Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 12АП-475/12

г. Саратов

13 марта 2012 г.

Дело N А12-15728/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дергачевой М.Т.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Кошняну Ирины Сергеевны - Суязов А.С. по доверенности от 01.03.2012 г..,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кошняну Ирины Сергеевны

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2011 г..

по делу N А12-15728/2011, принятое судьей Литвин С.Н.

по заявлению индивидуального предпринимателя Кошняну Ирины Сергеевны

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области

третье лицо: Управление финансов администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области

о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2011 г.. отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Кошняну Ирины Сергеевны (далее - ИП Кошняну И.С., истец) к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик) о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений (неосновательное обогащение) в сумме 1 325 734 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 252 994 руб.

ИП Кошняну И.С., не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, заслушав в судебном заседании доводы и возражения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.02.2003 г.. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения N 611ап, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду помещение, площадью 136,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 75.

Согласно п. 2.4 договора стороны определили, что производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию арендуемого помещения арендатор обязан исключительно по распоряжению главы администрации.

В 2005 г.. истцом получено разрешение на реконструкцию арендуемого нежилого помещения для размещения магазина непродовольственных товаров.

01.03.2005 г.. вынесено решение комиссии о приемке перепланировки и принятии в эксплуатацию, затем 20.10.2009 г.. между сторонами подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 312кп.

Поскольку при заключении вышеуказанного договора неотделимые улучшения не были учтены и продажная стоимость не была уменьшена, истец обратился в арбитражный суд Волгоградской области с указанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, обоснованно исходил из того, что требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1 325 734 руб. по основаниям, предусмотренным гл. 60 ГК РФ, как и требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 252 994 руб. по ст. 395 ГК РФ, не соответствуют действующему законодательству.

На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по иску, заявленному на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: отсутствие у ответчика законных оснований для приобретения (сбережения) имущества, размер неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанная норма не может быть применена к существующим между истцом и ответчиком правоотношениям, так как они возникли из ранее заключенного договора аренды нежилого помещения, а в последующем договора купли-продажи арендуемого помещения.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Исходя из части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Постановлением от 08.02.2005 г.. N 359 "О разрешении на реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 75 Г" ИП Кошняну И.С. разрешено произвести реконструкцию арендуемого нежилого помещения.

Судом первой инстанции установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены с согласия арендодателя.

Как видно из материалов дела, договор аренды нежилого помещения был расторгнут с истцом в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества N 312кп от 20.10.2009 г.

Данный договор заключался в рамках реализации ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Согласно п. 1. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества законодатель относит условие о цене предмета договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ от 01.11.2010 г.. N Д05 -4014 стоимость неотделимых улучшений должна была быть учтена в выкупной стоимости объекта недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи.

Пунктом 2.1 договора N 312кп от 20.10.2009 г. сторонами согласовано условие о выкупной цене встроенных нежилых помещений, которая составляет 3 070 000 руб. (без учета НДС) и равна рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества согласно отчета N 033, выполненного независимым оценщиком ООО "Квазар". Однако при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N312кп от 20.10.2009 г. истцом требование о включении стоимости произведенных улучшений арендуемого имущества заявлены не были. Обратного истцом не доказано.

Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2010 г.. за Кошняну И.С. зарегистрировано право собственности на встроенные нежилые помещения площадью 147,9 кв.м по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 75, на основании договора N 312кп от 20.10.2009 г.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Требование истца о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества было рассмотрено судом в рамках дела N А12-2957/2011 и решением от 30.05.2011 г. ИП Кошняну И.С. отказано в иске о внесении изменений в договор купли -продажи недвижимого имущества N 312кп от 20.10.2009 г.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке ст. 68, ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установил отсутствие правовых оснований для применения к спорным правоотношениям ст.1102 и ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которых основаны заявленные истцом требования.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что цена договора купли-продажи была определена неверно. Между тем в Федеральном законе от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения предусмотрена реализация прав арендатора, вытекающих из ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае стороны пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2011 г.. по делу N А12-15728/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

О.А. Дубровина Ю.А. Комнатная