Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 13АП-2441/12

г. Санкт-Петербург

15 марта 2012 г.

Дело N А21-6529/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.,

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Морозовой Н.А.,

при участии:

от истца: Кушнерева Е.П. - доверенность от 27.02.2012 N 608;

от ответчика: Шуманов В.Ю. - доверенность от 25.10.2011 б/н;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2441/2012) Администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 по делу N А21-6529/2010 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску Администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт"

3-е лицо: Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании договора недействительным

установил:

Администрация муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области (основной государственный регистрационный номер 1023902092994, место нахождения: 238520, Калининградская обл., г.Балтийск, пр. Ленина, д. 6; далее - администрация, истец), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" (основной государственный регистрационный номер 1023902095590, место нахождения: Калининградская обл., г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. N 1/10; далее - общество, ответчик), договор от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки и восстановить за обществом ранее имевшееся право аренды названного участка сроком до 01.04.2050;

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - УФРС) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.

Определением от 07.10.2010 суд первой инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил УФРС, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - управление Росреестра, третье лицо).

Решением от 13.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.04.2011, в иске отказано.

Постановлением от 16.09.2011 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа судебные акты нижестоящих инстанций отменил и дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила предъявленные требования и просила суд:

- признать недействительным (ничтожным) с момента его заключения договор от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, подписанный между истцом и обществом;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение;

- взыскать с ответчика в местный бюджет муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области с учетом ранее внесенной по спорному договору платы в размере 5 232 389 руб. 10 коп., плату за фактическое пользование земельным участком за период с 25.08.2009 по 01.10.2011 в сумме 22 259 536 руб. 65 коп.

Решением от 15.12.2011 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда от 15.12.2011 по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), регулирующий порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность, к спорным правоотношениям не применим, так как спорный земельный участок не принадлежал ответчику на таком праве. Истец также считает, что суд первой инстанции необоснованно по своему собственному усмотрению определил выкупную цену земельного участка в размере 1 046 477 руб. 82 коп. При этом, сделав вывод о несоответствии предусмотренной договором цены требованиям действующего законодательства, суд неправомерно не признал договор недействительным в части, превышающий установленную судом сумму. Кроме того, по мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции об уплате обществом земельного налога не подтвержден документально.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123, абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, своего представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на доводах апелляционной жалобы, а представитель общества возражал против ее удовлетворнеия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как усматривается из материалов дела, глава Балтийского городского округа постановлением от 02.04.2001 N 192 передал обществу в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 га, расположенный в г. Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

В пункте 1.2 данного постановления указано, что названный участок обременен правом прохода, проезда и эксплуатации третьих лиц (Министерства обороны Российской Федерации, ассоциации "Военные мемориалы", Балтберегозащиты).

Пунктом 1.3 постановления ответчику предписано до 2003 года разработать в установленном порядке проектно-сметную документацию.

На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор от 02.04.2001 аренды участка площадью 44 га. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен ответчику для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан".

В пункте 1.4 договора указано на обременение его правом прохода, проезда лиц, перечисленных в постановлении от 02.04.2001 N 192.

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 внесены изменения в пункт 1.2 постановления от 02.04.2011 N 192, а именно: передать участок под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды от 02.04.2011.

В ноябре 2003 года названный участок площадью 440 000 кв.м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в г. Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по ул. Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на указанном участке общество построило и зарегистрировало право собственности на следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 п.м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв.м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 п.м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 п.м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 кв.м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 кв.м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб.м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв.м.

Ссылаясь на наличие 10 названных объектов, построенных на арендованном участке, ответчик обратился 04.08.2009 в администрацию с заявлением о выкупе этого участке в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением от 24.08.2009 N 980 администрация приняла решение о предоставлении обществу в собственность в порядке названной нормы права земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 по цене 5 232 389 руб. 10 коп.

На основании указанного постановления истец и ответчик заключили договор от 25.08.2009 купли-продажи названного земельного участка. Общество уплатило выкупную цену в размере 5 232 389 руб. 10 коп. УФРС зарегистрировало право собственности организации на данный участок.

Соглашением от 31.08.2009 администрация и общество расторгли договор аренды от 02.04.2001.

В дальнейшем общество построило еще три объекта: закольцовку водопровода, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 909,7 кв.м, водопроводные сети протяженностью 403,73 п.м.

Полагая, что договор купли-продажи от 25.08.2009 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация обратилась с соответствующим иском в арбитражный суд.

При новом рассмотрении, отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок продан ответчику по возмездной сделке с соблюдением положений статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статей 2, 3 Закона N 137-ФЗ, статьи 36 ЗК РФ, статей 131, 164, 423, 445, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 указал и на отсутствие у публичного образования права оспаривать заключенную им сделку приватизации земельного участка по мотиву нарушения статьи 36 ЗК РФ, поскольку приведенная норма направлена на защиту интересов частных лиц. Кроме того, отклоняя требование администрации о взыскании с общества в местный бюджет соответствующего муниципального образования денежных средств за фактическое пользование земельным участком за период с 25.08.2009 по 01.10.2011 в размере арендной платы, суд первой инстанции указал как на отсутствие оснований для признания договора недействительным (ничтожным), так и ошибочность этого требования, так как ответчик как собственник, по мнению суда, в силу пункта первого статьи 65 ЗК РФ являлся плательщиком земельного налога.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает судебный акт не подлежащим отмене с учетом следующего.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, кассационная инстанция указала на то, что суду необходимо установить, имело ли общество при заключении спорного договора исключительное право на приватизацию названного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, являются ли построенные на участки объекты инфраструктуры теми объектами, наличие которых влечет возможность предоставления в собственность земельного участка, правильно ли в договоре определена выкупная цена участка; предложить истцу уточнить исковые требования в части, касающейся применения последствий недействительности сделки с учетом пункта 2 статьи 167 ГК РФ, а также в части требований, заявленных к управлению Росреестра, поскольку основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является судебный акт о применении последствий недействительности сделки; на основании всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и при правильном применении норм материального и процессуального права разрешить спор.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции дал верную оценку доводу администрации об отсутствии у общества права на приватизацию спорного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Согласно приведенной норме, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

Как следует из материалов дела, на основании полученных разрешений обществом в соответствии с проектами в период с 2007 по 2009 осуществлено строительство следующих объектов:

1) наружные электрические сети от ТП-22, ТП-23 до КНС протяженностью 922,43 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447590);

2) трансформаторная подстанция N 22 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447588);

3) трансформаторная подстанция N 23 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447589);

4) напорная сеть хозяйственно-бытовой канализации - сооружение протяженностью 707,9 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447578);

5) канализационно-насосная станция - нежилое здание площадью 16,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447577);

6) хозяйственно-противопожарный водопровод - сооружение протяженностью 1257,57 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447573);

7) хозяйственный водопровод - сооружение протяженностью 515,84 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447580);

8) каналы, водоемы для осушения парковой зоны - сооружения объемом 1499,05 куб. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447584);

9) водопровод протяженностью 571,96 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.05.2009 серия 39-АА N 693334);

10) закольцовка водопровода по ул. Дубинина 571,96 м (право не зарегистрировано);

11) хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 909,7 м (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2009 серия 39-АА N 746186)

12) хозяйственно-бытовая канализация - сооружение протяженностью 805,52 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.02.2007 серия 39-АА N 447587);

13) водопроводные сети протяженностью 403, 73 п./м (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2009 серия 39-АА N 746187).

По мнению администрации, перечисленные сооружения не являются объектами, при наличии которых земельное законодательство предоставляет их собственнику исключительное право на приватизацию земельного участка.

Апелляционный суд соглашается с подателем жалобы о неправомерном применении судом к спорным отношениям пункта второго статьи 3 Закона N 137-ФЗ, обязывающих юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право (аренда или собственность), поскольку в. настоящем споре общество изначально использовало спорный земельный участок на основании договора аренды. Однако ошибочная ссылка суда первой инстанции на указанную норму не повлияло на обоснованность его позиции, высказанной по существу спора.

В пункте 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" закреплено право собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, взять указанные земельные участки в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования в собственность.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (пункт 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности" статья 3 Закона N 137-ФЗ дополнена пунктом 2.2, в соответствии с которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае все имеющиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу на титульном праве собственности, прочно связаны с землей, выполняют функцию при реализации организацией основных целей приобретения спорного участка, то есть обладают характерными признаками зданий и сооружений. Следовательно, поскольку ответчиком соблюдены все обязательные нормативные требования (использование земельного участка на праве аренды, наличие принадлежащих на праве собственности зданий и сооружений), то правильным является вывод суда первой инстанции о возникновении у него исключительного права на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом первым статьи 36 ЗК РФ.

В то же время суд апелляционной инстанции не может согласиться с правомерностью применения судом к настоящему спору правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, согласно которой у публичного образования права отсутствует право оспаривать заключенную им сделку приватизации земельного участка по мотиву нарушения статьи 36 ЗК РФ ввиду направленности этой нормы на защиту интересов частных лиц. В рассматриваемом случае имеют место иные фактические обстоятельства, отличные от положенных в основу сделанного вышестоящей судебной инстанцией выводов.

Однако факт применения соответствующего постановления Президиума ВАС РФ не повлиял на законность принятого судом решения.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, выполняя указания кассационного суда, проверил цену оспоренного администрацией договора.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Исходя из пункта 3.2 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности, в случаях и в сроки, указанные в части 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", цена таких земельных участков устанавливается равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 5 Решения Совета депутатов Балтийского городского поселения от 24.11.2008 N 11 (в редакции от 30.06.2009) "Об установлении на территории муниципального образования "Балтийское городское поселение" земельного налога" в отношении прочих земельных участков установлена налоговая ставка в размере 0,3.

Суд первой инстанции на основании выписок из государственного кадастра недвижимости от 07.09.2009 N 39/09- ВСЗУ-149322 и от 28.09.2010 N 39/10-ВСЗУ-166437 установил, что в 2009 году и по состоянию на 01.01.2010 кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 440 000 кв.м. с кадастровым номером 39:14:000000:14 составляла 34 882 594 руб.

Следовательно, с учетом вышеперечисленных нормативных положений суд правильно определил действительную выкупную цену в размере 1 046 477 руб. 82 коп.

В этой связи апелляционная инстанция отклоняет довод истца о том, что суд необоснованно по своему собственному усмотрению исчислил соответствующую стоимость земельного участка. Более того, при повторном рассмотрении дела, в том числе и в рамках апелляционного производства администрация так и не представила своего контррасчета цены договора, который, по ее мнению, являлся бы верным. В то же время, как пояснил в судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика, при заключении сделки именно орган местного самоуправления самостоятельно исчислил такой размер стоимости спорного земельного участка.

Несостоятельным следует признать и утверждение подателя жалобы о том, что суд, установив несоответствие предусмотренной договором цены требованиям действующего законодательства, неправомерно не признал договор недействительным в части, превышающий названную сумму. В настоящем споре само по себе это обстоятельство при исполнении обществом своих обязательств по выкупу участка именно по оговоренной в договоре стоимости и отсутствии со стороны покупателя возражений исключает какое-либо нарушений прав и законных интересов непосредственно истца в этой части.

Суд апелляционной инстанции поддерживает и позицию суда о том, что передаче подлежал весь земельный участок как целостный объект гражданских прав, а не отдельные его части, занятые под здания и сооружения, принадлежащие обществу.

Формирование границ спорного земельного участка осуществлено органом государственного кадастрового учета 10.11.2003 уже после утверждения администрацией проекта планировки и застройки этого участка. Никаких доказательств превышения размера приватизированного земельного участка нормам отвода земель, установленных правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией, в том числе с учетом его целевого назначения и фактического использования истцом суду не представлено. Наоборот, последующее заключение ответчиком договора аренды от 13.08.2009 N 184 на смежный со спорным земельного участок свидетельствует о необходимости его приобретения именно в определенных договором границах. Доказательств обратного администрация в материалы дела не представила. Более того, разделение земельного участка не позволит достичь целей его использования - строительство единого рекреационного района.

Приняв во внимание такие фактические обстоятельства спора, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с общества в местный бюджет соответствующего муниципального образования денежных средств за фактическое пользование земельным участком за период с 25.08.2009 по 01.10.2011 в размере арендной платы. При этом вопрос об уплате ответчиком как собственником земельного участка земельного налога, равно как и контроль за исполнением им своей публично-правовой обязанности находится за рамками рассматриваемого спора.

Следовательно, на основании правильной и объективной оценки доказательств (статья 71 АПК РФ) суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт об отказе администрации в удовлетворении иска. Оснований, включая процессуальных, для отмены обжалуемого решения первой судебной инстанции у апелляционного суда не имеется.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба подлежит отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 по делу N А21-6529/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области без удовлетворения.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина