Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 12АП-840/12

г. Саратов

6 марта 2012 г.

Дело N А12-12280/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жаткиной С. А.,

судей Грабко О. В., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макарихиной О. А.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АГРОПРОМХОЛДИНГ" решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 декабря 2011 года по делу N А12-12280/2011, судья Болдырев Н.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АГРОПРОМХОЛДИНГ" (г. Волгоград),

к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда (г. Волгоград),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы "МЕДВЕДИЦА", общество с ограниченной ответственностью "Росконсалтинг", муниципальное унитарное предприятие "Ворошиловское межрайонное бюро технической инвентаризации" (г. Волгоград),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АГРОПРОМ-ХОЛДИНГ" (далее ООО "АГРОПРОМ-ХОЛДИНГ") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда (далее Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 83,40 кв. м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3, приняв пункт 1.3 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет: 910 000 рублей без учета НДС.", в пункте 1.2 договора слова "цокольный этаж", заменить на слова "этаж-подвал".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2011 исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 83,40 кв. м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3, а именно о замене в пункте 1.2 договора слов "цокольный этаж" на слова этаж-подвал" оставлены без рассмотрения. Разногласия, по пункту 1.3 договора приняты в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет: 2 417 000,00 (два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей без учета НДС". В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "АГРОПРОМ-ХОЛДИНГ" обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, назначить проведение судебной экспертизы для определения стоимости спорного помещения при условии, что оно является подвалом.

Заявитель жалобы считает, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлено ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда (продавец) направил письмом от 13.05.2011 в адрес ООО "АГРОПРОМ-ХОЛДИНГ" проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 83,40 кв. м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3. Согласно пункту 1.3 проекта договора цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 657 800 рублей без учета НДС.

Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий от 15.06.2011 в отношении пункта 1.3. указанного договора. Истец предлагает принять цену продажи объекта в 910 000 руб., без учета НДС.

Протоколом согласования разногласий от 27.06.2011, направленным письмом от 29.06.2011 N 9831, продавцом отклонены разногласия в редакции покупателя и предложено пункт 1.3 договора принять в редакции продавца со ссылкой на то, что цена продажи объекта соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке в соответствии с Федеральным законом N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО "АГРОПРОМ-ХОЛДИНГ" в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Оставляя исковые требования о замене в пункте 1.2 договора слов "цокольный этаж" на слова этаж-подвал" без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что данный вопрос не был указан истцом в протоколе разногласий от 15.06.2011.

Поскольку истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно оставил исковое заявление в указанной части без рассмотрения.

Кроме того, судебный акт сторонами в данной части фактически не оспаривается.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая истцом стоимость встроенного нежилого помещения площадью 83,40 кв. м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3, установлена ответчиком на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Росконсалтинг", согласно которому рыночная стоимость указанного объекта составляет 2 657 800 рублей без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз" Малыхиной Юлии Ивановне.

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из заключения эксперта N 04-10/11 следует, что размер рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 83,40 кв. м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3, составляет 2 417 000 рублей без учета НДС.

Таким образом, судебная экспертиза опровергает отчеты об оценке спорного имущества, представленного ответчиком.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчета об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд, устанавливая цену объекта нежилого фонда в размере 2 417 000,00 руб., правомерно исходил из заключения эксперта.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.

Утверждения истца о том, что спорные помещения являются помещениями подвала, а не цокольными помещениями - противоречат материалам дела и не подтверждены надлежащими доказательствами.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской федерации от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации составляет технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации, осуществляемой Бюро технической инвентаризации (далее БТИ), которые проводят техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда.

В силу названных норм права на БТИ возложены задачи по техническому учету и технической инвентаризации объектов недвижимости, в том числе, по определению этажности помещений, которая определяется в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской федерации от 04.08.1998 N 37.

Из выкопировки, экспликации, являющихся составными частями технического паспорта спорного помещения, по состоянию на 17.12.2010, составленной ГУ П БТИ Волгоградской области видно, что нежилое помещение расположенное по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Авиаторская, д. 3, расположено на цокольном этаже (л.д. 22 т. 3).

Сведения, изложенные в техническом паспорте, лицом, полномочным определять статус помещения (подвал либо цокольный этаж), истцом в установленном порядке не оспорены. Иных доказательств, подтверждающих доводы жалобы в данной части, в материалы дела не представлено.

Между тем, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.

При этом, документы, датированные до 17.12.2010 (даты составления технического паспорта), и представленные подателем жалобы, подлежат отклонению как недопустимые и неотносимые, поскольку технический паспорт, составленный на последнюю дату, по мнению судебной коллегии, отражают более объективные сведения в отношении спорного имущества.

Кроме того, следует учесть, что экспертом в ходе проведения экспертизы по определению арбитражного суда рыночная стоимость помещения рассчитана не только по материалам дела, но и при непосредственном исследовании спорного помещения. В акте осмотра N 04/10-11 от 27.11.2011 г.. (л.д. 138 т. 2) эксперт Малыхина Ю. И. пришла к выводу о том, что технические характеристики помещения соответствуют данным технического паспорта.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих нахождение спорного помещения в подвале.

Назначение экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. В настоящем деле необходимость для повторной оценки спорного помещения как подвального помещения отсутствует.

Ходатайствуя о назначении судебной экспертизы для определения стоимости помещения при условии, что оно является подвальным, заявитель жалобы, в нарушение принципа состязательности, не представил доказательств наличия такого условия.

При отсутствии в материалах дела доказательств того, что спорное помещение является подвальным, определение стоимости спорного помещения как подвального лишено смысла.

При этом, как указывалось выше, установление такого обстоятельства является прерогативой органов БТИ.

С учётом изложенных обстоятельств судебной коллегией отклонено ходатайство заявителя жалобы о назначении экспертизы при рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

Доводы заявителя жалобы внимательно изучены судом апелляционной инстанции, отклонены как противоречащие действующему законодательству.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 декабря 2011 года по делу N А12-12280/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. В. Грабко В. А. Камерилова