Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г. N 20АП-312/12

г. Тула

12 марта 2012 г.

Дело N А62-3147/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Стахановой В.Н. и Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шульгач И.А.,

рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу администрации города Смоленска

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 13 декабря 2011 года по делу N А62-3147/2011 (судья Алмаев Р.Н.),

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Светлячок-С" (ОГРН 1026701435199; ИНН 6731039614)

к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН

6730012070)

о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: Белезекина С.В., директор; Киреев А.А., доверенность от 16.02.2011;

от ответчика: Шайбок О.В., доверенность от 10.01.2012 N 1-16;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Светлячок-С" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Смоленска (далее - администрация) в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 54,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8 (в окончательной редакции).

Решением суда от 13.12.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация подала апелляционные жалобу, в которой просит решение первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права.

Как следует из материалов дела, 01.06.2011 ООО "Светлячок-С" обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 54,3 кв.м, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8 (т.1, л.д.16) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Администрация письмом от 14.06.2011 N 7-3222 отказала Обществу в удовлетворении заявления, указав, что до вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу (05.08.2008) нежилые помещения площадью 54,3 кв. м находилось во владении и пользовании заявителя менее двух лет (т.1, л.д.17).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, и на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или)

временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня

вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с

договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество,

неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи

арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего

Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9

настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что с 19.07.2005 по 29.12.2009 ООО "Светлячок - С" для осуществления торговой деятельности на праве аренды пользовалось нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8, на основании договоров аренды от 19.07.2005 N 2211/05, от 12.01.2006 N 2211/06 (продлен на неопределенный срок и действовал до 01.01.2008), от 15.01.2008 N 2211/08, от 16.02.2009 N 2211/09, согласно которым площадь помещений составляла 37,8 кв. м. Номера помещений в договорах аренды и актах приема-передачи не перечислены, план помещений с указанием площади, технические паспорта с экспликацией к договорам не приложены.

В связи с проведенной перепланировкой арендуемых помещений администрация осуществила действия по утверждению перепланировки.

Администрация г. Смоленска и ООО "Светлячок" заключили договоры аренды N 2211/10 и N 2211/11 2010 и 2011 годы этих же помещений площадью 54,3 кв. м.

В реестре муниципальной собственности г. Смоленска значится нежилое помещение площадью 54, 3 кв. м, этаж цокольный, адрес объекта: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области проведена государственная регистрация права собственности муниципального образования на указанный объект недвижимости, о чем выдано свидетельство от 15.03.2011 67-АБ N 673810 (л.д.65 т.1).

Оценив доказательства по делу в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Арендуемый обществом объект недвижимости представляет собой комплекс (блок) помещений, расположенный в цокольном этаже здания, имеющий отдельный вход с улицы и тем самым изолированный от остальных помещений зднаия.

По данным инвентаризации Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на 07.05.1991, т.е. до перепланировки, этот комплекс состоял из 4 помещений: N 46 - 7,5 кв. м, N 47 - 16,7 кв. м N 48 - 18,5 кв. м, N 49 - 12,7 кв. м (т.1, л.д. 123). Помещение за N 49.1 на данный спор не влияет, т.к. представляло собой часть помещения N 49.

Как следует из заключения о технической возможности архитектурно-строительной реконструкции помещения под офис, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Докучаева, д. 8, спорное помещение под офис располагается в цокольном этаже жилого дома. В связи с использованием помещения под офис владельцы без оформления разрешительных документов произвели в нем реконструкцию: в помещении N 47 - 16,7 кв. м возвели перегородку за счет чего получили помещение N 4 - 8,6 кв. м и сан. узел N 5 - 3,3 кв. м, в помещении N 48 - 18,5 кв. м возвели 2 перегородки, за счет чего получили тамбур N 1 - 2,3 кв. м и помещение N 2- 15,2 кв. м, из оконного проема сделали дверной, ранее существующий дверной проем между помещениями был переделан в арочный. Результат реконструкции повлек за собой изменение планировки и технико-экономических показателей: общая площадь до реконструкции 55,1 кв. м, после реконструкции составила 54,3 кв. м (т.1, л.д.121).

После перепланировки объект недвижимости состоит из шести помещений N 1, 2, 3, 4, 5, 6 (поэтажный план цокольного этажа от 04.03.2009, составленном Смоленским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ").

Разногласия сторон сводятся к тому, что администрация отрицает передачу обществу в аренду одного из помещений, которое до перепланировки имело N 47, после - N 4. Общество полагает, что в аренду сдан комплекс помещений в целом, в договорах аренды 2005-2009 гг. площадь арендуемого помещения была указана ошибочно исходя из сведений, имевшихся в ранее заключенных с предыдущими арендаторами договорах аренды.

Оценив доказательства по делу в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Рассматриваемое помещение до и после планировки является проходным, через которое осуществляется доступ в помещения под номерами 3, 5, 6 (ранее 46, 48, 49), арендуемые Обществом, отдельного входа в последние не имеется. Такая планировка исключала возможность передачи спорного помещения иному лицу.

В пользу обстоятельства, что рассматриваемый комплекс помещений сдавался в аренду в целом, свидетельствуют следующие доказательства.

Договором от 26.10.1994 N 9 Комитет по управлению имуществом и экономике г. Смоленска на праве полного хозяйственного ведения закрепил имущество за муниципальным производственным жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием N 5 (МПЖРЭП), в т.ч. помещения общей площадью 1992,1 кв. м в доме N 8, по ул. Докучаева (л.д.126-129, полный план цокольного этажа - л.д. 65).

По договору от 16.02.2001 N 655/01, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска, балансодержателем МПЖРЭП-5 и МПБПХ (арендатор), рассматриваемые помещения площадью 37,8 кв. м были переданы в аренду под приемный пункт банно-прачечного хозяйства. С марта 2004 арендатором помещений выступало СМУП "Банно-прачечное хозяйство" (договор N 655/04).

При согласовании условий названных договоров арендодатель принял за основу справку Смоленского инвентаризационно-технического бюро от 10.09.1996 (т.1, л.д.66) о том, что согласно данным инвентаризации на 07.05.1991 принадлежащее МПЖРЭП-5 (балансодержателю) домовладение имеет площадь части помещения 37,8 кв. м. Как пояснил представитель администрации, дополнительные сведения с целью уточнения площади помещения на протяжении с 1996 по 2010 гг. арендодателем не запрашивались, фактическая площадь не уточнялась. Данные о площади помещений, передаваемых в аренду, последовательно вносились во все последующие договоры аренды.

Судом установлено, что ООО "Светлячок - С" имеет возможность пользоваться услугами водоснабжения и водоотведения только используя помещение N 4. Факт предоставления арендатору этих услуг с 2006 года подтверждается расчетами годовой арендной платы и суммы платежа за нежилые помещения (приложение N 2 к договору), в которых использован коэффициент технического обустройства (Кто) - 1,0 в период 2005-2007 гг., и (Кто) - 0,9 в период 2008-2011 гг. (л.д. 87-97).

В соответствии с п. 5 Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806, коэффициент технического обустройства (Кто) 1,0 применяется только для обустроенных помещений при наличии в них водопровода, канализации, центрального отопления.

С учетом изложенного при непередаче в аренду помещения N 4 (ранее 47), используя которое возможен доступ к названным услугам, применение Кто при расчете арендной платы исключалось.

Договор на отпуск питьевой воды и приема сточных вод N 235, заключенный 30.08.2005 Обществом и СМУП "Горводоканал", также подтверждает нахождение у заявителя в аренде, кроме помещений N 1, 2, 3, 6, помещений N 5, 4.(т.1, л.д.144-151).

В результате проведенной реконструкции внешние границы помещений не изменились, в связи с чем нет оснований полагать, что с 2010 года обществу передан иной объект аренды.

Суд апелляционной инстанции критически оценивает пояснения администрации г. Смоленска о том, что в договоры аренды коэффициент Кто был включен ошибочно. Арендодателем арендная плата за предыдущие годы получена, возражения не заявлялись.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Комитета является необоснованным, а заявление предпринимателя подлежало удовлетворению с возложением на Комитет обязанности совершить действия, перечисленные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Дело рассмотрено в судебном заседании 27.02.2012, продолжено после перерыва - 05.03.2012.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2011 по делу N А62-3147/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова