Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2012 г. N 13АП-18071/11

г. Санкт-Петербург

16 марта 2012 г.

Дело N А26-70/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Хлевниковой О.Б.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18071/2011) администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.08.2011 по делу N А26-70/2011 (судья Богданова О.В.) с учетом определения об исправлении опечатки от 14.11.2011, принятое

по иску ООО "Рент-Инвест"

к администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович, оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

установил:

ООО "Рент-Инвест" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 662,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д.46-а, помещение N 22, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, предоставленного в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению принято требование Общества об урегулировании разногласий по пунктам 3.1, 3.2, приложения N 1, приложения N 2 к договору купли-продажи.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна.

Решением Арбитражного Республики Карелия от 19.08.2011 с учетом определения об исправлении опечатки от 14 ноября 2011 года иск удовлетворен частично. Приняты спорные пункты договора купли-продажи спорных нежилых помещений между Администрацией и Обществом в следующей редакции:

- принять пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Рыночная стоимость объекта составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. На сумму 6 466 787 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)";

- приложение N 1 к договору принять в следующей редакции: "Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи.

1. Дата публикации объявления о продаже объекта - 19.11.2010.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,

действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого объекта

составляет 7,75%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 466 787 руб.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3 = 2,58 %. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58 % : 12 = 0,215 %.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет ( или 60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1(1+ПС) - (ПП-1)

ОСЗ - остаток ссудной задолженности, ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности".

Приложение N 2 к договору принять в следующей редакции: "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи, покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет).

В остальной части иска отказано. С Администрации в пользу Общества взысканы судебные расходы: по госпошлине в сумме 2000 руб., судебной экспертизе в сумме 10 000 руб.

На данное решение Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить, в удовлетворении требований Обществу отказать и обязать заключить договор купли-продажи в редакции Администрации. Доводы жалобы сводятся к тому, что решение вынесено при неправильном применении судом норм процессуального и материального права, а именно судом первой инстанции неверно определена рыночная цена объекта договора. По мнению подателя жалобы, Администрация обоснованно в задании на оценку объекта указала, что при определении цены объекта обременение долгосрочным договором аренды не должно учитываться.

В отзыве на апелляционную жалобу ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", просило отменить решение от 19.08.2011, в удовлетворении иска отказать.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 10.10.2005 N 313 с дополнительными к нему соглашениями аренды нежилых помещений общей площадью 662,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, дом 46-а, сроком до 31.08.2025 для размещения магазина по продаже продовольственных товаров.

Принятым постановлением от 18.11.2010 N 3832 ООО "Рент-Инвест" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Администрация предложила Обществу приобрести в собственность арендуемые нежилые помещения, подготовила и направила Обществу проект договора купли-продажи указанных помещений.

В пункте 3.1 проекта договора установлена цена продажи помещений в размере 11 005 932 руб. 20 коп. без НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке от 01.11.2010 N 1000/Ц-10-8/10/095, выполненного оценщиком ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинниковой Е.А. по заданию администрации (л.д. 1-77 т.3). На указанную сумму покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев.

Не согласившись с пунктом 3.1 и 3.2 договора, пунктом 3 приложения к договору, приложением N 2 к договору, а именно с ценой нежилых помещений, Общество направило Администрации договор с протоколом разногласий. Администрация письмом от 24.12.2010 N 11-110-362 отклонила протокол разногласий.

Полагая, что отказ Администрации нарушает его законные права и интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

ООО "Рент-Инвест" просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта, в размере 6 991 000 руб., в том числе НДС 1066 424 руб., и цену продажи - 5 924 576 руб., определенную на основании отчета об оценке от 16.12.2010 N 2425APR, выполненного оценщиком Романовым Д.В. по заданию истца (л.д. 1-118 т.2).

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 25.04.2011 по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта (л.д. 123 -127 т.3). Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО "Автотекс", являющемуся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки". По результатам проведения экспертизы было представлено экспертное заключение N 129-22 о рыночной стоимости нежилых помещений, составленное 03.06.2011 (л.д. 38-91 т.4). Эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости помещений без учета НДС составляет 6 466 787 руб., НДС -1 164 022 руб. Стоимость объекта оценки условно-свободного от прав третьих лиц без учета НДС - 9 984 840 руб.; стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 3 518 053 руб.

Оценив все представленные отчеты в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что эксперт-оценщик предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу ложного заключения, суд в целях урегулирования разногласий по договору принял итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом Мельниковым А.И., которая составила 7 630 809 руб. (с учетом НДС), без учета НДС - 6 466 787 руб.

Суд счел возможным указать рыночную стоимость и цену объекта без учета НДС применительно к положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ). При этом суд согласился с позицией истца и отклонил доводы ответчика о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ должна определяться без учета обременения договором аренды, поскольку в данном случае арендатор помещения и покупатель совпадают в одном лице.

Между тем апелляционный суд соглашается с доводом жалобы, мотивированным ссылкой на то, что при определении стоимости объекта из нее подлежит исключению стоимость обременения в виде долгосрочной аренды.

В силу пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды Общества прекращается в результате выкупа объекта, то есть истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет извлекать доход от использования объекта в полном объеме. При этом в случае отказа арендатора (Общества) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав в порядке Закона N 159-ФЗ на приобретение данного имущества не возникнет.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

В составленном экспертом Мельниковым А.И экспертном заключении от 03.06.2011 N 129-22 о рыночной стоимости нежилых помещений содержится в разделе результаты экспертизы итоговая стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды - 11 782 111 руб. с учетом НДС, 9 984 840 руб. - без учета НДС (л.д. 40 т.4). Следовательно, рыночная стоимость объекта составляет 9 984 840 руб. без учета НДС.

Учитывая вышеизложенные выводы, апелляционный суд полагает необходимым изменить решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.08.2011 по делу N А26-70/2011 с учетом определения об исправлении опечатки от 14 ноября 2011 по делу N А26-70/2011 изменить, изложить в следующей редакции.

Принять пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) без учёта НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения от 03.06.2011 N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять пункт 3.2. договора в следующей редакции: "3.2. На сумму 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)".

- приложение N 1 к договору принять в следующей редакции:

Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи.

1. Дата публикации постановления администрации Петрозаводского городского округа о продаже объекта - 19.11.2010.

2.Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования постановления о продаже арендуемого объекта, составляет 7,75%.

З. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 9 984 840,00 руб.

4.Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3=2,58%.

Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58% : 12 =0,21 %.

5.Срок предоставляемой рассрочки - 60 месяцев.

6.Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7.Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1(1+ПС) - (ПП-1)

ОСЗ - остаток ссудной задолженности

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.

Приложение N 2 к договору принять в следующей редакции:

График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли - продажи.

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет).

N платежа

Срок платежа

Основной долг

Начисленные проценты

Сумма платежа

Остаток основного долга

9984840,00

1

Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта

156089,59

21467,41

177557,00

9828750,41

2

до 15 числа

156425,18

21131,81

177557,00

9672325,23

3

до 15 числа

156761,50

20795,50

177557,00

9515563,73

4

до 15 числа

157098,54

20458,46

177557,00

9358465,19

5

до 15 числа

157436,30

20120,70

177557,00

9201028,90

6

до 15 числа

157774,79

19782,21

177557,00

9043254,11

7

до 15 числа

158114,00

19443,00

177557,00

8885140,11

8

до 15 числа

158453,95

19103,05

177557,00

8726686,16

9

до 15 числа

158794,62

18762,38

177557,00

8567891,54

10

до 15 числа

159136,03

18420,97

177557,00

8408755,51

11

до 15 числа

159478,17

18078,82

177557,00

8249277,34

12

до 15 числа

159821,05

17735,95

177557,00

8089456,29

13

до 15 числа

160164,67

17392,33

177557,00

7929291,62

14

до 15 числа

160509,02

17047,98

177557,00

7768782,60

15

до 15 числа

160854,11

16702,88

177557,00

7607928,49

16

до 15 числа

161199,95

16357,05

177557,00

7446728,54

17

до 15 числа

161546,53

16010,47

177557,00

7285182,01

18

до 15 числа

161893,86

15663,14

177557,00

7123288,15

19

до 15 числа

162241,93

15315,07

177557,00

6961046,22

20

до 15 числа

162590,75

14966,25

177557,00

6798455,47

21

до 15 числа

162940,32

14616,68

177557,00

6635515,16

22

до 15 числа

163290,64

14266,36

177557,00

6472224,52

23

до 15 числа

163641,71

13915,28

177557,00

6308582,80

24

до 15 числа

163993,54

13563,45

177557,00

6144589,26

25

до 15 числа

164346,13

13210,87

177557,00

5980243,13

26

до 15 числа

164699,47

12857,52

177557,00

5815543,65

27

до 15 числа

165053,58

12503,42

177557,00

5650490,08

28

до 15 числа

165408,44

12148,55

177557,00

5485081,63

29

до 15 числа

165764,07

11792,93

177557,00

5319317,56

30

до 15 числа

166120,46

11436,53

177557,00

5153197,10

31

до 15 числа

166477,62

11079,37

177557,00

4986719,47

32

до 15 числа

166835,55

10721,45

177557,00

4819883,92

33

до 15 числа

167194,25

10362,75

177557,00

4652689,68

34

до 15 числа

157553,71

10003,28

177557,00

4485135,96

35

до 15 числа

167913,95

9643,04

177557,00

4317222,01

36

до 15 числа

168274,97

9282,03

177557,00

4148947,04

37

до 15 числа

168636,76

8920,24

177557,00

3980310,28

38

до 15 числа

168999,33

8557,67

177557,00

3811310,95

39

до 15 числа

169362,68

8194,32

177557,00

3641948,27

40

до 15 числа

169726,81

7830,19

177557,00

3472221,46

41

до 15 числа

170091,72

7465,28

177557,00

3302129,74

42

до 15 числа

170457,42

7099,58

177557,00

3131672,32

43

до 15 числа

170823,90

6733,10

177557,00

2960848,42

44

до 15 числа

171191,17

6365,82

177557,00

2789657,24

45

до 15 числа

171559,23

5997,76

177557,00

2618098,01

46

до 15 числа

171928,09

5628,91

177557,00

2446169,92

47

до 15 числа

172297,73

5259,27

177557,00

2273872,19

48

до 15 числа

172668,17

4888,83

177557,00

2101204,02

49

до 15 числа

173039,41

4517,59

177557,00

1928164,61

50

до 15 числа

173411,44

4145,55

177557,00

1754753,17

51

до 15 числа

173784,28

3772,72

177557,00

1580968,89

52

до 15 числа

174157,91

3399,08

177557,00

1406810,98

53

до 15 числа

174532,35

3024,64

177557,00

1232278,62

54

до 15 числа

174907,60

2649,40

177557,00

1057371,03

55

до 15 числа

175283,65

2273,35

177557,00

882087,38

56

до 15 числа

175660,51

1896,49

177557,00

706426,87

57

до 15 числа

176038,18

1518,82

177557,00

530388,69

58

до 15 числа

176416,66

1140,34

177557,00

353972,03

59

до 15 числа

176795,96

761,04

177557,00

177176,07

60

до 15 числа

177176,07

380,93

177557,00

0,00

Итого:

9984840,00

668579,83

10653419,83

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Рент-Инвест" в доход федерального бюджета 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова