Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 11АП-15523/11

г. Самара

06 марта 2012 г.

Дело N А55-10383/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от третьего лица ОАО "Российские железные дороги" - представитель Филатова Т.В., доверенность от 26.07.2011,

от иных лиц, участвующих в деле - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САММОС" на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011, принятое по делу NА55-10383/2011 судьей Дегтяревым Д.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "САММОС" (ОГРН 1027743015178), г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" (ОГРН 1046300773012), г. Самара,

третьи лица: 1. Управление Росреестра по Самарской области, г. Самара,

2. ОАО "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295), г. Москва,

3.Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО "САММОС" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Ремстройсервис" об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Ремстройсервис" к ООО "САММОС" на основании договора купли-продажи от 04.02.2011 N 2 на следующие объекты недвижимости: административное здание общей площадью 28,66 кв.м., нежилое здание литера А общей площадью 98,9 кв.м., нежилое здание литера К общей площадью 30 кв.м., нежилое помещение под мини-магазин общей площадью 28 кв.м., находящиеся по адресу: Самарская область, Самара, Промышленный район, пр. Кирова, 34 В.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил закон.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции сделал неверный вывод о не заключенности договора купли-продажи, поскольку стороны согласовали существенные условия договора. Отсутствие в договоре ссылки на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не является основанием для признания договора незаключенным. Кроме этого, заявитель указывает, что договор исполнен сторонами, имущество передано по акту, оплачено покупателем в полном объеме.

28.02.2012 представитель третьего лица ОАО "Российские железные дороги" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, в силу ст. 123 АПК РФ, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 04.02.2011 года между ООО "Ремстройсервис" (продавец) и ООО "Саммос" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества: административное здание общей площадью 28,66 кв.м., нежилое здание литера А общей площадью 98,9 кв.м., нежилое здание литера К общей площадью 30 кв.м., нежилое помещение под мини-магазин общей площадью 28 кв.м. расположенные по адресу: Самарская область, Самара, Промышленный район, пр. Кирова, 34 В (л.д.11,12).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что объекты недвижимости проданы за 1 775 038 рублей, на момент подписания договора сумма уплачена покупателем продавцу.

Предмет договора передан от продавца к покупателю по акту приема-передачи (л.д.13).

Согласно п.9 договора договор считается заключенным с момента подписания, а право собственности покупателя на вышеуказанные объекты возникает с момента государственной регистрации права в соответствующем органе.

В соответствии с п.10 договора продавец обязан в течение 10 дней с момента подписания договора предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и права собственности за покупателем (л.д.12).

Истец неоднократно обращался к ответчику с письменным предложением о предоставлении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права собственности и перехода права собственности (л.д.14,15,16).

Вместе с этим в ответ на обращения в письме от 26.04.20011г. Чернышков С.Г. сообщил, что предоставить документы для регистрации не может, поскольку не является директором ООО "Ремстройсервис".

Данные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, что также следует из п.60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Исходя из смысла ст.2 Федерального Закона о регистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.. государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 63 постановления N 10/22 от 29.04.2010 г.. предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи N 2 спорных объектов недвижимости подписан сторонами 04.02.2011 г..

Вместе с этим, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникшем праве ООО "Ремстройсервис" на заявленные объекты, а именно: административное здание общей площадью 28,66 кв.м., нежилое здание литера А общей площадью 98,9 кв.м., нежилое здание литера К общей площадью 30 кв.м., нежилое помещение под мини-магазин общей площадью 28 кв.м. расположенные по адресу: Самарская область, Самара, Промышленный район, пр. Кирова, 34 В, отсутствует (л.д.54-56).

Кроме этого, не был зарегистрирован и переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие зарегистрированного права собственности передающей стороны является препятствием для регистрации права собственности приобретателя по сделке.

С учетом изложенных выше обстоятельств, а также в связи с тем, что истцом в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт уклонения ответчика от проведения государственной регистрации, что исключает в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворение заявленных требований.

Для договора купли-продажи существенными являются условия о предмете и о цене (ст.ст.554,555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с этим, в спорном договоре купли-продажи от 04.02.2011 вышеуказанные существенные условия договора считаются не согласованными сторонами, а сам договор не заключенным в силу следующего.

Из содержания и анализа условий договора купли-продажи N 2 от 04.02.2011 г.. не представляется возможным установить земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Кроме этого, истцом не представлены доказательства того, что право собственности продавца в отношении предмета договора купли-продажи зарегистрировано в ЕГРП, а также и доказательства того, что право продавца являлось ранее возникшим и не требовало регистрации.

При изложенных обстоятельствах, с учетом правил статьи 71 АПК РФ суд оценил в совокупности, представленные в дело доказательства, и пришел к правомерному выводу о необоснованности исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи является заключенным, отклоняются по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, рассматривая исковые требования, исследовал договор купли-продажи недвижимости от 04.02.2011, а также факт оплаты. При этом, судом установлено, что в договоре отсутствуют существенные условия предмета договора: технические характеристики здания и находящихся в нем помещений (технический паспорт и план помещений не представлен), определение места нахождения и порядка пользования земельным участком под объектами недвижимости и прилегающей территорией, необходимой для использования.

Поскольку доводы истца документально не опровергнуты, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаключенности спорного договора как по существенному условию договора - объекту с его техническими характеристиками. По причине того, что договор не содержит исчерпывающих данных, позволяющих определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки и его месторасположение на земельном участке, так и в связи с отсутствием сведений о самом земельном участке на котором расположены спорные объекты недвижимости, а также доказательства прав продавца (истца) на спорные объекты.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что отсутствие в договоре купли-продажи существенных условий является основанием для признания договора незаключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Ссылку заявителя в апелляционной жалобе на ст.552 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку истец не представил доказательства зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, находящиеся на арендуемом земельном участке.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определен подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

С целью защиты нарушенного права истец не лишен возможности обратиться в суд в установленном законом порядке с заявлением о признании права собственности, а также об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Между тем, истец не представил доказательства, свидетельствующие об обращении с соответствующими заявлениями, отказе в регистрации перехода права собственности и уклонение ответчика от исполнения договора в этой части.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанций и подтвержденных материалами дела выводов.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с этим апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011, принятое по делу N А55-10383/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко