Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2012 г. N 18АП-1236/12

г. Челябинск

N 18АП-1236/2012

11 марта 2012 г.

Дело N А76-16182/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Связьстрой Недвижимость" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2011 по делу N А76-16182/2011 (судья Мрез И.В.).

В заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шарпило А.В. (доверенность от 01.02.2012 N 136).

Общество с ограниченной ответственностью "Связьстрой Недвижимость" (далее - заявитель, ООО "Связьстрой Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:84, общей площадью 20 044 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П, от 22.07.2011 N 01/061/2011-276 незаконным; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Связьстрой Недвижимость" на объект недвижимого имущества - земельный участок общей площадью 20 044 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0608002:84, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П, в установленный законом срок (т. 1, л. д. 2-4).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.12.2011 (резолютивная часть объявлена 19.12.2011) в удовлетворении заявления отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Связьстрой Недвижимость" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Податель жалобы полагает, что по договору купли-продажи земельного участка от 25.06.2010 N 2546/зем ООО "Связьстрой Недвижимость" приобрело земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, представляющие в совокупности производственную базу, являющуюся сложной вещью, оценка чему судом не дана. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит сведения о государственной регистрации права собственности на какие-либо иные объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, кроме тех, которые указаны в кадастровой выписке в разделе о частях земельного участка. Считает, что отнесение к объектам недвижимости резервуаров и заборов является неправомерным. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "Связьстрой Недвижимость" ссылается на то, что судом не дана оценка письму открытого акционерного общества Треста "Связьстрой-5" (далее - ОАО Трест "Связьстрой-5") об отсутствии каких-либо объектов на спорном земельном участке, принадлежащих ОАО Тресту "Связьстрой-5". Какие-либо выписки из государственного архива в суд не предоставлялись. Кроме того, считает, что суд не обосновал по каким критериям вспомогательные строения и сооружения отнесены к объектам недвижимости.

От Управления Росреестра поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых регистрирующий орган просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений Управление Росреестра ссылается на то, что при проведении правовой экспертизы и проверке законности сделки купли-продажи - договора от 25.06.2010 N 2546/зем, регистрирующим органом было установлено, что из семнадцати объектов, расположенных на спорном земельном участке, не все объекты принадлежат на праве собственности ООО "Связьстрой Недвижимость". Поскольку замечания, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, заявителем не были устранены в установленный срок, а у Управления Росреестра не было возможности сделать вывод о принадлежности всех объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке, ООО "Связьстрой Недвижимость", то в соответствии с пунктом 10 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО "Связьстрой Недвижимость" не явился. До начала судебного заседания от ООО "Связьстрой Недвижимость" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя заявителя.

С учетом мнения представителя Управления Росреестра и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "Связьстрой Недвижимость".

В судебном заседании представитель Управления Росреестра против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании акта передачи имущества в уставный капитал ООО "Связьстрой Недвижимость" от 24.03.2009 за ООО "Связьстрой Недвижимость" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П: нежилое здание (цех по производству рам, гаражный бокс), общей площадью 540,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/ГГ1 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265937, т. 2, л. д. 12); нежилое здание (эстакада), общей площадью 244,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/З (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265936, т. 2, л. д. 13); нежилое здание (бытовой корпус), общей площадью 130,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/А (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265938, т. 2, л. д. 14); нежилое здание (бокс для стоянки автомашин), общей площадью 220,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/Е (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265939, т. 2, л. д. 15); нежилое здание (эстакада), общей площадью 289,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/К (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265940, т. 2, л. д. 16); нежилое здание (эстакада), общей площадью 429,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/Ж (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265941, т. 2, л. д. 17); нежилое здание (склад N 1), общей площадью 398,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/В (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265942, т. 2, л. д. 18); нежилое здание (проходная), общей площадью 19,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/Б (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265943, т. 2, л. д. 19); нежилое здание (мастерские, склад), общей площадью 455,7 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:039002:1000/ДД1 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 74 АВ N 265944, т. 2, л. д. 20).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.01.2011 N 7436/204/11-464 (т. 2, л. д. 7-11) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:84, площадью 20 044 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П, внесен в государственный кадастр недвижимости 26.07.2005. Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации производственно-складской базы управления.

В соответствии со сведениями о частях земельного участка и обременениях (т. 2, л. д. 8-9) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:84 находятся следующие объекты: объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0001, часть земельного участка площадью 333 кв. м под складом N 3, пристроем (литеры В6, В7); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0002, часть земельного участка площадью 1541 кв. м под боксом гаражным, цехом по производству рам, зданием ремонта строительных машин, складом N 1 (литеры В-В3); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0003, часть земельного участка площадью 119 кв. м под эстакадой (литера К); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0004, часть земельного участка площадью 224 кв. м под боксом для стоянки автомобилей (литера Е); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0005, часть земельного участка площадью 30 кв. м под проходной (литера Б); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0006, часть земельного участка площадью 43 кв. м под зданием (литера А); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0008, часть земельного участка площадью 4028 под крановой эстакадой, площадкой для монтажа козлового крана (литеры Г8, Г9); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0009, часть земельного участка площадью 383 кв. м под крытой стоянкой автотранспорта и строительных машин (литера В4); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0010, часть земельного участка площадью 186 кв. м под незавершенным строительством АБК (литера Л); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0011, асфальт на щебеночном основании; объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0012, щебень; объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0013, забор ж/б, плиты - 279,3 м; объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0014, забор тес. сплошной - 14,49 м; объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0015, резервуар - 18 куб. м (литера Г2); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0016, резервуар - 18 куб. м (литера Г3); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0017, резервуар - 47 куб. м (литера Г4); объект недвижимости 74:36:06 08 002:0084:0018, резервуар - 47 куб. м (литера Г5).

В материалы дела представлен технический паспорт, выданный областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее - ОГУП "ОблЦТИ") по состоянию на 07.10.2005 (т. 2, л. д. 82-90), на здание для ремонта строительных машин; крытую стоянку автотранспорта и строительных машин; незавершенное строительство АБК; топливно-заправочный пункт (резервуары 2 шт. по 18 куб. м, 2 шт. по 47 куб. м); забор; крановая эстакада; площадка для монтажа козлового крана; проезды (асфальто-бетонные площадки), литеры: В1 (бывшая литера Ж); В4; Л; Г2; Г3; Г4; Г5; Г8; Г9; 1; 2; 3; I; II; III.

01 апреля 2010 года администрацией города Челябинска издано распоряжение N 2312-д (т. 1, л. д. 7) о продаже земельного участка из земель населенных пунктов (производственная зона) по ул. Героев Танкограда, 32П, в Калининском районе города Челябинска ООО "Связьстрой Недвижимость. Принято решение продать земельный участок площадью 20 044 кв. м, кадастровый номер 74:36:0608002:84, из земель населенных пунктов (производственная зона) по ул. Героев Танкограда, 32П, в Калининском районе города Челябинска ООО "Связьстрой Недвижимость" для эксплуатации производственной базы (пункт 1 распоряжения).

25 июня 2010 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (продавец) и ООО "Связьстрой Недвижимость" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 2546/зем (т. 1, л. д. 8-13), в соответствии с которым покупатель приобрел спорный земельный участок.

10 февраля 2011 года ООО "Связьстрой Недвижимость" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

К заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО "Связьстрой Недвижимость" (т. 1, л. д. 86-87) были приложены следующие документы: доверенность от 07.06.2010 (т. 1, л. д. 88-89); кадастровая выписка о земельном участке от 25.01.2011 N 7436/204/11-464 (т. 2, л. д. 7-11); договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2010 N 2546/зем (т. 1, л. д. 8-13); акт приема-передачи от 17.11.2010 (т. 1, л. д. 15); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1, л. д. 102-109); платежное поручении от 24.11.2010 N 38 на сумму 15 000 (т. 1, л. д. 90); приказ от 18.09.2009 (т. 1, л. д. 100); распоряжение от 01.04.2010 N 2312-д (т. 1, л. д. 98); решение единственного участника от 09.09.2009 (т. 1, л. д. 101), что подтверждается распиской о получении документов N 7436-615234-3 (т. 1, л. д. 16).

Уведомлением от 21.02.2011 N 01/061/2011-276 (т. 1, л. д. 110-111) регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что ООО "Связьстрой Недвижимость" необходимо представить документы, устанавливающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке: склад N 3 с пристроем (литеры В6, В7), крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литера Г8), крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забор тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, Г3, Г4, Г5).

Управлением Росреестра был направлен запрос от 21.02.2011 N 5303 (т. 1, л. д. 112) ОГУП "ОблЦТИ" с просьбой в десятидневный срок представить сведения о собственниках объектов недвижимости: склад N 3 с пристроем (литеры В6, В7), крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литера Г8), крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забор тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, Г3, Г4, Г5).

14 марта 2011 года от ОГУП "ОблЦТИ" в Управление Росреестра поступил ответ N 395 (т. 1, л. д. 114) на запрос от 21.02.2011 N 5303, из которого следует, что по данным государственного архива: здание литеры В6В7 общей площадью 458,3 кв. м (бывшее литера ДД1) принадлежит открытому акционерному обществу "Связьстрой" (условный номер 74-01/36-033/2003-0321); нежилое здание литера В4 общей площадью 713,5 кв. м (бывшее литера З) с учетом реконструкции принадлежит ОАО Тресту "Связьстрой-5" (условный номер 74:01-36:014-2002:0117). Сведения о принадлежности объектов недвижимости: крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литеры Г8, Г9), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забора тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, ГЗ, Г4, Г5) в государственном архиве отсутствуют.

На запрос Управления Росреестра от 21.02.2011 N 5305 (т. 1, л. д. 116) Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска письмом от 04.03.2011 N 3083 (т. 1, л. д. 117) сообщил, что решение о выкупе земельного участка принято на основании кадастровой выписки о земельном участке от 15.04.2008 N В36.08/08-819 (кадастровый номер 74:36:0608002:84) и свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 13.07.2009 серии 74 АВ N N 265936, 265937, 265938, 265939, 265940, 265941, 265942, 265943, 265944, представленных заявителем. Документы, устанавливающие право собственности на склад N 3 с пристроем (литеры В6, В7), крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литера Г8), крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забор тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, Г3, Г4, Г5), не представлялись.

Согласно информации, предоставленной федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Челябинский филиал (т. 2, л. д. 36) объекты недвижимого имущества: склад N 3 с пристроем (литеры В6, В7), бокс гаражный, цех по производству рам, здание ремонта строительных машин, склад N 1 (литеры В-В3), эстакада (литера К), бокс для стоянки автомобилей (литера Е), проходная (литера Б), здание (литера А), крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литера Г8, Г9), крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забор тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, Г3, Г4, Г5) на техническом учете не состоят.

Из материалов дела также усматриваются следующие обстоятельства.

Спорный земельный участок площадью 2,0044 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П, изначально принадлежал ОАО Тресту "Связьстрой-5" на праве постоянного пользования, что подтверждается государственным актом (т. 2, л. д. 50-52). Целевое назначение земельного участка - для эксплуатации производственно-складской базы управления.

Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет по заявлению ОАО Треста "Связьстрой-5" (т. 2, л. д. 49).

В материалы дела представлена справка от 15.12.2011 (т. 2, л. д. 116), в которой указано, что по состоянию с 18.12.2009 по настоящее время ОАО Трест "Связьстрой-5" не имело и не имеет объектов недвижимости, некапитальных объектов, вспомогательных зданий, строений, сооружений, находящихся по адресу: г. Челябинск, ул. героев Танкограда, 32П, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:0084.

Указанные выше девять объектов, которые в настоящее время принадлежат ООО "Связьстрой Недвижимость", ранее принадлежали на праве собственности ОАО Тресту "Связьстрой-5", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2, л. д. 133-141).

Согласно справке ОГУП "ОблЦТИ" от 07.12.2011 (т. 2, л. д. 114) по данным государственного архива Челябинского управления по местоположению: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П состоят на техническом учете объекты недвижимости: нежилое здание (мастерские, склад), литеры В6, В7, общей площадью 458,3 кв. м; нежилое здание (склад N 1), литера В, общей площадью 396 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера В1, общей площадью 510 кв. м; нежилое здание (цех по производству рам, гаражный бокс), литеры В2В3, общей площадью 540,8 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера В4, общей площадью 713,5 кв. м; нежилое здание (проходная), литера Б, общей площадью 19,4 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера К, общей площадью 289,4 кв. м; нежилое здание (блок для стоянки автомашин), литера Е, общей площадью 220,6 кв. м; нежилое здание (бытовой корпус), литера А, общей площадью 131,6 кв. м; крановая эстакада, литера Г8, протяженностью 201,86 кв. м; площадка для монтажа козлового крана, литера Г9, протяженность 207,14 кв. м; незавершенное строительство АБК, литера Л, застроенной площадью 289,8 кв. м; резервуар, литера Г2, объемом 18 куб. м; резервуар, литера Г3, объемом 18 куб. м; резервуар, литера Г4, объемом 47 куб. м; резервуар, литера Г5, объемом 47 куб. м; забор, литера 2, протяженность 279,3 м; забор, литера 3, протяженность 14,49 м; замощение (асфальт на щебеночном основании), литера I; замощение (щебень), литера III.

Не получив документы, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, Управлением Росреестра вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок от 22.07.2011 N 01/061/2011-276 (т. 1, л. д. 6).

ООО "Связьстрой Недвижимость", полагая, что указанный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что при проверке в процессе правовой экспертизы законности договора купли-продажи от 25.06.2010 N 2546/зем регистрирующим органом правомерно установлено несоответствие договора требованиям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в силу отсутствия доказательств наличия права собственности заявителя на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа, нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания факта отсутствия незаконности отказа лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований ООО "Связьстрой Недвижимость".

Из материалов дела следует, что заявителю регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права по основанию несоответствия договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2010 N 2546/зем требованиям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия доказательств наличия права собственности ООО "Связьстрой Недвижимость" на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ от 22.07.2011 N 01/061/2011-276 является законным.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из изложенных выше норм следует, что в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим оформленные и возникшие в установленном порядке вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках.

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.

Статьей 16 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу положений статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае ООО "Связьстрой Недвижимость" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 25.06.2010 N 2546/зем.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза и проверка законности сделки.

Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Как было указано выше, согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.01.2011 N 7436/204/11-464 (т. 2, л. д. 7-11) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:84 находятся следующие объекты: склад N 3, пристрой (литеры В6, В7); бокс гаражный, цех по производству рам, здание ремонта строительных машин, склад N 1 (литеры В-В3); эстакада (литера К); бокс для стоянки автомобилей (литера Е); проходная (литера Б); здание (литера А); крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литеры Г8, Г9); крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4); незавершенный строительством АБК (литера Л); асфальт на щебеночном основании; щебень; забор ж/б; забор тес. сплошной; резервуар - 18 куб. м (литера Г2); резервуар - 18 куб. м (литера Г3); резервуар - 47 куб. м (литера Г4); резервуар - 47 куб. м (литера Г5).

Согласно справке ОГУП "ОблЦТИ" от 07.12.2011 (т. 2, л. д. 114) по местоположению г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, 32П состоят на техническом учете объекты недвижимости: нежилое здание (мастерские, склад), литеры В6, В7, общей площадью 458,3 кв. м; нежилое здание (склад N 1), литера В, общей площадью 396 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера В1, общей площадью 510 кв. м; нежилое здание (цех по производству рам, гаражный бокс), литеры В2В3, общей площадью 540,8 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера В4, общей площадью 713,5 кв. м; нежилое здание (проходная), литера Б, общей площадью 19,4 кв. м; нежилое здание (эстакада), литера К, общей площадью 289,4 кв. м; нежилое здание (блок для стоянки автомашин), литера Е, общей площадью 220,6 кв. м; нежилое здание (бытовой корпус), литера А, общей площадью 131,6 кв. м; крановая эстакада, литера Г8, протяженностью 201,86 кв. м; площадка для монтажа козлового крана, литера Г9, протяженность 207,14 кв. м; незавершенное строительство АБК, литера Л, застроенной площадью 289,8 кв. м; резервуар, литера Г2, объемом 18 куб. м; резервуар, литера Г3, объемом 18 куб. м; резервуар, литера Г4, объемом 47 куб. м; резервуар, литера Г5, объемом 47 куб. м; забор, литера 2, протяженность 279,3 м; забор, литера 3, протяженность 14,49 м; замощение (асфальт на щебеночном основании), литера I; замощение (щебень), литера III.

Между тем, заявителем в регистрирующий орган, а также в материалы настоящего дела представлены доказательства наличия права собственности на следующие объекты: нежилое здание (цех по производству рам, гаражный бокс), общей площадью 540,8 кв. м; нежилое здание (эстакада), общей площадью 244,8 кв. м; нежилое здание (бытовой корпус), общей площадью 130,8 кв. м; нежилое здание (бокс для стоянки автомашин), общей площадью 220,9 кв. м; нежилое здание (эстакада), общей площадью 289,4 кв. м; нежилое здание (эстакада), общей площадью 429,6 кв. м; нежилое здание (склад N 1), общей площадью 398,3 кв. м; нежилое здание (проходная), общей площадью 19,4 кв. м; нежилое здание (мастерские, склад), общей площадью 455,7 кв. м.

Из сопоставления указанных документов арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Связьстрой Недвижимость" не представлены доказательства наличия права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке: склад N 3 с пристроем (литеры В6, В7), крановая эстакада, площадка для монтажа козлового крана (литера Г8), крытая стоянка автотранспорта и строительных машин (литера В4), незавершенный строительством объект АБК (литера Л), асфальт на щебеночном основании, забор ж/б, забор тес. сплошной, резервуары (литеры Г2, Г3, Г4, Г5), или доказательства того, что указанные объекты и являются теми объектами недвижимого имущества, на которые у заявителя зарегистрировано право собственности.

Как указано выше, в уведомлении от 21.02.2011 N 01/061/2011-276 о приостановлении государственной регистрации (т. 1, л. д. 110-111) регистрирующий орган уведомил заявителя о наличии названных обстоятельств. Какие-либо дополнительные документы для устранения обстоятельств, вызвавших сомнения у государственного регистратора в наличии законных оснований для государственной регистрации права собственности заявителя на указанный земельный участок, ООО "Связьстрой Недвижимость" не представило.

Подобные документы не представлены и арбитражному суду при рассмотрении настоящего дела.

Податель жалобы полагает, что арбитражным судом первой инстанции не дана оценка письму ОАО Треста "Связьстрой-5" об отсутствии каких-либо объектов, принадлежащих ОАО Тресту "Связьстрой-5", на спорном земельном участке.

Однако, справка ОАО Трест "Связьстрой-5" от 15.12.2011 (т. 2, л. д. 116) не может являться доказательством того, что все объекты, расположенные на земельном участке, принадлежат на праве собственности только заявителю и в отношении этих объектов в будущем не будет заявлено о правопритязаниях иными лицами.

Арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя жалобы о том, что поскольку производственная база является сложной вещью, то отсутствует необходимость подтверждения права собственности на каждый объект, входящий в производственную базу, в отдельности.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что юридическое значение такого правового института как сложная вещь состоит в том, что такая вещь, объединяющая в себе разнородные вещи, является предметом оборота как целое. То есть вопрос о том, является ли комплекс вещей сложной вещью или нет, имеет правовое значение при разрешении вопросов, связанных именно с оборотом данных вещей.

Констатация того, что несколько разнородных вещей образуют единое целое (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации) и должны рассматриваться как сложная вещь, не является самостоятельным основанием для признания факта наличия у лица права собственности на одну из этих вещей только по тем причинам, что другая вещь принадлежит этому же лицу. Основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность приобретения права собственности на вещь в силу того, что она является частью сложной вещи, данной нормой не предусмотрена.

Кроме того, заявитель ни регистрирующему органу, ни суду не представил доказательства того, что он приобрел все объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, как сложную вещь.

Таким образом, с учетом вышеизложенного заявителем должно быть подтверждено право собственности на все объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке и входящие в состав производственной базы.

Кроме того, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект АБК (литера Л).

При этом из схемы границ земельного участка (т. 2, л. д. 10) следует, что земельный участок был сформирован именно с учетом нахождения на нем названного объекта незавершенного строительства (учетный номер части земельного участка 10).

Между тем, применение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

При этом ООО "Связьстрой Недвижимость" не представлены и доказательства того, что приобретение спорного земельного участка осуществляется им в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В частности, ООО "Связьстрой Недвижимость" не доказало, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, на которые заявителем не представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности, возведены или приобретены также им, а не иными лицами. Из материалов дела (а именно, основания возникновения права собственности заявителя на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке) усматривается, что предыдущим собственником объектов недвижимого имущества, на которые ООО "Связьстрой Недвижимость" представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности, являлось не ОАО Трест "Связьстрой-5".

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что обязанность подтверждения наличия законных оснований для выкупа спорного земельного участка как регистрирующему органу, так и суду лежит именно на ООО "Связьстрой Недвижимость", что последним сделано не было.

Таким образом, регистрирующим органом обоснованно отказано в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок.

Заявитель не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган с повторным заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок с представлением всех необходимых документов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Связьстрой Недвижимость".

ООО "Связьстрой Недвижимость" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 26.01.2012 N 16 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2011 по делу N А76-16182/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Связьстрой Недвижимость" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Связьстрой Недвижимость" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 26.01.2012 N 16 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина