Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 13АП-2789/12

г. Санкт-Петербург

13 марта 2012 г.

Дело N А21-793/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: Коркин И.А. доверенность от 30.12.2009 г.. N АБ-5223, паспорт, Воробьев А.В. доверенность от 22.08.2011 г.. N ИС-3554, паспорт

от ответчиков: 1) адвокат Боровкова Н.Н. доверенность от 11.08.2009 г.., удостоверение, 2) не явился, извещен

от 3-их лиц: 1) не явился, извещен, 2) Готовчик А.А. доверенность от 29.12.2011 г.. N 100-Д, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-2789/2012, 13АП-2792/2012) 1) Правительства Калининградской области, 2) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.12.2011 г.. по делу N А21-793/2011 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к 1) ИП Канцеву Николаю Васильевичу, 2) Министерству финансов Калининградской области

3-и лица: 1) ООО "Профессиональная компания оценки собственности "Русбизнесоценка", 2) Правительство Калининградской области

о признании недействительным договора, приведении сторон по договору в первоначальное положение

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованиями с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании недействительным договора купли-продажи и залога нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3, от 20 сентября 2010 года, заключенных между Агентством по имуществу Калининградской области и Индивидуальным предпринимателем Канцевым Н.В.; применении последствий ничтожной сделки - возвратить в собственность Калининградской области нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3, и Министерству финансов Калининградской области возвратить из бюджета Калининградской области денежные средства, полученные от продажи указанного имущества, Индивидуальному предпринимателю Канцеву Н.В., в размере 929 031 руб., в том числе проценты в размере 279 031 руб.

Решением суда от 19.12.2011 г.. в иске отказано.

На решение суда поданы апелляционные жалобы Агентством и Правительством Калининградской области, в которых податели апелляционных жалоб просят решение суда от 19.12.2011 г.. отменить, исковые требования удовлетворить, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии заявленных истцом оснований для признания договора недействительным. По мнению подателей апелляционных жалоб, для приватизации спорного объекта отсутствовали основания, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ), объект не подлежал приватизации также ввиду отнесения его к объектам, необходимым для решения вопросов местного значения. Кроме того, договор выкупа является недействительным, так как величина рыночной стоимости спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке, на основании которого определена цена выкупа в оспариваемом договоре, признана судом недостоверной.

В судебном заседании представители Агентства и Правительства Калининградской области поддержали апелляционные жалобы.

Представитель Предпринимателя просил оставить в силе решение суда.

Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 30.8.1960 года N 1327 объект "Городские ворота Дер-Дона, 1803 года" (Росгартенские ворота), расположенный по адресу: город Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3, поставлен на государственный учет и подлежит государственной охране как объект культурного наследия федерального значения.

На основании охранно-арендного договора от 5 марта 1998 года данный объект находился в аренде у предпринимателя Канцева Н.В.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 года N 1048-р объект передан в собственность Калининградской области, о чем в едином государственном реестре прав произведена запись от 03.09.2010 года N 39-39-01/277/2010-913.

Предприниматель Канцев Н.В. обратился 07 сентября 2010 года в Агентство с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Постановлением Правительства Калининградской области от 16 сентября 2010 года N 742 в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ Канцеву Н.В. предоставлено преимущественное право на приобретение памятника истории и культуры - нежилого здания общей площадью 314, 5 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3, и установлены условия приватизации.

Во исполнение названного постановления Агентство и предприниматель Канцев Н.В. заключили договор от 20 сентября 2010 года купли-продажи и залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3.

Апелляционный суд находит ошибочным отклонение судом первой инстанции довода Агентства об отсутствии оснований для приватизации спорного объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ со ссылкой на часть 1 статьи 1 названного закона, согласно которой настоящий федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего федерального закона. Поскольку на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ спорный объект находился в федеральной собственности, следует признать, что Предприниматель не обладает преимущественным правом на приватизацию спорного объекта при том, что передача объекта - памятника из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации - Калининградской области, как следует из материалов дела, была обусловлена необходимостью осуществления полномочий Калининградской области по созданию и поддержке государственных музеев (пункт 2 статьи 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 г.. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"), что предполагает сохранение в собственности Калининградской области спорного объекта - памятника - городских ворот Дер-Дона ("Росгартенских") (л.д. 129-179 том 6).

Кроме того, независимо от наличия или отсутствия у Предпринимателя права на приватизацию спорного объекта оспариваемый договор выкупа следует признать недействительным, так как недействительным является условие о цене выкупа недвижимого имущества, которое является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Недействительность существенного условия договора - о цене предмета сделки - влечет недействительность всей сделки (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной в отчете об оценке N 1533-138-10 от 08.09.2010 г.., выполненном ООО "Профессиональная компания оценки собственности "Русбизнесоценка" по заданию Агентства и положенном в основание определения цены объекта в договоре от 20.09.2010 г.. в соответствии с требованиями статьи 3 Федерального закона от 22.07. 2008 г.. N 159-ФЗ, подтвержден письменными объяснениями оценщика - ООО "Профессиональная компания оценки собственности "Русбизнесоценка" при рассмотрении настоящего дела (л.д. 172-173 том 1), заключением экспертов от 11.10.2011 г.. по результатам назначенной судом первой инстанции экспертизы. При этом согласно заключению экспертизы и отчету об оценке от 05.10.2011 г.., выполненному СПб ГУП "ГУИОН" в рамках проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 08.10.2010 г.. без учета обременения договором аренды Предпринимателя составила 12 205 482 руб. по сравнению с ценой сделки - 10 320 000 руб. Агентством и Правительством Калининградской области представлены письменные мотивированные возражения на отчет об оценке от 05.10.2011 г.., с учетом которых Агентство и Правительство Калининградской области полагают недостоверной (заниженной) величину рыночной стоимости объекта в сумме 12 205 482 руб., в связи с чем в суде первой инстанции и повторно в суде апелляционной инстанции заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое было отклонено судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия необходимости применительно к предмету настоящего спора и предмету доказывания определять действительную (достоверную) величину рыночной стоимости спорного объекта при наличии вышеизложенных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 19 декабря 2011 года по делу N А21-793/2011 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи и залога нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3, от 20 сентября 2010 года, заключенный между Агентством по имуществу Калининградской области и Индивидуальным предпринимателем Канцевым Николаем Васильевичем.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - возвратить в собственность Калининградской области нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3; возвратить из бюджета Калининградской области денежные средства, полученные от продажи указанного имущества, Индивидуальному предпринимателю Канцеву Н.В., в размере 929 031 руб., в том числе проценты в размере 279 031 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Канцева Николая Васильевича (место жительства: 236010, Калининград, Саратовская ул., д. 14, ОГРН: 305390522100032) в бюджет Российской Федерации 8 000 руб. госпошлины по иску и 4 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина