Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 15АП-13729/11

город Ростов-на-Дону

N 15АП-13729/2011

05 марта 2012 г.

дело N А32-21315/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от ОАО "Сочиавтотехобслуживание": представитель Поляков Игорь Владимирович (доверенность от 24.11.2011),

от ООО "СОЧИ-АТО" - представитель Поляков Игорь Владимирович (доверенность от 20.01.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Григорьева Ю.С.) от 18 октября 2011 года по делу N А32-21315/2010

по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи

к открытому акционерному обществу "Сочиавтотехобслуживание" (ИНН 2320030985, ОГРН 1022302942958), обществу с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" (ИНН 2320006559, ОГРН 1022302944267)

о сносе самовольной постройки,

по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества "Сочиавтотехобслуживание" (ИНН 2320030985, ОГРН 1022302942958)

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании права собственности на самовольные строения и об обязании внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно спорных строений,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" (ИНН 2320006559, ОГРН 1022302944267)

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании права собственности на самовольное строение и об обязании внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно спорного строения

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Сочиавтотехобслуживание" (далее - акционерное общество, ответчик) об обязании последнего осуществить за свой счет снос самовольно возведенных строений: строения из металлоконструкций на бетонном основании площадью 275,5 кв. м, размерами в плане 29 м х 9,5 м; железобетонное капитальное строение площадью 147,25 кв. м, размерами в плане 15,5 м х 9,5 м, железобетонного капитального строения площадью 522,75 кв. м, размерами в плане 25,5 м х 20,5 м, расположенных на земельном участке площадью 7 045 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 05 013:0078 (далее - земельный участок), по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 48.

Открытым акционерным обществом "Сочиавтотехобслуживание" подано встречное исковое заявление о признании права собственности на самовольные строения расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи ул. Конституции СССР, 48, литер А5, площадью 208,1 кв. м, литер Б, площадью 667 кв. м, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно указанных строений.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 05.10.2010 привлечено общество с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" в связи с тем, что на земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие не только открытому акционерному обществу "Сочиавтотехобслуживание", но и обществу с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО".

В последствии общество заявило самостоятельные исковые требования к администрации о признании права собственности на самовольное строение, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи ул. Конституции СССР, 48, литер А6.

Определением суда первой инстанции от 15.08.2011 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" принято к рассмотрению. Тем же определением общество с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" (далее - общество, ответчик) привлечено к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску, кроме того, к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску открытого акционерного общества "Сочиавтотехобслуживание" к администрации г. Сочи привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2011 в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказано. Встречные исковые требования открытого акционерного общества "Сочиавтотехобслуживание" удовлетворены частично: признано право собственности акционерного общества на самовольные строения, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи ул. Конституции СССР, 48: литер А5, общей площадью 208,1 кв. м, литер Б, общей площадью 643,2 кв. м. В остальной части иска отказано. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" также удовлетворены частично: признано право собственности общества на самовольное строение, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Конституции СССР, 48, литер А6, общей площадью 462,1 кв. м. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции установил, что ответчиками по первоначальному иску на земельном участке без разрешительной документации своими силами и за счет собственных средств осуществляется строительство (реконструкция) нежилых помещений, и пришел к выводу, что ими соблюдены требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, отказал администрации в удовлетворении ее требований, а встречные требования обществ удовлетворил в части.

Отказ в удовлетворении части встречных требований суд мотивировал тем, что ответчики по первоначальному иску не представили доказательств обращения в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений. В администрацию г. Сочи за разрешением на строительство общество не обращалось, по крайней мере обратное суду не представлено.

Кроме того, администрация также указала, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке.

В отзыве на жалобу акционерное общество указало на несостоятельность доводов администрации, просило решение оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17-00 часов 27.02.2012, информация о котором размещена на официальном сайта суда в сети Интернет. После перерыва рассмотрение дела продолжено с участием представителя ответчиков.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Сочиавтотехобслуживание" (арендатор), обществом с ограниченной ответственностью "СОЧИ-АТО" (арендатор) и администрацией (арендодатель) на основании постановления администрации г. Сочи N 506/50 от 24.06.1999, постановления главы г. Сочи N 2150 от 04.12.2006, был подписан договор аренды от 07.03.2008 N 4900004521 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендаторы принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 013:0078 общей площадью 7 045 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции, 48 (далее - земельный участок) для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений станции технического обслуживания.

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия - с даты регистрации по 01 октября 2046 года.

Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о государственной регистрации от 04.05.2008.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права от 10.10.2009 серии 23-АЖ N 044013, от 09.12.2009 серии 23-АЖ N 122258 обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 366,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 30, 31, 32, 33, 38, 39 литер А3, акционерному обществу - помещения административного здания 1 этажа лит. А N 8, 9, 12а, 13, 14, 17-22, 34-37, 40, 40а, 40б, 41, 1, 2, 3; лит. А2 N 23,24, второго этажа лит. А N 62-71, 73,43-46, 46а, 47-51, 51а, 52-57, 57а, 59-61, лит. А4 N 72, общей площадью 1478,33 кв. м.

В исковом заявлении администрация указала, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением "Земельная инспекция города Сочи" по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции, 48, установлено осуществление акционерным обществом строительства трех объектов капитального строительства без согласования и получения разрешения.

Указанное обстоятельство послужило причиной обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции указал на принадлежность земельного участка ответчикам на основании договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пункта 2 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора аренды от 07.03.2008 N 4900004521 земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 013:0078 относился к федеральному уровню собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Таким образом, договор аренды от 07.03.2008 N 4900004521 является недействительным (ничтожным), поскольку на указанный день правом распоряжаться земельным участком принадлежало Российской Федерации.

Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" не имеют обратной силы, введением их в действие не был устранен вышеназванный порок договора аренды.

В тоже время, в материалы дела представлен государственный акт на право пользования землей А-I N 537243, согласно которому производственному объединению "Сочиавтотехобслуживание" (правопредшественник акционерного общества) представлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,70 га, расположенный по адресу: ул. Пластунская, 48).

Постановлением Администрации города Сочи от 12.09.1997 N 644,3 постановлено признать утратившим пункт 5 приложения N 1 к постановлению главы администрации от 11.09.1992 N 569 "О выдаче Государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города" и соответственно считать недействительным Государственный акт на право пользования земельным землей серии А-I N 537243. Также постановлено предоставить земельный участок площадью 0,7 га фактически занимаемый зданиями и сооружениями станции техобслуживания по ул.Конституци,48 в Центральном районе акционерному обществу "Сочиавтотехобслуживание" в аренду. Из указанного Государственного акта и постановления главы администрации от 12.09.1997 N 644/ следует, что речь идет об одном и том же земельном участке ( выходящем одной стороной на улицу Пластунскую, другой - на улицу Конституции, что видно из схемы указанных улиц на общедоступном ресурсе Yandex-Карты.

Между ответчиками заключены договор о совместной деятельности в целях реконструкции и достройки объекта от 15.11.2008, договор о намерении от 15.11.2008, по условиям которых стороны обязались объединить свои вклады и совместно осуществлять организацию деятельности авторемонтной станции и салона автосервиса.

Ввиду того, что юридически договор аренды между администрацией и ответчиками заключен не был ввиду ничтожности договора, право бессрочного пользования земельным участком сохранилось.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает признание права собственности на самовольные строения за лицами, у которых земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство, находится на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В связи с указанным, отклоняется довод администрации о том, что удовлетворение встречных исковых требований невозможно, так как положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке.

В жалобе апеллянт указал, что общество в администрацию г. Сочи за разрешением на строительство не обращалось.

В пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с этим же пунктом суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Так, письмом Администрации от 14.04.2009 N 42/01-8 подтверждается факт обращения акционерного общества в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию части строений под автосервисный комплекс в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 05 013:0078.

Письмом от 04.05.2009 N 21-01-10/9769 управление архитектуры и градостроительства администрации города Сочи сообщило акционерному обществу, что для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо представить определенный перечень документов.

Из представленного ответчиками счета от 25.11.2009 N 03-084/0745 и платежного поручения от 02.12.2009 N 556 следует, что акционерное общество обратилось в МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана" с целью формирования пакета документов, необходимого для получения разрешения на строительство.

Пакет документов был направлен в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с сопроводительным письмом от 03.12.2009 и получен управлением 03.12.2009 (отметка о получении).

Из письменных пояснений ответчиков следует, что разрешение на строительство администрацией выдано не было, как и не поступало отказа в выдаче такого разрешения.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчиками предпринимались попытки к получению разрешения на строительство. Доказательств обратного администрацией не представлено.

Согласно пункту 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство акционерного общества о назначении экспертизы.

По результатам проведенной судебной экспертизы ГУ Краснодарская ЛСЭ МЮ РФ представило в материалы дела заключение судебного эксперта. Согласно указанному заключению спорные строения: двухэтажное здание лит. Б, двухэтажные пристройки лит. А-5, лит. А-6, находящиеся по ул. Конституции СССР, 48 в г. Сочи расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 05 013:0078. Строительство вышеуказанных спорных объектов, выполненное в соответствии с проектом "Реконструкции зданий и сооружений станции технического обслуживания по ул. Конституции СССР, 48 Центрального района города Сочи" и требованиями СНиП, позволяет обеспечить долговременную и безопасную эксплуатацию зданий в целом. Вышеуказанные здания не могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается, что сохранение самовольных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Представлены также ответчиками доказательства принятия мер по получению разрешения на строительство.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования обществ в части признания права собственности на самовольные строения и отказал в удовлетворении исковых требований администрации.

Отказ в части встречных исковых требований суд первой инстанции обосновано мотивировал тем, что ответчики, по сути, пытаются обойти существующий административный порядок регистрации прав, что недопустимо.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем и противоречат представленным в материалы дела документам.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 октября 2011 года по делу N А32-21315/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без -удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе