Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 18АП-1485/12

г. Челябинск

06 марта 2012 г.

Дело N А76-15928/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Никита" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2011 по делу N А76-15928/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Фортум" - Валеева Л.Р. (доверенность от 01.01.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Никита" - Зиннурова Г.А. (доверенность от 16.02.2012).

Открытое акционерное общество "Фортум" (далее - ОАО "Фортум", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Никита" (далее - ООО "Никита", ответчик) об обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи следующее имущество, расположенное по адресу: г.Челябинск, Бродокалмакский тракт, 6: нежилое помещение N 2 (ремонтно-механическая мастерская ОГМ базы строймеханизации), нежилое помещение N 2 (холодный склад).

Решением суда от 26.12.2011 (резолютивная часть от 19.12.2011) заявленные требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по акту приема-передачи нежилое помещение N 2 ремонтно-механическая мастерская ОГМ базы строймеханизации, нежилое помещение N 2 холодный склад, расположенные по адресу: г. Челябинск, Бродокалмакский тракт, 6 (т. 1 л.д. 129-135).

В апелляционной жалобе ООО "Никита" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение норм материального и процессуального права.

Полагает, что судом нарушены нормы ч. 3 ст. 71 и ст. 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как суд не выяснил имеющее значение для дела обстоятельство фактического занятия помещения ответчиком и соответственно обстоятельство реальной возможности возврата помещения ответчиком, и не принял во внимание представленные ответчиком в подтверждение указанного обстоятельства доказательства. Так, суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове свидетеля Шпиня В.Л., который мог подтвердить факт частичной передачи нежилых помещений истцу и факт уклонения истца от их принятия, а также факт недопуска ответчика в арендуемые помещения. Указанное обстоятельство, кроме того, подтверждается актом от 22.06.2011, и пояснениями ответчика. Вывод суда об отсутствии доказательств уведомления истца о возврате имущества не соответствует обстоятельствам дела, так как на перечне освобождаемых площадей имеется отметка о получении указанного документа сотрудником истца Жигулиной И.С. и Петрикевич С.А., однако судом данным доказательствам не была дана оценка.

Помещения, по утверждению апеллянта, фактически были приняты истцом, так как 04.08.2008 помещения были осмотрены истцом, но от подписания акта приёма-передачи он отказался, не пояснив причину. Между тем, с указанного срока ответчик не использует нежилые помещения.

ООО "Никита" также не согласно с выводом суда о прекращении договора аренды, так как в материалах дела не имеется доказательств направления такого уведомления истца. Из представленной истцом квитанции возможно установить лишь факт отправки почтовой корреспонденции, но не представляется возможным определить, какой документ был направлен. Кроме того, не представлено доказательств получения уведомления ответчиком. Сведения с сайта "Почта России", на которые сослался суд, не может быть относимым доказательством.

Апеллянт также указывает на то, что суд не привлёк третьих лиц, собственников имущества, которое осталось в арендуемых помещениях в результате неправомерных действий истца.

ОАО "Фортум" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между открытым акционерным обществом "Территориальная генерирующая компания N 10", в настоящее время ОАО "Фортум" (арендодатель) и ООО "Никита" (арендатор) 15.11.2007 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1834 (л.д. 58-61), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения), указанное в приложении N 1 к договору, площадью 4122,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Бродокалмакский тракт, 6, для использования в производственных целях (п. 1.1 договора).

В п. 4.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы составляет 251 043 руб. 10 коп. в месяц. Оплата арендных платежей и возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов осуществляется арендатором в рублях ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления безналичных денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре (п. 4.2. договора).

Срок действия договора стороны определили с момента подписания договора и всех его приложений обеими сторонами, и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01 сентября 2007 г., и действует до 31 июля 2008 г. (п. 9.1. договора).

Помещение (объект аренды) было передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи от 15.11.2007 (т. 1 л.д. 62).

Переданное по договору аренды имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.01.2007 N 005391 (т. 1 л.д. 57), от 22.01.2007 N 005402 (т. 1 л.д. 56), от 04.08.2009 N300485 (т. 1 л.д. 54), от 04.08.2009 N303425 (т. 1 л.д. 55).

Согласно п. 8.3 договора сторона, решившая расторгнуть настоящий договор, должна направить письменное уведомление о намерении расторгнуть настоящий договор другой стороне не позднее, чем за 1 (один) месяц до предполагаемого дня расторжения настоящего договора.

Согласно п. 8.4.1. договора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в установленные договором сроки.

В силу п. 8.6 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке по своему усмотрению в любое время до истечения срока настоящего договора, указанного в п. 9.1 настоящего договора, при условии предварительного письменного предупреждения арендатора не менее чем за 30 (тридцать) дней.

В случаях, названных в п. 8.4.1. и п. 8.4.2. договора, договор считается расторгнутым с момента письменного уведомления об этом другой стороны за 14 календарных дней.

В соответствии с п.п. 5.1 - 5.2 договора аренды от 15.11.2007, при прекращении настоящего договора возврат имущества осуществляется арендатором на основании акта приема-передачи. Имущество передается арендатором арендодателю не позднее 10 рабочих дней с момента прекращения договора. Предусмотренный условиями договора акт приема-передачи составлен не был.

ОАО "Фортум" в адрес ответчика 29.07.2011 направлено письмо о расторжении договора аренды от 19.07.2011 исх. N СА-11-072/5674 (т. 1 л.д. 64, 65-68, 108).

Ссылаясь на то, что после прекращения между сторонами договорных отношений, имущество ответчиком не было возвращено истцу, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика не имеется правовых оснований для занятия помещений, так как договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, прекращён в силу одностороннего отказа арендодателя от договора на основании условий договора.

Выводы суда об удовлетворении заявленных требований являются верными.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из обстоятельств дела следует, что исковые требования обоснованы истцом прекращением между истцом и ответчиком договорных отношений, возникших на основании договора аренды недвижимого имущества N 1834 от 15.11.2007, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения), указанное в приложении N 1 к договору, площадью 4122,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Бродокалмакский тракт, 6, для использования в производственных целях (п. 1.1 договора).

Указанный договор оценён на предмет заключенности в рамках дела N А76-3843/2010 (ст. 16 АПК РФ).

Срок действия договора определён сторонами с момента подписания договора и всех его приложений обеими сторонами, и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01 сентября 2007 г., и действует до 31 июля 2008 г. (п. 9.1. договора).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о возобновлении договора аренды на неопределённый срок ввиду отсутствия соответствующих возражений сторон договора.

Письмо арендатора в адрес арендодателя от 31.07.2008 N 29/3 (т. 1 л.д. 110) и пояснения арендатора о том, что на момент окончания срока договора у арендатора не имелось намерения продолжать договорные отношения в отношении части помещений, ввиду чего в указанном письме арендодателю было предложено их принять, не могут быть приняты во внимание судом при оценке обстоятельства наличия возражений сторон относительно возобновления договора на неопределённый срок, поскольку из содержания цитированной нормы следует, что договор возобновляется на тех же условиях, в том числе в части предмета договора, что исключает возможность возобновления действия договора в части.

Доказательств внесения изменений в предмет договора в отношении той части помещений, использование которой не предполагалось арендатором после возобновления договора, в порядке, предусмотренном договором и нормой ст. 450 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Указанное письмо арендатора также не может быть оценено как его возражения относительно возобновления договора аренды в целом, поскольку по смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ арендодатель должен быть уведомлён о наличии у арендатора возражений относительно возобновления договора, тогда как доказательств вручения либо отправления письма от 31.07.2008 арендодателю не представлено.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о возобновлении договора аренды от 15.11.2007 на неопределённый срок являются верными.

Между тем апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о прекращении договора аренды с 04.09.2011 в силу одностороннего отказа арендодателя от договора в порядке п. 8.6. договора.

В силу п. 8.6 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке по своему усмотрению в любое время до истечения срока настоящего договора, указанного в п. 9.1 настоящего договора, при условии предварительного письменного предупреждения арендатора не менее чем за 30 (тридцать) дней.

Таким образом, указанное договорное условие предусматривает возможность безусловного отказа арендодателя от договора.

Между тем условиями договора предусмотрен специальный порядок одностороннего прекращения договора арендодателя, обусловленный нарушениями арендатором условий договора.

Так, согласно п. 8.4.1. договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок. В приведённом случае договор считается расторгнутым с момента письменного уведомления об этом другой стороны за 14 календарных дней (п. 8.5. договора).

Из содержания уведомления от 29.07.2011, отправленного истцом ответчику, из которого следует намерение арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 64), усматривается, что основанием для прекращения договора является нарушение арендатором обязанности по оплате арендной платы.

