Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 12АП-1323/12

г. Саратов

13 марта 2012 г.

Дело N А06-6842/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей Акимовой М.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в судебном заседании представителей ЗАО "Вагон-Сервис": Конечных М.А., действующей на основании доверенности 77 АА 2485057 от 13 июля 2011 года; регистрирующего органа: Манцуровой С.М., действующей на основании доверенности N 3 от 10 января 2012 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (г. Астрахань)

на решение арбитражного суда Астраханской области от 28 декабря 2011 года по делу N А06-6842/2011 (судья Сорокин Н.А.)

по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" (г. Москва, ИНН 7709705331, ОГРН 1067757930382)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (г. Астрахань, ИНН 3015067349, ОГРН 1043000718200)

об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации

УСТАНОВИЛ

Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области от 31 декабря 2010 года N 01\193\2010-690 об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА\4\А\1811030000\09\0013118 от 11 сентября 2009 года незаконным и обязании провести государственную регистрацию.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 28 декабря 2011 года суд признал отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области от 31 декабря 2010 года N 01/193/2010 - 690 об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/001318 от 11 сентября 2009 года незаконным и обязал регистрирующий органа в течение месяца после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/001318 от 11 сентября 2009 года. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в пользу ЗАО "Вагон-Сервис" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" представило отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав представителей Общества и административного органа, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 11 ноября 2009 года между открытом акционерном обществом "Российские железные дороги" и закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/001318, согласно которому ОАО "РЖД" передало в аренду (временное владение и пользование) ЗАО "Вагон-Сервис" здание закрытой мойки, нежилое, 1-этажное, лит. 15, общей площадью 1 255,9 кв.м., а также 1 (один) объект движимого имущества, расположенные по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Советский район, ул. 1-я Гаражная, д. 7, литер 15.

В соответствии с договором N 2009-01 от 02 декабря 2009 г. о создании открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" и передаточным актом от 31 декабря 2009 г. здание закрытой мойки, нежилое, 1-этажное, лит. 15, общей площадью 1 255,9 кв.м. было передано ОАО "РЖД" в уставный капитал ОАО "ФПК". Право собственности открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" на указанный объект недвижимости зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 28 января 2010 г. 30-АА 438830.

04 марта 2010 года общее собрание акционеров открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" одобрило сделки по переходу от ОАО "РЖД" к ОАО "ФПК" прав и обязанностей по договорам, заключенным ОАО "РЖД" в целях обеспечения деятельности пассажирского комплекса в дальнем следовании, что нашло отражение в протоколе N 2 от 04 марта 2010 г.

31 марта 2010 года ОАО "РЖД", ОАО "ФПК" и ЗАО "Вагон-Сервис" заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в котором, не меняя предмет аренды, определили дату замены стороны в договоре аренды, дату перехода прав на имущество от ОАО "РЖД" к ОАО "ФПК" и порядок уплаты ЗАО "Вагон-Сервис" арендных платежей в ОАО "ФПК".

Пунктом 3.1 договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/001318 от 11 ноября 2009 года определён срок его действия, который установлен до 31 декабря 2024 года.

ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось в Управление Росреестра по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды и документами, необходимыми для обеспечения государственной регистрации.

02 декабря 2010 года решением, оформленным уведомлением исх. N 01/193/2010-690, Управление Росреестра по Астраханской области приостановило государственную регистрацию договора аренды сроком до 31 декабря 2010 г.

31 декабря 2010 года решением, оформленным сообщением исх. N 01/193/2010-690, регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды.

05 августа 2011 года решение об отказе было вручено заявителю с приложением незарегистрированных документов.

Основанием к отказу послужило то обстоятельство, что заявитель не представил на государственную регистрацию акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от ОАО "РЖД" к ЗАО "Вагон-Сервис"; на момент составления договора аренды собственником имущества являлось ОАО "РЖД", с 28 января 2010 г. собственником здания является ОАО "ФПК", у арендодателя отсутствует право передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, а также то, что передавать свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, только после государственной регистрации договора аренды.

ЗАО "Вагон-Сервис", не согласившись с указанным решением регистрирующего органа и полагая, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд Астраханской области с соответствующим заявлением.

Заявление ЗАО "Вагон-Сервис" рассмотрено в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом наличие указанных условий должны существовать одновременно.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Об отказе в государственной регистрации договора аренды заявитель узнал 04 августа 2011 года, согласно расписке, имеющейся в деле правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, который получен Гагановым М.В., действующим по доверенности от имени ОАО "РЖД". Обратное регистрирующим органом не доказано.

То обстоятельство, что ЗАО "Вагон-Сервис" было вручено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 02 декабря 2010 года, исходящий номер 01/193/2010-690, не может свидетельствовать о том, что Общество знало о принятом 31 декабря 2010 года регистрирующим органом решении об отказе в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимости.

ЗАО "Вагон-Сервис" направило в арбитражный суд заявление об оспаривании решения регистрирующего органа почтовым отправлением 17 сентября 2011 г. (т. 1 л.д. 80), т.е. в пределах срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования ЗАО "Вагон-Сервис", суд первой инстанции исходил из того, что заявителем на государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества были представлены все предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, а договор аренды по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства

Суд апелляционной инстанции находит данные выводы суда обоснованными и не противоречащими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии с абзацами 4 и 10 пунктам 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделок. Пределы проведения правовой экспертизы и проверки законности договоров, представленных на государственную регистрацию, закреплены в статьях 17-18 ФЗ N 122, и сводятся к проверке наличия в них оснований для возникновения, прекращение, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, и выяснению, соответствуют ли представленные документы по содержанию и оформлению законодательству, действовавшему в месте нахождения объектов недвижимого имущества на момент заключения договоров.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 3.1.1. договора аренды Арендодатель обязан в пятидневный срок с момента вступления в силу договора аренды передать Арендатору имущество.

Установление факта исполнения обязательств сторонами по договору аренды, представленному на государственную регистрацию, в том числе обязательств арендодателя по передаче недвижимого имущества арендатору, не водит в компетенцию регистрирующего органа.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что регистрирующий орган не вправе требовать предоставления на государственную регистрацию документов, в силу пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ признаваемых дополнительными, помимо документов, соответствующих требованиям пункта 1 статьи 17 и статьи 18 Закона N 122-ФЗ.

Кроме того, во исполнение договора ОАО "РЖД" и ЗАО "Вагон-Сервис" 11 ноября 2009 года оформили акт приема-передачи имущества к договору аренды,что подтверждается материалами дела.

Доводам апелляционной жалобы о том, что на момент составления дополнительного соглашения к договору аренды от 31 марта 2010 года ОАО "РЖД" не имело оснований передавать права и обязанности по договору аренды в силу того, что оно уже не являлось собственником имущества и договор аренды является незаключенным, так как он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Действующим законодательством не предусмотрено, в какой срок стороны договора должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 617 гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 данного Информационного письма переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Из материалов дела следует и материалами дела подтверждено, что в связи со сменой собственника арендуемого имущества с целью урегулирования вопроса о перемене арендодателя и передаче прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику дополнительным соглашением N 1 от 31 марта 2010 года прежний собственник спорного имущества, новый собственник и арендатор внесли изменения в договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/001318 от 11 ноября 2009 года.

Дополнительное соглашение по форме и содержанию является соответствующим требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/0001318 от 11.11.2009 г., поданный на государственную регистрации, являлся и является действующим.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы права и его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Астраханской области от 28 декабря 2011 года по делу N А06-6842/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (г. Астрахань) - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Л.Б. Александрова

Судьи

М.А. Акимова И.И. Жевак