Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г. N 18АП-1464/12

г. Челябинск

N 18АП-1464/2012

12 марта 2012 г.

Дело N А47-6288/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгстрой" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2011 по делу N А47-6288/2011 (судья Цыпкина Е.Г.).

Общество с ограниченной ответственностью "Торгстрой" (далее по тексту - ООО "Торгстрой", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным отказа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент, заинтересованное лицо) в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 15120 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0106001:16, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3/1, выраженного в уведомлении об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка от 29.07.2011 N 31-24-1/01/2793, а также об обязании Департамента устранить в течении 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу допущенное нарушение прав и законных интересов общества, приняв решение о предоставлении в собственность общества за плату земельного участка площадью 15120 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0106001:16, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3/1 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2011 (резолютивная часть объявлена 26.12.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Торгстрой" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на незаконность отказа Департамента в заключении договора купли-продажи земельного участка, в границах которого расположены принадлежащие заявителю на праве собственности здание гаража лит. Г3Г13 и проходной лит. Г12, а также возведенные заявителем объекты недвижимости: административно-бытовой корпус со складскими помещениями лит. Е2, административно-бытовой корпус с торговыми площадями лит. Е1, административно-бытовой корпус лит.Е и нежилое здание лит. Е3.

Указывает, что возведенные заявителем за счет собственных средств объекты недвижимости лит. Е, Е1, Е2, Е3 не выходят за границы земельного участка, сформированного для размещения принадлежащих на праве собственности заявителю гаража лит. Г3Г13 и проходной лит. Г12; объекты недвижимости лит. Е, Е1, Е2, Е3 существовали на момент предоставления земельного участка обществу "Торгстрой" в аренду; спора о правильности формирования земельного участка не имеется.

Ссылается на нарушение его исключительных прав на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0106001:16, сформированный площадью 15120 кв. м. для размещения принадлежащих на праве собственности заявителю гаража лит. Г3Г13 и проходной лит. Г12.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ООО "Торгстрой" является собственником одно-двухэтажного здания гаража, литер Г3Г13, общей площадью 2568,4 кв. м и нежилого одноэтажного здания проходной, литер Г12, общей площадью 31 кв. м, которые были приобретены обществом по договору купли-продажи 14.10.2008 N 1 у открытого акционерного общества "Концерн Оренбургмолоко" (л. д. 44-45, т. 1).

Право собственности общества "Торгстрой" на перечисленные выше объекты недвижимого имущества зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 22.01.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации за N N 56-56-01/237/2008-363, 56-56-01/237/2008-362 (свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2009, 31.03.2011 на л. д. 41, 42, т. 1).

Постановлением главы Администрации города Оренбурга от 05.07.2010 N 4639-п объектам недвижимости - зданию гаража литер Г3Г13 и приходной литер Г 12 присвоен адрес: г. Оренбург, ул. Техническая, 3.1; утверждена схема расположения и принято решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:16 по ул. Техническая, 3/1 площадью 15 120 кв. м. для размещения гаража и проходной (л. д. 59, т. 1). В пункте 3 названного постановления указано, что разрешенным использованием земельного участка является размещение производственных зданий и сооружений, с размещением гаража и проходной.

03.12.2010 между Администрацией города Оренбурга и ООО "Торгстрой" был заключен договор аренды земельного участка N 10/д-50юр, площадью 15120 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0106001:16, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3.1, для размещения производственных строений и сооружений, с размещением гаража и проходной, сроком до 28.09.2011 (л. д. 91-92, т. 1). В пункте 1.1 договора аренды указано, что арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора и с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей объектов недвижимости, находящихся на земельном участке площадью 15120 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0106001:16.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 24.08.2010 разрешенным использованием земельного участка является размещение производственных строений и сооружений, с размещением гаража и проходной (л. д. 93-94, т. 1).

Проведенной 12.08.2010 отделом контроля за использованием земель Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга (далее - Управление) проверкой по фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:16, площадью 15120 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3/1 установлено расположение на земельном участке четырех объектов: гаража литер Г3Г13, проходной литер Г12, капитального двухэтажного здания, капитального трехэтажного здания (л. д. 132, т. 1).

Согласно справкам Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 13.04.2010 N 5266, 09.03.2011 N 2294, на земельном участке по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3/1, расположены административно-бытовой корпус со складскими помещениями лит. Е2, административно-бытовой корпус с торговыми площадями лит. Е1, административно-бытовой корпус лит.Е и нежилое здание лит. Е3 2009-2010 годов постройки, правообладателем которых является ООО "Торгстрой" (л. д. 81-90, т. 1).

11.01.2011 общество "Торгстрой" обратилось в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга (правопредшественник Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга) с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:16, местоположение: город Оренбург, ул. Техническая, 3/1, общей площадью 15 120 кв. м (л. д. 8, т. 1).

Уведомлением от 10.02.2011 исх. N 1-27/04-03/1431 Управлением отказано ООО "Торгстрой" в заключении договора купли-продажи земельного участка, поскольку в ходе проверки было установлено, что испрашиваемый земельный участок используется для размещения, помимо проходной и гаража, капитальных двух и трехэтажных зданий, правоустанавливающие документы на которые в Управление не представлены. Обществу было указано, что при предоставлении всех необходимых документов, оно вправе вновь обратиться в Управление с заявлением (л. д. 9, т. 1).

28.06.2011 заявитель повторно обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с аналогичным заявлением (л. д. 119, т. 1) с приложением следующих документов: копия постановления главы г. Оренбурга об утверждении границ земельного участка; копия паспорта руководителя общества; кадастровый паспорт земельного участка; справка о балансовой стоимости активов; землеустроительное дело или межевой план (указано: в деле); два правоустанавливающих документа на объекты недвижимости (пункт 6 заявления), а именно: на гараж литер Г3Г13 и здание проходной литер Г12 N 3/1.

По результатам рассмотрения заявления Департаментом было отказано обществу в заключении договора купли-продажи земельного участка, в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на капитальные двух и трехэтажные здания (уведомление от 29.07.2011 исх. N 1-24-1/01/2793 на л. д. 117, т. 1).

Отказ в предоставлении земельного участка послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 56:44:0106001:16 четырех объектов недвижимости, в том числе капитальных двух и трехэтажных зданий, правоустанавливающие документы на которые заявителем не представлены. Установив невыполнение заявителем требования законодательства в части предоставления необходимых документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка в собственность заявителю.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности принятого судом первой инстанции решения.

На основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных органов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия указанных решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости предусмотрен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о предоставлении земельного участка принимается на основании заявления, поданного в письменном виде в уполномоченный орган.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявления, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

На основании пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исходя из положений данной нормы, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим возникшие и оформленные в надлежащем порядке права на объекты недвижимого имущества, расположенные на этом земельном участке, при этом площадь земельного участка подлежащего предоставлению для эксплуатации данных объектов, устанавливается в соответствии с нормами отвода земельных участков для конкретного вида деятельности с учетом их фактического использования, назначения находящихся на них объектов недвижимости и согласно требованиям земельного и гражданского законодательства.

Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости предполагает, что все прочно связанные с землей объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка.

Реализацией принципа единства судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является установленное статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации нормативное закрепление запрета на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, а так же правило об обязательности отчуждения земельного участка при отчуждении находящегося на данном участке здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Исходя из содержания приведенных норм, возможность приобретения прав на земельные участки под самовольными постройками, а также объектами недвижимости, которые не принадлежат заявителю на праве собственности, законодательством не предусмотрена.

Оценив содержание сообщения направленного Департаментом заявителю 29.07.2011, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по существу в нем выражен отказ в предоставлении земельного участка в собственность.

Из имеющихся в материалах дела и не оспариваемых сторонами обстоятельств следует, что на момент обращения заявителя за выкупом земельного участка, на нем были расположены шесть объектов недвижимого имущества. При этом заявитель является собственником лишь двух из указанных объектов - гаража литер Г3Г13 и проходной литер Г12, что подтверждается свидетельствами государственной регистрации права от 22.01.2009, 31.03.2011 (л. д. 41, 42, т. 1). В отношении иных объектов - капитальных зданий лит. Е, Е1, Е2, Е3 право собственности в установленном порядке не зарегистрировано.

Приведенные подателем апелляционной жалобы доводы о возведении капитальных зданий лит. Е, Е1, Е2, Е3 обществом "Торгстрой", также как и отраженные в справках Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 13.04.2010 N 5266, 09.03.2011 N 2294 сведения о том, что правообладателем вышеуказанных объектов расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3/1, является ООО "Торгстрой", не могут свидетельствовать о праве собственности.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Доказательств ее осуществления суду не представлено.

Из сопоставления графической части кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:16 (л. д. 94, т. 1) и ситуационных планов объектов лит. Е, Е1, Е2, Е3 (л. д. 82, 84, 86, 88, т. 1) усматривается, что не принадлежащие заявителю объекты, находятся в границах спорного земельного участка по его контуру. Таким образом, земельный участок сформирован с учетом их наличия.

О формировании земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:16 площадью 15120 кв. м. не исключительно для эксплуатации гаража литер Г3Г13 и проходной литер Г12, свидетельствует указание в пункте 3 Постановления главы Администрации города Оренбурга от 05.07.2010 N 4639-п о том, что разрешенным использованием земельного участка является размещение производственных зданий и сооружений, с размещением гаража и проходной.

Доводы заявителя о формировании земельного участка для эксплуатации гаража литер Г3Г13 и проходной литер Г12 не соответствуют указанному выше разрешенному использованию земельного участка. Кроме того, они опровергаются содержанием договора аренды земельного участка от 03.12.2010 N 10/д-50юр, который заключен между Администрацией города Оренбурга и ООО "Торгстрой" с условием о множественности лиц на стороне арендатора. Пункт 1.1 договора прямо содержит указание на вступление в этот договор иных правообладателей объектов недвижимости, находящихся на земельном участке площадью 15120 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0106001:16.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае наличие в пределах земельного участка объектов недвижимости, не принадлежащих заявителю на праве собственности, повлияло на формирование границ земельном участка площадью 15120 кв. м с кадастровым номером 56:44:0106001:16, у заявителя отсутствует право на приобретение всего указанного земельного участка.

При этом, заявитель не лишен возможности в порядке пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обращения в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, необходимого для использования принадлежащих ему объектов недвижимости с учетом наличия у него исключительных прав на предоставление такого земельного участка, постановки вопроса о приобретении в собственность земельного участка иной площади, занятого исключительно принадлежащими ему объектами в порядке статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, либо предоставление доказательств принадлежности ему на праве собственности иных объектов, расположенных на земельном участке (по его контуру).

В силу отсутствия у ООО "Торгстрой" исключительных прав на земельный участок 56:44:0106001:16 площадью 15120 кв. м. отказ Департамента в заключении с заявителем, как субъектом исключительного права на землю, договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка соответствует законодательству и не нарушает прав заявителя.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2011 по делу N А47-6288/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова