Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 г. N 10АП-6158/10

г. Москва

29 ноября 2010 г.

Дело N А41-18617/10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2010 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Катькиной Н.Н., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Малороевой Р.М.,

при участии в заседании:

от истца: Трубицына Л.Н., доверенность от 30.01.2010 г..;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЕГИНА" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2010 года по делу N А41-18617/10, принятое судьей Ж.П. Борсовой, по иску ООО "РЕГИНА" к Администрации городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области, с участием третьего лица: "Региональный центр оценки "ЭКОР", о признании незаконным договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО "РЕГИНА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области о признании договора купли-продажи части здания - нежилого помещения N 1, общей площадью 551,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Пушкино, микрорайон Мамонтовка, ул. Рабочая, д. 20, незаключенным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "РЕГИНА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, признать договор купли-продажи от 11.01.2010 г.. части здания - нежилого помещения N 1, общей площадью 551,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Пушкино, микрорайон Мамонтовка, ул. Рабочая, д. 20, незаключенным.

Законность и обоснованность решения суда проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке статей 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Во исполнение положений статьи 4 названного Федерального закона от 22. 07.2008 г.. N 159-ФЗ о порядке реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, 01 апреля 2009 года ООО "РЕГИНА" обратилось в Администрацию городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области с заявлением о приобретении в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемой им с 30.03.1993 года части здания - нежилого помещения, общей площадью 551,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Пушкино, микрорайон Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20.

Отчетом от 06.07.2009 г.. N 179-07-09 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 1, общей площадью 551,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, город Пушкино, мкр-н Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20, определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03 июля 2009 года в сумме 18 222 000 руб.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2008 г.. N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

18 декабря 2009 года Главой города Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области принято Постановление N 444 "О продаже субъекту малого предпринимательства ООО "РЕГИНА", арендуемой части здания - нежилого помещения N 1 общей площадью 551,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, город Пушкино, мкр-н Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20, находящегося в собственности городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области" (л.д.22).

В соответствии с абз. 2 Постановления N 444 от 18.12.2009 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Оценка- проведена независимым оценщиком ООО "РЦО "ЭКОР", определенным в соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.2009 года N27. Отчет об оценке от 06.07.2009 N179-07-09 ( л.д.64-114).

В пункте 1.1 Постановления N 444 от 18.12.2009 года указано: оформить в порядке, установленном действующим законодательством, приватизацию (продажу) части здания - нежилого помещения N1 общей площадью 551,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, город Пушкино, мкр-н Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20, по рыночной стоимости в сумме 18 222 000 руб., в том числе НДС - 2 779 627, 12 руб.

Указанное Постановление Главы города Пушкино истцом не оспорено ( л.д.43).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора срок действия отчета об оценке от 06.07.2009 N 179-07-09 истек, а определенная в нем рыночная стоимость имущества является обязательной для сторон, в связи с чем договор купли-продажи является незаключенным, апелляционный суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ч. 2).

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

22 декабря 2009 года в адрес ООО "РЕГИНА" было направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи арендуемого субъектом малого предпринимательства муниципального имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 551,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, город Пушкино, мкр-н Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20, с приложением постановления главы горда Пушкино N 444 от 18.12.2009 г.. и проекта договора купли-продажи, в которых была указана цена имущества -18 222 000 руб., в том числе НДС - 2 779 627, 12 руб.

В силу статьи 421 гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (ч. 4).

Таким образом, сторонами при заключении договора должны были обсуждаться все существенные условия договора. Следовательно, на момент заключения договора истцу - ООО "РЕГИНА" была известна цена договора, основанная на данных отчета об оценке от 06.07.2009 N 179-07-09, в том числе истцу было известно о сроке действия данного отчета. В случае несогласия с размером цены, определенном в отчете об оценке, истец вправе был заявить свои возражения. При этом, апелляционный суд отмечает, что срок действия отчета истек 06.01.2010 г.. То есть на момент обсуждения сторонами существенных условий договора, в частности его цены, данный отчет действовал.

11 января 2010 года между ООО "РЕГИНА" и Администрацией городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области заключен договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа N 21 (л.д.24).

В пункте 2.1. договора стороны предусмотрели цену имущества: цена продажи имущества является рыночной и определена независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом от 06.07.2009 г.. N 179-07-09, составляет 18 222 000 руб. в том числе НДС 2 779 627,12 руб.

Таким образом, стороны достигли соглашение по существенному условию договора купли-продажи недвижимого имущества - цене договора, определив ее размер 18 222 000 руб. в том числе НДС 2 779 627,12 руб.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, суд учитывает, что договор купли-продажи от 11.01.2010 г.. исполняется сторонами надлежащим образом.

Так, недвижимое имущество - нежилое помещение N 1 общей площадью 551,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, город Пушкино, мкр-н Мамонтовка, улица Рабочая, дом 20, передано Администрацией городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области, ООО "РЕГИНА" получено по акту приема-передачи от 11.01.2010 г..( л.д.29).

ООО "РЕГИНА" осуществляет платежи согласно условиями и порядку расчетов, предусмотренных разделом 3 договора договором, что подтверждается справкой Администрации города Пушкино от 05.07.2010 г.., согласно которой ООО "РЕГИНА" по договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа от 11.01.2010 г.. N 21 на 01.07.2010 г.. выплачено 3 362 841,05 руб. Задолженность по договору отсутствует.

Совершение ООО "РЕГИНА" действий по выполнению указанных в договоре условий суд расценивает в качестве согласия со всеми существенными условиями договора, в том числе его цены (часть 3 статьи 438 Гражданского кодекса РФ).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции постановлено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом всех обстоятельств по делу. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, судом первой инстанции при рассмотрении дела были исследованы в полном объеме и в решении суда им была дана правильная оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на иную оценку судом собранных по делу доказательств.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение суда законно и обоснованно, оснований для отмены указанного судебного акта в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2010 года по делу N А41-18617/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.Н. Катькина С.В. Мальцев