Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г. N 11АП-15218/11

г. Самара

12 марта 2012 г.

Дело N А65-18579/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Карпова В.В., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тишаковой Н.А.,

с участием:

от ответчика - представитель Ярилов А.Д., доверенность от 31.10.2011,

в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 марта 2012 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛЮР", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2011 года по делу N А65-18579/2011 (судья Прокофьев В.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", г. Казань, ИНН 1655108889, ОГРН 1061655054031, к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛЮР", г. Казань, ИНН 1660033621, ОГРН 1021603638561, о признании договора и соглашения незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй" (далее - истец, ООО "Альянс-Строй") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛЮР" (далее - ответчик, ООО "ВАЛЮР") о признании незаключенными подписанных сторонами договора инвестирования N 19/1/34 от 28.04.2009, а также соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 28.04.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2011 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2011 отменить, ссылаясь на необоснованность выводов суда о незаключенности договора и соглашения.

Истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в иске. Представитель ответчика также пояснил, что объект инвестирования ООО "ВАЛЮР" не передан, поскольку строительство жилого дома не завершено.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

11.03.2008 между ООО "Альянс-Строй" (инвестор) и ООО "ВАЛЮР" (генеральный подрядчик, генподрядчик) заключен договор N 09/08 генерального подряда на строительство жилого дома по ул. Вишневского-Достоевского (далее - договор генерального подряда), по условиям которого инвестор поручает, а генподрядчик принимает на себя работы по строительству вышеуказанного жилого дома, инвестор обязуется принять работы и осуществить финансирование строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора (т.1, л.д. 15-25).

28.04.2009 стороны заключили договор инвестирования N 19/1/34 (далее - договор), предметом которого в соответствии с п. 1.1. договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (т.1, л.д. 11-13).

В соответствии с п. 1.2. договора ООО "ВАЛЮР" (соинвестор) обязуется передавать ООО "Альянс-Строй" (инвестору) денежные средства для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Шмидта, строительный номер дома 34 (далее - объект), а инвестор обязуется использовать денежные средства с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору жилого помещения N (усл.) 19/1 объекта: четырехкомнатной квартиры общей проектной площадью 180, 4 кв. м, расположенной на 6 этаже.

Согласно п.п. 2.4., 2.5. 2.6. договора инвестор обязался обеспечить финансирование работ по строительству объекта; обеспечить сдачу объекта государственной комиссии в третьем квартале 2009 года; после сдачи объекта в эксплуатацию обеспечить передачу соинвестору в собственность вышеуказанную квартиру.

Соинвестор обязан своевременно и в полном объеме вносить инвестору денежный средства; оформить квартиру в собственность (п.п. 3.1., 32. договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали цену договора и порядок расчетов.

Соинвестор передает инвестору денежные средства в размере 5 953 200 руб., в том числе НДС 18%. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит (п. 4.1. договора).

В пункте 4.2. договора стороны согласовали условие о том, что сумма в размере 5 953 200 руб. соинвестором не вносится, а засчитывается в счет долга инвестора перед соинвестром за строительные работы по договору N 09/08 генерального подряда на строительство жилого дома по ул. Вишневского-Достоевского.

Согласно п. п. 6.1., 6.2. договора право собственности на вышеуказанную квартиру возникает у соинвестора после государственной регистрации в установленном порядке; передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи.

Договор действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств (п. 5.2. договора).

28.04.2009 стороны подписали Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований (далее - Соглашение), в соответствии с условиями которого стороны договорились прекратить обязательства ООО "ВАЛЮР" перед ООО "Альянс-Строй", вытекающие из спорного договора по задолженности в размере 5 953 200 руб., зачетом встречного однородного требования по выплате ООО "Альянс-Строй" - ООО "ВАЛЮР" стоимости выполненных строительных работ, возникших на основании договора генерального подряда в размере 5 953 200 руб. (т.1, л.д. 14).

Удовлетворяя исковые требования о признании договора незаключенным, суд исходил из того, что в силу статей 1, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" наличие срока действия инвестиционного договора является обязательным, поскольку по его прекращении у субъекта инвестиционной деятельности должен возникнуть определенный результат.

Суд пришел к выводу, что стороны не согласовали существенное условие о сроке действия договора - срок окончания исполнения сторонами обязательства.

Соглашение о зачете суд признал незаключенным, посчитав оно не позволяет определить работы, в счет прекращения обязательств по оплате которых оно подписано, поскольку не содержит указание на первичные документы.

Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения судом не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, и не учтены разъяснения, изложенные в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", что привело к принятию неправильного судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление) разъяснено: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Исходя из предмета договора и обязательств сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи - квартиры в составе строящегося жилого дома, право собственности на которую у ответчика возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 2 Постановления разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи согласован сторонами в спорном договоре способом, соответствующим разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 2 Постановления, и позволяет идентифицировать спорный объект; цена продаваемого имущества указана в разделе 4 договора.

Таким образом, существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи сторонами согласованы, поэтому оснований для признания оспариваемого договора незаключенным не усматривается.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете.

Данные положения подлежат применению в случае прекращения обязательства о результате односторонней сделки - заявления о зачете.

Между тем, в данном случае имело место заключение сторонами Соглашения о прекращении обязательств зачетом, которым установлено на момент его подписания наличие задолженности сторон друг перед другом и стороны согласовали прекращение обязательства, путем проведения зачета.

Таким образом, оспариваемое Соглашение между истцом и ответчиком отвечает признакам двухсторонней сделки, содержащей выраженную согласованную волю на прекращение взаимных прав и обязанностей (статья 153, пункт 3 статьи 154 ГК РФ).

В материалы дела представлены акты о приемке выполненных работ формы КС-2 за период производства работ с 01.04.2008 по 03.03.2009 по договору генерального подряда, справки формы КС-3 на общую сумму 10 559 638, 97 руб., подписанные представителями сторон (т.1, л.д. 71-151).

Предмет Соглашения сторонами согласован. Доказательств исполнения обязательств истцом по оплате выполненных ответчиком работ по договору генерального подряда на момент заключения оспариваемых договора и Соглашения в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах вывод суда о незаключенности Соглашения суд апелляционной инстанции находит ошибочным.

Учитывая изложенное и на основании п. 1, ч. 1, ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе ответчика относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 ноября 2011 года по делу N А65-18579/2011 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", г. Казань, ИНН 1655108889, ОГРН 1061655054031, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", г. Казань, ИНН 1655108889, ОГРН 1061655054031, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛЮР", г. Казань, ИНН 1660033621, ОГРН 1021603638561, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

В.В. Карпов К.К. Туркин