Факт нарушения ответчиком обязанности по уплате арендной платы следует из установленных судами обстоятельств по делам N А76-3843/2010 и NА76-16783/2010.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учётом изложенного правового обоснования и принимая во внимание согласованные сторонами условия договора, договор аренды от 15.11.2007 прекращён в порядке, предусмотренном п. 8.4.1. и п. 8.5. договора, с 12.08.2011 (14 дней после даты направления уведомления - 29.07.2011, т. 1 л.д. 65).

Довод апеллянта о том, что в материалах дела не имеется доказательств направления уведомления о расторжении договора, а из представленной квитанции невозможно определить, какой документ был направлен, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

Из представленной истцом почтовой квитанции и информации с официального сайта "Почта России", следует, что уведомление о расторжении договора аренды направлено истцом 29.07.2011 и получено адресатом 04.08.2011 (т. 1 л.д. 67, 68).

Доказательств, свидетельствующих о том, что данное почтовое отправление имело иное содержание, чем изложенное в письме от 19.07.2011 исх. N СА-11-072/5674, апеллянтом в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Не подтверждёнными объективными доказательствами апелляционная коллегия находит доводы апелляционной жалобы об отсутствии фактического использования ответчиком истребуемых истцом помещений.

Материалами дела подтверждается факт передачи имущества арендатору (т. 1 л.д. 62) и использование имущества последним, между тем объективные доказательства возврата имущества в материалах дела отсутствуют.

ООО "Никита" в апелляционной жалобе утверждает, что часть помещений ранее была передана ответчиком истцу.

В подтверждение данного обстоятельство апеллянт ссылается на письмо от 31.07.2008 N 29/3, содержащее просьбу принять освобожденные помещения (т. 1 л.д. 110), акт сдачи - приемки от 04.08.2008, подписанный представителями арендатора в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 111), а также перечень освобожденных площадей (т. 1 л.д. 112). Оценив данные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно не принял указанные доказательства во внимание, соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Так, акт сдачи-приемки от 04.08.2008 носит односторонний характер, сведений о приёмке помещений истцом не содержит.

В материалах дела отсутствуют сведения о направлении истцу письма от 31.07.2008 N 29/3, содержащего просьбу принять освобожденные помещения (т. 1 л.д. 110).

Ссылка апеллянта в подтверждение принятия части помещений истцом на перечень освобожденных площадей (т. 1 л.д. 112) не принимается судом, так как из отметки на документе "получила_ Жигулина И.С. _ Петрикевич" следует обстоятельство получения указанными лицами названного документа, тогда как факт присутствия указанных лиц при возврате части арендуемых помещений, равно как и наличия у указанных лиц полномочий на совершение от имени юридического лица юридически значимых действий в порядке, предусмотренном ст. 182, 185 ГК РФ, из анализируемого документа не усматривается. Суд, кроме того, отмечает, что данный документ, как следует из его содержания, получен указанными лицами 19.08.2011, то есть уже после составления акта сдачи-приёмки недвижимого имущества от 04.08.2011, в связи с чем не может являться объективным доказательством возврата ответчиком истцу помещений по взаимному согласию.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове свидетеля Шпиня В.Л. отклоняется как противоречащий требованиям ст. 68 АПК РФ.

Условиями п.п. 5.1 - 5.2 договора аренды от 15.11.2007 предусмотрено, что при прекращении настоящего договора возврат имущества осуществляется арендатором на основании акта приема-передачи.

Таким образом, в отсутствие составленного в установленной форме акта приёма-передачи имущества, показания свидетелей о данном обстоятельстве не могут быть допустимыми доказательствами (ст. 68 АПК РФ). По тем же основаниям судом отклоняется ссылка ООО "Никита" на пояснения своего представителя в судебном заседании.

Мнение апеллянта о том, что суду первой инстанции следовало выяснить обстоятельство реальной возможности возврата помещения, не соответствует требованиям процессуального законодательства. Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно абз. 1 и 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учётом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств возврата арендуемого ответчиком имущества по прекращении между сторонами договорных отношений, требования истца удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Установленных нормой ст. 51 АПК РФ оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - собственников имущества, которое осталось в арендуемых помещениях, апелляционной коллегией не установлено, поскольку в материалы дела не представлено соответствующих доказательств. Кроме того, наличие в помещении имущества третьих лиц при отсутствии доказательств правомерного использования ими помещения по договору с его собственником либо по другому основанию, не отменяет договорной обязанности арендатора возвратить данные помещения в соответствии с п. 5.1.-5.2. договора и требованиями ст. 655 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2011 по делу N А76-15928/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Никита" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева М.И.Карпачева