Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 03АП-6135/11

г. Красноярск

15 марта 2012 г.

Дело N А74-3588/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Гуровой Т.С.,

секретаря судебного заседания Шалухиной Ж.В.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "София"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 17 ноября 2011 года по делу N А74-3588/2011, принятое судьей Струковой Г.И.,

установил:

Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "София" о взыскании 398 105 рублей 04 копеек, в том числе 323 400 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого государственного имущества N 92-Р от 01.10.2009 с августа по октябрь 2011 г.., 74 705 рублей 04 копеек - пени, о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого двухэтажного здания - магазина непродовольственных товаров (Лит.А5), общей площадью 165,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 ноября 2011 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Произведенный истцом расчет арендных платежей не основан на договоре и положении о порядке определения размера арендной платы за пользование объектами государственной собственности Республики Хакасия, утвержденном постановлением Правительства Республики Хакасия N 336 от 29 декабря 2006 года, так как отчет N 2010/10 от 18 ноября 2010 года "Об оценке рыночной стоимости права пользования зданием магазина непродовольственных товаров", произведенный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита" является неправильным.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. При рассмотрении настоящего дела по правилам суда первой инстанции ответчиком не представлено доказательств недостоверности отчета от 18 ноября 2010 года N 2010/10.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01 октября 2009 г. заключён договор аренды недвижимого государственного имущества N 92-р, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательства по предоставлению арендатору во временное владение и пользование нежилого двухэтажного здания - магазина непродовольственных товаров (литера А5), площадью 165,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д. 99 для использования под магазин (пункт 1.1 договора).

К договору приложен поэтажный план-схема арендуемого здания (приложение N 1 к договору).

По акту приема-передачи от 01 октября 2009 г. (приложение N 2 к договору) указанное в договоре государственное имущество передано арендатору.

Срок действия договора определён сторонами в пункте 1.4 договора с момента подписания и до 01 июля 2015 г., вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Обязанности сторон определены в разделе 2 договора, согласно которому арендодатель принял следующие обязательства: передать арендатору здание по акту приёма-передачи с указанием технического состояния здания; контролировать надлежащее выполнение арендатором требований по содержанию и целевому использованию арендованного здания; принять арендованное здание по окончании срока аренды либо при досрочном его освобождении.

Арендатор обязался, в частности: использовать здание исключительно по прямому назначению; нести расходы по эксплуатации арендованного здания; следить за функционированием и техническим состоянием инженерно - технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализаций, телефонной сети; своевременно производить за свой счёт текущий и капитальный ремонты с предварительным письменным уведомлением арендодателя; ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца представлять арендодателю копии платёжных документов, подтверждающих перечисление арендной платы; обеспечить государственную регистрацию договора и всех изменений к нему.

В разделе 4 договора стороны предусмотрели платежи и расчёты по договору: при подписании договора арендная плата устанавливается в сумме 1 027 750 рублей 50 копеек в год с учётом НДС, 85 645 рублей 88 копеек в месяц с учётом НДС, основание: Положение о порядке предоставления в аренду объектов государственной собственности Республики Хакасия, утверждённое постановлением правительства Республики Хакасия N 366 от 29 декабря 2006 г., отчёт ООО "Центр оценки и аудита" N 23/06 от 01 февраля 2006 г. Арендная плата в полном объёме подлежит перечислению арендатором в республиканский бюджет; перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперёд до 10 числа оплачиваемого месяца. Оплата за коммунальные услуги, эксплуатационные и прочие расходы не включается в сумму арендной платы и производится по отдельному договору с соответствующими эксплуатационными организациями.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты или неоплаты арендатором платежей в сроки, установленные п.4.2 договора, начисляется пени в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае изменения порядка определения арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Хакасия. Уведомление о пересмотре арендной платы направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Письмом от 15 декабря 2009 г. (исх.N 210-2664-и) истец уведомил ответчика об установлении с 01 января 2010 г. арендной платы в размере 1 114 081 рубля 54 копеек в год с учётом НДС, 92 840 рублей 13 копеек в месяц с учётом НДС. Уведомление получено ответчиком 21 декабря 2009 г. (почтовое уведомление о вручении адресату почтового отправления N 65501921006968).

