Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 19АП-7113/11

г. Воронеж

13 марта 2012 г.

Дело N А48-3205/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,

судей: Яковлева А.С.,

Алферовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ляминой А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 15.11.2011 года по делу N А48-3205/2011 (судья Гайдукова Л.Н.), по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет" (ОГРН 1025700824698) к обществу с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ" (ОГРН 1095752002708) о взыскании 242858 руб. 31 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет" обратилось с иском в Арбитражный суд Орловской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, относящегося в федеральной собственности, N 5/61 от 30 сентября 2010 года в сумме 149103 руб. 42 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг по договору аренды недвижимого имущества, относящегося в федеральной собственности, N 5/61 от 30 сентября 2010 года в сумме 93754 руб. 89 коп., всего 242858 руб. 31 коп., также истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. 00 коп.

В судебном заседании суда первой инстанции 10 ноября 2011 года представитель ответчика заявил, что признает исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 114196 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.11.2011 года по делу N А48-3205/2011 исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ФУДТОРГ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. По мнению заявителя, представленные в материалы дела истцом документы в обоснование своей позиции не являются надлежащим образом оформленными доказательствами, также ответчик произвел в арендуемом помещении дорогостоящий капитальный ремонт стоимость которого, по его мнению, должна быть зачтена в счет арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 31.01.2012 года ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для урегулирования спора путем заключения мирового соглашения. Истец не возражал. Рассмотрение дела было отложено на 06.03.2012 года.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 06.03.2012 года представители ООО "ФУДТОРГ" и федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет" не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности от 30 сентября 2010 года, сроком действия с 1 октября 2010 года по 29 сентября 2011 года (пункт п. 2.1 договора).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения первого этажа - N 11, 12, 19, 20 и нежилые помещения второго этажа - N 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170, целевое назначение - организация системы питания - столовая, общей площадью 199,1 кв.м. (в том числе с торговым залом площадью 20, 8 кв.м). По акту приема-передачи от 30 сентября 2010 года указанное имущество было передано ответчику.

Согласно п.4.1. данного договора, ежемесячная арендная плата за указанное недвижимое имущество составляет 28013 руб. 37 коп. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п.4.2 договора).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что расходы арендатора на оплату коммунальных услуг, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг не включаются в установленную настоящим договоров сумму арендной платы.

В силу п.3.2.7. договора, арендатор обязан оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в срок и в полном объеме.

Согласно акту сверки между арендодателем и арендатором за октябрь 2010 года - март 2011 года по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 5/61 от 30.09.2010 года, согласно которому у арендатора перед арендодателем имелась задолженность по арендной плате (по состоянию на 09.03.2011 г..) в размере 112053 руб. 48 коп.

Из акта сверки платежей по состоянию на 01.03.2011 года, по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 5/61 от 30.09.2010 года следует, что у арендатора перед арендодателем по состоянию на 1 марта 2011 года имелась задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 67627 руб.

Истец неоднократно направлял в адрес ответчика письма об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 5/61 от 30.09.2010 года, а также задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 5/61 от 30.09.2010 года, что подтверждается претензией N 01-2571 от 07.12.2010 года, письмом N 01-385 от 22.02.2011 года, письмом N 01-496 от 10.03.2011 года, письмом N 01-745 от 01.04.2011 года.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды - договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.1 - п.п.3.2.14 договора.

Обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок предусмотрена пунктом 3.2.3 договора.

Письмом N 01-1082 от 11.05.2011 года истец обратился в адрес ответчика с требованием погасить задолженность по арендным и коммунальным платежам, договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 5/61 от 30.09.2010 г., истец просил ответчика считать досрочно расторгнутым в одностороннем порядке с 10 мая 2011 года. Одновременно истец просил ответчика в срок до 20 мая 2011 года освободить арендуемые помещения столовой.

В судебном заседании суда первой инстанции 10 ноября 2011 года представители сторон подтвердили, что арендуемое помещение ответчик освободил 11 мая 2011 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора о внесении арендной платы за период с 1 октября 2010 года по 10 мая 2011 года, а также по оплате коммунальных услуг привело к образованию задолженности и послужило основанием для обращения истца в суд в арбитражный с иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).

В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности от 30 сентября 2010 года.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Заявитель жалобы ссылается на то, что в прилегающем к арендуемому им помещению, ответчиком был произведен дорогостоящий ремонт, поскольку оно находилось в неудовлетворительном состоянии и это привело к невозможности осуществлять в данном помещении производственную деятельность, а именно заниматься обслуживанием питания учащихся строительного колледжа.

Согласно пункту 3.2.9 договора аренды, затраты понесенные арендатором на ремонт, после предоставления соответствующих документов и согласования с арендодателем, арендатор может отнести в счет арендной платы.

Исходя из положений статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Из смысла указанных норм следует, что право арендатора на возмещение стоимости ремонта /произведенных улучшений арендованного имущества возникает лишь при условии проведения такого ремонта в отношении арендуемого помещения.

Из материалов дела следует, что в судебном заседании суда первой инстанции 11 ноября 2011 года судом, в качестве свидетеля, была допрошена Цикина Елена Юрьевна, которая работает проректором университета по административно-хозяйственной работе и капитальному строительству, пояснившая, что ответчик производил ремонт столовой, однако, ремонтировались помещения, которые не относились к арендованным помещениям, а именно: центральный вход, лестница и сан. зал. В договоре аренды эти помещения не указаны. Ремонта на 20 метрах арендованного помещения, прилегающего к кухне, ответчиком не производилось. Свидетель заявил, что к капительному ремонту данные улучшения не относятся, произведенный ответчиком ремонт является текущим; по акту выполненных работ была установлена 1 дверь (ответчиком сообщено о трех установленных дверях); дверь установлена в запасной вход из помещения столовой; произведены покраска стен в центральном входе, на лестнице и в сан. зале; предварительная подготовка к окраске не производилась. Свидетель также пояснил суду, что разрешение на проведение ремонта не давалось; состояние стен и прочих конструкций до ремонта было удовлетворительным; письменных заявлений от ответчика о ремонте столовой не было, имело место устное предложение ответчика. Свидетель указал, что помещение санитарно-техническим нормам до ремонта соответствовало, была произведена плановая проверка РосПотребнадзора, разрешена плановая эксплуатация. Свидетель считает, что ремонт на улучшение помещения столовой не влиял.

Показания свидетеля Цикиной Е.Ю. в порядке п.2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ допускаются в качестве доказательств по делу.

Из пункта 3.2.8 договора аренды следует, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества и поддерживать его в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества. Затраты, понесенные арендатором на ремонт, после предоставления соответствующих документов и согласования с арендодателем, арендатор может отнести в счет арендной платы.

Указанные положения договора касаются арендуемого имущества, ремонт которого ответчиком не производился, доказательств согласования с арендодателем необходимости проведения ремонта ответчиком суду не представлено.

Материалами дела подтверждается, что ответчик произвел не капитальный, а текущий ремонт в помещениях, не относящихся к арендуемым помещениям и не согласованных в договоре аренды, на основании чего у ООО "ФУДТОРГ" не имеется законных оснований не исполнять обязанности по уплате арендных платежей истцу по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, N 5/61 от 30.09.2010 года.

Из материалов дела следует, что за весь период использования арендованного помещения, а именно с 1 октября 2001 года по 10 мая 2011 года, ответчик должен был внести арендную плату за помещение в сумме 205130 руб. 16 коп. (196 093,59 руб. (28 013, 37 руб. х 7 мес.) + 9 036,57 руб. (28 013,37 руб. : 31 день х 10 дней), однако произвел оплату арендных платежей за указанный период в сумме 56026 руб. 74 коп., что подтверждается платежными поручениями N 16 от 17 декабря 2010 года на сумму 28013 руб. 37 коп. и N 18А от 20 декабря 2010 года на сумму 28013 руб. 37 коп., что привело к образованию задолженности в размере 149103 руб. 42 коп. (205130 руб. 16 коп. - 56026 руб. 74 коп.).

Материалами дела также подтверждается, что в период действия договора аренды, а именно с 1 октября 2010 года по 10 мая 2011 года, ответчик потребил электрическую энергию на сумму 56222 руб. 21 коп., а именно в октябре 2010 года на сумму 26211 руб. 86 коп., в ноябре 2010 года на сумму 4775 руб. 18 коп., в декабре 2010 года на сумму 3517 руб. 35 коп., в январе 2011 года на сумму 2422 руб. 66 коп., в феврале 2011 года на сумму 4677 руб. 21 коп., в марте 2011 года на сумму 7463 руб. 87 коп., в апреле 2011 года на сумму 5998 руб. 53 коп., в мае 2011 года на сумму 1155 руб. 55 коп.

Расчет стоимости потребленной ответчиком электроэнергии производился на основании показаний счетчиков, что подтверждается актами электропотребления за спорный период.

В период с 1 октября 2010 года по апрель 2011 года, ответчик потребил тепловую энергию на сумму 34191 руб. 76 коп., а именно в октябре 2010 года на сумму 2372 руб. 26 коп., в ноябре 2010 года на сумму 2535 руб. 24 коп., в декабре 2010 года на сумму 5232 руб. 43 коп., в январе 2011 года на сумму 6548 руб. 41 коп., в феврале 2011 года на сумму 6549 руб. 58 коп., в марте 2011 года на сумму 5476 руб. 92 коп., в апреле 2011 года на сумму 5476 руб. 92 коп.

По ч. 2 ст. 548 Гражданского кодекса РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539-547 Гражданского кодекса РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Оплата энергии на основании п.1 ст.544 Гражданского кодекса РФ производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Поскольку в арендованных ответчиком помещениях отсутствовали приборы учета тепловой энергии, истцом был произведен расчет потребленной тепловой энергии пропорционально площади помещения, которое находилось в аренде у ответчика.

Факт потребления тепловой энергии за спорный период подтверждается представленными в материалы дела актами на реализацию услуг на сторону, подписанные Обществом с ограниченной с ограниченной ответственностью "Орелтеплогаз" и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Орловский государственный аграрный Университет".

В период с 1 октября 2010 года по апрель 2011 года, ответчику были оказаны услуги по водоснабжению и водоотведению на сумму 3340 руб. 92 коп., а именно в октябре 2010 года на сумму 710 руб. 79 коп., в ноябре 2010 года на сумму 722 руб. 74 коп., в декабре 2010 года на сумму 790 руб. 43 коп., в январе 2011 года на сумму 402 руб. 19 коп., в феврале 2011 года на сумму 158 руб. 67 коп., в марте 2011 года на сумму 255 руб. 38 коп., в апреле 2011 года на сумму 300 руб. 72 коп., что подтверждается актами МПП ВКХ "Орелводоканал".

Доказательств оплаты ответчиком задолженности за коммунальные услуги в сумме 93754 руб. 89 коп. суду не представлено.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 15.11.2011 года по делу N А48-3205/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФУДТОРГ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Л.А. Колянчикова

Судьи

А.С. Яковлев Е.Е. Алферова