Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 18АП-306/12

г. Челябинск

05 марта 2012 г.

Дело N А76-11129/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2011 по делу N А76-11129/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Чепур Я.Х. (доверенность N 14387 от 20.07.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (далее - ООО "Энергоресурс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, комитет, ответчик) с исковым заявлением, содержащем следующие требования:

- признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения N 5, литера А, площадью 276,1 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 34 - определенную обществом с ограниченной ответственностью "Азира" на основании отчета N 196/09 в размере 9 620 000 руб., недостоверной;

- урегулировать возникшие при заключении договора разногласия и считать договор N 23/ПП купли-продажи объекта приватизации - нежилого помещения N 5, литера А, площадью 276,1 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, улица Каслинская, дом 34 - от 15.07.2009 заключенным на следующих условиях:

"2.1. Рыночная стоимость объекта составляет 7 730 800 (семь миллионов семьсот тридцать тысяч восемьсот) рублей с учетом НДС или 6 551 525 (шесть миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки без учета НДС. В счет оплаты выкупаемого имущества подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений в размере 3 681 437 (три миллиона шестьсот восемьдесят одна тысяча четыреста тридцать семь) рублей 00 копеек. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 2 870 088 (два миллиона восемьсот семьдесят тысяч восемьдесят восемь) рублей 42 копейки без учета НДС.

2.2. Оплата цены объекта - 2 870 088 (два миллиона восемьсот семьдесят тысяч восемьдесят восемь) рублей 42 копейки производится в течение 5 (пяти) лет равными долями ежемесячно по графику оплаты цены объекта на счет N 40101810400000010801 Банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области город Челябинск, ИНН - 7421000190, КПП - 745101001, БИК - 047501001, ОКАТО - 75401000000 получатель - УФК МФ РФ по Челябинской области (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска), КБК - 46911402033040000410. Уплатой цены объекта считается поступление денежных средств на указанный счет в размере, предусмотренном графиком оплаты цены объекта." (с учётом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 7, л.д. 3-5, 34-35, 42-43).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и общество с ограниченной ответственностью "Азира" (т. 1, л.д. 1-6; т. 7, л.д. 6-9).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.11.2011 (с учётом определения от 23.12.2011) в удовлетворении требований ООО "Энергоресурс" отказано (т. 7, л.д. 40-58).

Истец с указанным судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 7, л.д. 66-68). Общество просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. Приводит следующие доводы.

Состоявшийся судебный акт не соответствует требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд неполно выяснил имеющие значение для дела обстоятельства, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Кроме того, как указано в апелляционной жалобе, имеет место нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Общество "Энергоресурс" отмечает, что в основе заявленных требований лежит не соответствие определённой оценщиком (ООО "Азира") и утверждённой комитетом стоимости спорного нежилого помещения действительной рыночной стоимости объекта купли-продажи, и, ссылаясь на заключение эксперта от 21.07.2009 N 026-05-0573, настаивает на недостоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения N 5.

Истец полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание наличие обстоятельств, из которых следует, что отчет оценщика произведен по результатам осмотра помещения, в котором истцом уже были произведены неотделимые улучшения. Стоимость данных улучшений согласно акту экспертизы от 05.08.2011, составленному обществом "Профессиональная оценка бизнеса" составляет 3 681 437 рублей. В силу изложенного податель жалобы полагает что, стоимость спорного объекта недвижимости не могла составлять 9 620 000 руб. Кроме того, истец приводит довод о том, что суд не предоставил ему возможность подтвердить недостоверность определённой обществом "Азира" рыночной стоимости спорного объекта, поскольку отказал в проведении судебной экспертизы.

Податель жалобы полагает, что не принятие судом первой инстанции мер для проверки достоверности величины рыночной стоимости спорного помещения повлияло на выводы суда при принятии окончательного судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "Энергоресурс", а также третьих лиц. Представитель КУИиЗО города Челябинска в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что муниципальному образованию "город Челябинск" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 5 (магазин), общей площадью 276,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 34 (далее - спорный объект, нежилое помещение N 5; т. 1, л.д. 132).

Решением КУИиЗО города Челябинска от 02.06.2009 N 40 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 5 лит. А, общей площадью 276,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 34" в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) определены условия приватизации спорного объекта (т. 3, л.д. 76).

Так, преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 5 предоставлено обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс". Также решением от 02.06.2009 N 40 утверждена рыночная цена подлежащего приватизации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, объекта - 9 620 000 руб.

Комитет направил в адрес общества письмо (от 09.06.2009 N 6437), к которому был приложен проект договора купли-продажи для принятия решения о выкупе нежилого помещения N 5 и порядке его оплаты (т. 1, л.д. 52-55; т. 3, л.д. 78). В проекте договора ответчик указал следующее условие: цена объекта составляет 9 620 000 руб. без НДС (пункт 2.1 проекта); оплата цены объекта производится в течение 5 (пяти) лет равными долями ежемесячно по графику оплаты цены объекта на указанный в договоре счет.

Общество "Энергоресурс" не согласилось с предложенными комитетом условиями договора купли-продажи объекта приватизации в части определения цены муниципального имущества.

Впоследствии сторонами (истец и ответчик) подписан договор N 23/ПП купли-продажи объекта приватизации от 15.07.2009 (т. 1, л.д. 45-47). Указанный договор подписан обществом-покупателем с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 44; т. 3, л.д. 82), редакции подверглись пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи.

Подписанный с протоколом разногласий договор направлен истцом в адрес ответчика с сопроводительным письмом от 20.07.2009 N 11-07 (т. 1, л.д. 57; т. 3, л.д. 80).

Письмом от 31.08.2009 N 10447 ответчик сообщил истцу следующее: цена объекта, указанная в договоре купли-продажи N 23/ПП составляет 9 620 000 руб. согласно отчету об оценке объекта, выполненному ООО "Азира"; у комитета отсутствуют основания для наличия сомнений в достоверности определения рыночной цены объекта и качестве проведения оценки обществом "Азира". Комитет указал, что до настоящего времени итоговая рыночная цена объекта, указанная в отчете N 196/09, выполненном ООО "Азира", никем не оспорена, следовательно, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Кроме того, комитет обратил внимание общества на наличие у него возможности обратиться в арбитражный суд для защиты своих прав и законных интересов. С указанным письмом ответчик повторно направил в адрес истца проект договора N23/ПП купли-продажи объекта приватизации (т. 1, л.д. 59; т. 3, л.д. 83-84).

28 сентября 2009 г. комитетом (продавец) и обществом "Энергоресурс" (покупатель) заключен договор N 23/ПП купли-продажи объекта приватизации (т. 3, л.д. 3-8, 86-91).

Переход права собственности на объект недвижимости к истцу зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 11 ноября 2009 г. (т. 3, л.д. 92).

Полагая, что между ним и комитетом существуют неурегулированные разногласия относительно условий договора N 23/ПП купли-продажи объекта приватизации, общество "Энергоресурс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (об урегулировании преддоговорного спора и признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения N 5).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия преддоговорного спора, поскольку установил факт заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного объекта 28 сентября 2009 г., а также исполнения сделки в части перехода права собственности к обществу "Энергоресурс", регистрации вещного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, суд указал, что основанием для отказа в иске является то, обстоятельство, что общество обратилось в суд с требованиями об урегулировании преддоговорного спора после истечения 30-дневного срока с момента получения последнего проекта договора от комитета.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) регламентировано: имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона N 135-ФЗ).

Общество "Энергоресурс" не согласно с определённой независимым оценщиком (ООО "Азира") и утверждённой комитетом (решение от 02.09.2009 N 40) величиной рыночной стоимости нежилого помещения N 5.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом возражения истца относительно стоимости спорного муниципального имущества, как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, являются единственным основанием для предъявления иска об урегулировании преддоговорного спора.

В силу норм Закона N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи с ООО "Энергоресурс" является для КУИиЗО города Челябинска (как уполномоченного подразделения органа местного самоуправления) обязательным.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (абз. 1 ч. 1 ст. 445 ГК РФ).

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (абз. 2 ч. 1 ст. 445 Кодекса).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Данная норма предусматривает судебное урегулирование споров, возникших между сторонами договора при его заключении, в частности при согласовании условий договора, заключение которого в соответствии с законом обязательно для одной из сторон. Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 N 996-О-О.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В рассматриваемой ситуации преддоговорной спор между обществом "Энергоресурс" и КУИиЗО г. Челябинска относительно условий приобретения первым по договору купли-продажи спорного объекта (муниципального нежилого помещения N 5) отсутствует.

Из материалов дела следует, что 28 сентября 2009 г. комитетом (продавец) и обществом "Энергоресурс" (покупатель) заключен договор N 23/ПП купли-продажи объекта приватизации (т. 3, л.д. 3-8, 86-91).

По условиям данного договора ответчик (продавец) на основании решения об условиях приватизации от 02.06.2009 N 40 принял на себя обязательство продать, а истец (покупатель) - купить на условиях, изложенных в настоящем договоре, муниципальное недвижимое имущество - нежилое помещение N 5 (спорный объект).

Цена объекта составила 9 260 000 руб. без НДС (пункт 2.1 договора).

Оплата цены объекта производится в течение 5 (пяти) лет (60 периодов) равными долями ежемесячно путем перечисления суммы по графику оплаты цены объекта на указанный в договоре счет (пункт 2.2 договора).

Данный договор подписан как со стороны Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, так и со стороны общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" без разногласий.

Право собственности общества "Энергоресурс" на спорный объект зарегистрировано 11 ноября 2009 г., в реестр внесена запись регистрации номер 74-74-01/609/2009-245. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2010 (т. 3, л.д. 92).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекс РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В рассматриваемом случае истец и ответчик добровольно согласовали условия договора купли-продажи спорного объекта в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ, в том числе относительно стоимости приобретаемого обществом "Энергоресурс" недвижимого имущества.

Таким образом, сторонами в надлежащей форме (статьи 158, 164, 434 ГК РФ) установлены права и обязанности друг друга в их взаимоотношениях по поводу купли-продажи нежилого помещения N 5, определены параметры обязательственных правоотношений.

Более того, имеет место исполнение договорных обязательств со стороны комитета-продавца и переход права собственности на недвижимость к обществу-покупателю.

Указанное свидетельствует об отсутствии между сторонами преддоговорного спора, а также о наличии объективного препятствия для удовлетворения требований ООО "Энергоресурс".

Доводы истца относительно недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта подлежат отклонению, поскольку в данном случае достоверность определённой отчётом N 196/09 стоимости не имеет самостоятельного правового значения для рассмотрения исковых требований.

Нормой статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено рассмотрение судом преддоговорного спора после заключения сторонами соответствующего договора.

По сути требования общества "Энергоресурс" направлены на внесение изменений в существующий договор купли-продажи, рассмотрение такого рода требований в порядке, предусмотренном статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустимо.

С учётом изложенного основания для удовлетворения исковых требований (а также апелляционной жалобы) не имеется, решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ООО "Энергоресурс" (податель жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2011 по делу N А76-11129/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Г.Н. Богдановская