Письмом от 17 декабря 2010 г. (исх.N 210-2356-и) истец уведомил ответчика об установлении с 01 января 2011 г. на основании отчёта ООО "Центр оценки и аудита" N 210/10 от 18 ноября 2010 г. арендной платы в размере 1 526 448 рублей в год с учётом НДС, 127 204 рубля в месяц с учётом НДС. Указанное уведомление получено ответчиком 27 декабря 2010 г. (почтовое уведомление о вручении адресату почтового отправления N 65501933006567).

В связи с неисполнением арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы истцом в адрес ответчика направлены уведомления от 22.04.2011 N 210-830 и от 13.09.2011 N 210-1902, в которых истец предлагал ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке и предупредил, что в случае неполучения ответа обратится в суд с требованием о расторжении договора. Указанные уведомления получены ответчиком, однако оставлены без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате за пользование зданием за период с августа по октябрь 2011 года послужило для истца поводом к обращению в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьёй 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из содержания указанных выше норм, в предмет доказывания по настоящему делу в ходит:

- факт принадлежности имущества истцу и правомочия истца на сдачу его в аренду;

- факт заключения и действительности договора аренды;

- факт передачи имущества арендатору;

- наличие задолженности за конкретные расчётные периоды;

- размер задолженности;

- нарушение сроков внесения арендных платежей.

Статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплены принципы состязательности и равноправия сторон. При этом обязанность доказывания в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на каждое лицо, участвующее в деле, которое должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Право государственной собственности на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 19АА 022722, дата выдачи 29 января 2007 г. и выпиской из реестра казённого имущества Республики Хакасия по состоянию на 20 мая 2011 г.

Договор аренды недвижимого государственного имущества N 92-р от 01 октября 2009 г. является заключённым, поскольку между сторонами урегулированы все существенные условия договора, в том числе об объекте договора аренды, об арендной плате, размере и порядке её внесения, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Исходя из норм статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённое в договоре аренды имущество.

Довод ответчика о том, что произведённый истцом расчёт арендных платежей не основан на договоре, Положении о порядке определения размера арендной платы за пользование объектами государственной собственности Республики Хакасия, утверждённом постановлением правительства Республики Хакасия N 336 от 29 декабря 2006 г., подлежит отклонению. Указанным Положением установлено, что размер арендной платы определяется исходя из его рыночной ставки арендной платы, которая определяется путем оценки рыночной стоимости ставки арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В обоснование данной ставки представлен отчёт ООО "Центр оценки и аудита" N 210/10 от 18 ноября 2010 г. об оценке рыночной стоимости права пользования зданием магазина непродовольственных товаров.

Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

При этом какого-либо иного расчёта ответчиком не представлено, доказательства недостоверности представленного отчета об оценке отсутствуют.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что отчет N 2010/10 от 18 ноября 2010 года является неправильным.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для вывода о недостоверности сведений о рыночной стоимости, установленной отчетом N 2010/10 от 18 ноября 2010 года.

Поскольку факт пользования ответчиком в заявленный период государственным недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, доказательств оплаты спорной суммы в материалы дела ответчиком не представлено, требование истца о взыскании 323 400 рублей, составляющих сумму основного долга по договору аренды недвижимого государственного имущества N 92-Р от 01 октября 2009 г. за период с августа по октябрь 2011 г.. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Так как обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены, имеет место просрочка, ответственность за которую предусмотрена пунктом 5.4 договора в виде неустойки в размере 0,7%, начисленной с просроченной суммы за каждый день просрочки, что согласно расчету истца составляет 74 705 рублей 04 копейки за период просрочки оплаты с 11.08.2011 по 13.10.2011.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Представленный истцом проверен апелляционным судом, признан верным.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании договорной неустойки в сумме 74 705 рублей 04 копейки.

Ответчик ходатайства об уменьшении неустойки не заявил, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, не представил.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Кодекса).

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Кодекса).

Материалами дела подтверждается, что ответчик был предупрежден истцом о расторжении договора, в связи с чем указанный договор аренды подлежит расторжению.

При таких обстоятельствах, в связи с расторжением договора в судебном порядке у ответчика не имеется правовых оснований занимать арендованные помещения, соответственно, ответчик подлежит выселению из занимаемого им нежилого помещения.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность 398 105 рублей 04 копейки, в том числе 323 400 рублей основного долга и 74 705 рублей 04 копеек договорной неустойки за период просрочки платежей с 11.08.2011 по 13.10.2011.

Требования истца о расторжении договора аренды N 92-р от 01.10.2009 и выселении ответчика из занимаемого им помещения также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 ноября 2011 года по делу N А74-3588/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан Т.С. Гурова