоимости N 217/6-ФИ-10 от 23.09.2010 г.., выполненного ООО "Центр независимой оценки".

В соответствии с отчетом оценки N Оц-78-11/10 от 22.11.2010 г. ООО "Городская служба оценки" проведенной истцом рыночная стоимость объекта составляет 1136000 руб.

Основанием для обращения с иском в арбитражный суд для истца послужило его несогласие с выкупной стоимостью имущества, приобретаемого в порядке приватизации, определенной в предложении (проекте договора купли- продажи) Департамента.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждение из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации этого права определен ст. 4 того же Закона.

Согласно ч. ч. 2, 4 названной статьи уполномоченный орган в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Из анализа ст. ст. 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным ст. 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и, в случае возникновения разногласий при заключении договора, покупатель вправе в соответствии со ст. ст. 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

Является несостоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о наделении уполномоченного органа местного самоуправления исключительными правами по определению стоимости выкупаемого объекта.

Судебная коллегия также считает, что безусловное подписание договора купли-продажи по цене, предложенной ответчиком, лишило бы истца права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а, значит, и возможности для дальнейшей защиты своих прав, а также ограничивалось бы предусмотренное ст. ст. 445, 446 ГК РФ право истца на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в случае реализации муниципального имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства выкупная стоимость этого имущества определяется в соответствии с заключением отчета об оценке независимого оценщика. В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку каждая из сторон представила свой отчет об оценке и у сторон имеются разногласия по определению выкупной цены объекта, суд первой инстанции определением от 17.08.2011 назначил экспертизу по определению рыночной оценке спорного объекта, проведение экспертизы было поручено ООО "Межрегиональный Экспертный Центр "Стандарт оценка".

Согласно представленному в материалах дела Отчету об оценке N 397-10/11-С от 13.10.2011 г.., проведенному ООО "Межрегиональный Экспертный Центр "Стандарт оценка" рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.09.2010 (дату обращения истца с заявлением о выкупе спорного имущества) составляла 1084000 руб.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.. не определен порядок урегулирования разногласий при определении рыночной стоимости арендуемого имущества судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку отсутствие порядка урегулирования спора не лишает права истца оспаривать оценку рыночной стоимости в судебном порядке.

Довод Департамента о том, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку не был привлечен к участию в настоящем деле оценщик, выполнивший отчет, является несостоятельным.

По настоящему делу предметом иска является одно требование: преддоговорной спор о заключении публичного договора. Лицо, составляющее отчет, является надлежащим ответчиком по требованию о признании недостоверным отчета, в то время как иск об оспаривании достоверности отчета сторонами не заявлен.

В абзаце 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо) указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Вместе с тем ответчик не заявлял в суде первой инстанции ходатайство о проведении экспертизы отчетов оценщика, названная экспертиза судом не назначалась.

Судебная коллегия в порядке статьи 71 АПК РФ оценила представленные сторонами отчеты наряду с другими доказательствами в их совокупности и взаимосвязи.

Согласно отчету об оценке N 397-10/11-С от 13.10.2011, проведенному в рамках рассмотрения дела ООО "Межрегиональный Экспертный Центр "Стандарт оценка" рыночная стоимость объекта составляет 1 084 000 руб.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает данный отчет более полным и соответствующим установленным в ходе судебного заседания обстоятельствам, и приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно положил его в основу решения суда. Отчет об оценке N 397-10/11-С от 13.10.2011 не противоречит требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из абзаца 2 пункта 2 информационного письма, оценщик подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в случае назначения экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика.

Поскольку экспертиза отчетов оценщика не назначалась, то у суда первой инстанции отсутствовала обязанность по привлечению названного оценщика к участию в деле.

Департамент не представил доказательств, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и об обязанностях оценщика.

Из представленных материалов не усматривается, что оспариваемое решение принято непосредственно о правах и обязанностях ООО Межрегиональный Экспертный Центр "Стандарт оценка", и что данное лицо лишено возможности обратиться самостоятельно за судебной защитой в случае нарушения какого- либо из его прав и законных интересов.

В рамках проведенной по делу судебной экспертизы исследовался вопрос по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а не достоверность и подлинность отчета оценщика.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, учитывая отчет об оценке, руководствуясь статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правомерно удовлетворил заявленные исковые требования.

Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции являются нормативно обоснованными, соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам настоящего дела.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При таких данных выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска являются правомерными, основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 г.. по делу N А55-3155/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко