Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2012 г. N 15АП-1847/12

город Ростов-на-Дону

07 марта 2012 г.

дело N А32-17480/2011 N 15АП-1847/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Мисника Н.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии: от истца: Шабунина И.А. (доверенность N в реестре 11165 от 13.09.2010); от ответчика: представителя не направил, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Феодосиади Екатерины Константиновны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2011 по делу N А32-17480/2011 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Феодосиади Екатерины Константиновны

к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Мария"

о государственной регистрации перехода права собственности и признании права собственности,

установил:

индивидуальный предприниматель Феодосиади Екатерина Константиновна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Мария" (далее - общество) о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю в отношении административного здания литер Б1, Б2, Б3, б, общей площадью 447,7 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410041:32 общей площадью 858 кв.м, находящихся по адресу: г.Геленджик, ул. Тельмана, 130 А; о признании права собственности на административное здание литер Б1, Б2, Б3, б, общей площадью 447,7 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410041:32 общей площадью 858 кв.м, находящихся по адресу: г. Геленджик, ул. Тельмана, 130 А.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 10.09.2010 предприниматель приобрел спорные объекты недвижимого имущества. В связи с отсутствием регистрации права собственности за продавцом, предприниматель, осуществляя владение и пользование недвижимым имуществом, не имеет возможности произвести регистрацию перехода права собственности на спорные объекты.

В судебном заседании суда первой инстанции 22.12.2011 предприниматель устно уточнил заявленные требования и просил признать право собственности - л.д. 84.

В отзыве на иск общество указало на неисполнение предпринимателем в полном объеме договорных обязательств, отсутствие полного пакета документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, также пояснило, что право собственности на объекты возникло у ответчика на основании договора купли-продажи от 06.05.1997 с АОЗТ "Торгтехника ЛТД" и зарегистрировано в органах БТИ. В связи с изменением технических характеристик объектов было подписано дополнительное соглашение об уточнении площадей и литеров зданий и площади земельного участка. Ввиду ликвидации продавца общество не зарегистрировало право собственности на объекты - л.д. 60-61.

Решением суда от 28.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд указал на отсутствие доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, принадлежности ответчику на праве собственности объекта недвижимости, а также земельного участка. Суд пришел к выводу, что стороны фактически намерены обойти установленную законом процедуру регистрации права.

Предприниматель, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Мотивируя доводы жалобы, заявитель ссылается на наличие в материалах дела пояснений ответчика, согласно которым уклонение от регистрации перехода права собственности вызвано отсутствием оплаты расходов продавца по оформлению технической документации на недвижимое имущество. Доказательством принадлежности обществу на праве собственности недвижимого имущества является технические паспорта БТИ с отметкой о зарегистрированном праве ООО КФ "Мария", в отношении земельного участка представлен протокол о выделе земельного участка АОЗТ "Торгтехника ЛТД".

В отзыве на жалобу общество указывает, что не согласно с мотивировочной частью судебного акта, поскольку полагает себя собственником переданных истцу по договору объектов. Поясняет, что спор о праве между сторонами имеется. Спор сопрягает со следующими обстоятельствами: для обеспечения надлежащей регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ответчика к истцу требовалось произвести действия по окончательному оформлению технической документации на недвижимое имущество, что требовало дополнительных материальных затрат, которые должны были быть компенсированы истцом ответчику дополнительно к сумме сделки, однако финансирование дополнительных затрат истцом не произведено, что стало препятствием для оформления перехода права собственности от ответчика к истцу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда: технический паспорт составлен в 2010 году, запись, на которую ссылается истец, внесена в технический паспорт 03 июня 2011 года, пояснила, что в материалы дела представлен новый технический паспорт, представила на обозрение суда копию технического паспорта на весовую литер Б 1 от 29.03.93, где есть отметка о договоре купли-продажи от 06.05.97. Также пояснила, что истец и директор общества родственниками не являются.

Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.09.2010 между предпринимателем и обществом подписан договор купли-продажи административного здания литер Б1, Б2, Б3, б, общей площадью 447,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410041:32, общей площадью 858 кв.м, находящихся по адресу: г. Геленджик, ул. Тельмана, 130 А. Имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи от 10.09.2010 - л.д. 11, 57.

В иске содержится ссылка на статью 551 ГК РФ. Функциональное назначение положений п.3 ст.551 ГК РФ - присуждение продавца к исполнению в натуре обязанности обеспечить приобретение покупателем права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. Положения пункта 3 данной статьи предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность продавца недвижимости обеспечить не только фактическую передачу объекта покупателю, но и перенесение на него титула собственника, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации. Способ зашиты, предусмотренный в п.3 ст. 551 ГК РФ, направлен на восполнение неисправности стороны договора купли-продажи недвижимости.

Анализ рассматриваемого способа защиты позволяет сделать вывод, что предусмотренное в ст. 551 ГК РФ решение суда о регистрации перехода права собственности не заменяет всего пакета документов, необходимого для регистрации права приобретателя в реестре. Данный способ защиты не тожественен признанию права собственности. Посредством его применения могут быть устранены негативные последствия отсутствия только одного документа из подлежащих представлению для целей регистрации - совместного заявления праводателя и правоприобретателя, подаваемого в порядке ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом следует констатировать уклонение продавца от регистрации перехода права собственности к покупателю.

Материалы дела не позволяют констатировать наличие оснований для применения пункта 3 ст. 551 ГК РФ.

Во-первых, материалы дела не содержат правоустанавливающих документов на административное здание и земельный участок.

Ссылка истца на запись в техническом паспорте о регистрации в органах БТИ права собственности общества на объект недвижимости не является правоподтверждающим документом. Технический паспорт составлен в 2010 году, запись, на которую ссылается истец, внесена в технический паспорт 03 июня 2011 года, и не может свидетельствовать о регистрации права собственности продавца в порядке, установленном статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Материалы дела не содержат иных документов, которые бы свидетельствовали о наличии у продавца (ООО КФ "Мария") возникшего в установленном порядке права собственности на объект.

Представитель истца в судебном заседании сослался на то, что записи о праве собственности продавца внесены и в ранее составленные технические паспорта. Однако в материалы дела надлежащие доказательства не предоставлены, поэтому вывод суда первой инстанции о непредставлении суду доказательств того, что ответчик является собственником спорного объекта недвижимости, является обоснованным.

Апелляционный суд не усматривает перспективы запроса соответствующих документов с нарушением положений п. 2 ст. 268 АПК РФ, поскольку рассматриваемое основание не является единственным основанием для отказа истцу в иске.

Подлежит отклонению довод заявителя о возникновении у общества права собственности на земельный участок на основании протокола о выделе земельного участка АОЗТ "Торгтехника ЛТД". Данный протокол вовсе не содержит индивидуализирующих признаков земельного участка, в частности, указания на его площадь - л.д.62.

Согласно положениям статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Подтверждения регистрации в установленном порядке права собственности общества на земельный участок в материалы дела не представлено. Равно как и не представлены документы, подтверждающие ранее возникшее право на земельный участок (государственный акт, свидетельство о праве собственности).

Во-вторых, из материалов дела очевидно следует, что обращение в суд вызвано наличием технических неточностей обмеров передаваемых зданий и отсутствием всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. На данные обстоятельства указывает ответчик в своем отзыве - л.д.60. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик также указывает на то, что препятствием для оформления перехода права собственности от ответчика к истцу явилось отсутствие финансирования со стороны истца для осуществления действий по окончательному оформлению технической документации на недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по договору.

Из письменных пояснений сторон следует: непредставление документов для целей регистрации обусловлено тем, что обе стороны сделки осознают невозможность регистрации перехода права на основании имеющихся документов, а не простым отказом ответчика принять участие в подаче документов для целей регистрации перехода права собственности к истцу.

Данные пояснения подтверждаются сопоставлением представленных истцом в материалы дела документов, а именно кадастрового паспорта и поэтажного плана строения в техническом паспорте, обмеры зданий согласно этим документам не совпадают, имеются иные очевидные отличия, в частности, согласно кадастровому паспорту количество этажей - 1, согласно техническому паспорту имеется второй этаж, перепланировка, указаны разные годы постройки - л.д.16, 20-22, 27-29, 72.

Согласно п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" сведения об объекте недвижимости - п. 4 ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"

Между тем, как следует из изложенного выше, сопоставление представленного в материалы дела кадастрового паспорта с данными технического паспорта не позволяет сделать вывод, что кадастровый паспорт корректно отражает уникальные характеристики отчуждаемых объектов - л.д.16, 27.

Апелляционный суд исходит из недопустимости расширительного применения положений п.3 ст. 551 ГК РФ. При ином подходе применение данных положений позволяло бы обойти положения Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о предоставлении для целей регистрации необходимых документов. Достаточно было бы инициировать процесс, в котором истец утверждает о факте уклонения, а ответчик "защищается" от требований, признавая при этом факт уклонения, либо процесс после ликвидации праводателя.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Из данного положения Закона следует, что при отсутствии регистрации права предшественника в реестре проверке подлежит не только факт совершения сделки и невозможность подачи совместного заявления, но и наличие права собственности на объект у предшественника, надлежащее введение этого объекта в оборот.

Исследование материалов дела не дает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отсутствии необходимых документов для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, а также для вывод о том, что единственным основанием для обращения истца в суд послужило уклонение продавца от регистрации перехода права собственности к покупателю.

Предприниматель, уточняя заявленные в суде требования, также просил признать право собственности. Данный способ защиты вовсе не является надлежащим для рассматриваемого случая.

Из совокупности положений п. 2 ст. 218, ст. 223 и ст. 551 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данная норма являются общей. В специальной норме, посвященной возникновению права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ), установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда право возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникло независимо от его регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 декабря 2011 года по делу N А32-17480/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов Н.Н. Мисник