Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 17АП-1006/12

г. Пермь

15 марта 2012 г.

Дело N А60-32599/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Васимова Ю.Р. (паспорт, доверенность от 06.06.2011), Иванова Е.А. (паспорт, доверенность от 30.09.2011),

от ответчика - представитель не явился,

от третьего лица - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО Фирма "Поинт и К",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 декабря 2011 года

по делу N А60-32599/2011,

принятое судьей Ваниным П.Б.

по иску ООО Фирма "Поинт и К" (ОГРН 1026604950129, ИНН 6660000791)

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: ООО "ИнвестСтрой" (ОГРН 1106670018278, ИНН 6670297823)

о признании сделки недействительной,

установил:

ООО Фирма "Поинт и К" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга (ответчик) с иском (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительной сделки по одностороннему внесению изменений в договор аренды земельного участка N 3-775 от 22.05.2006, оформленной перерасчетом арендной платы на 2008 год от 18.08.2009, расчетом арендной платы на 2009 год от 17.03.2011, расчетом арендной платы на 2010 год от 31.03.2011, в части применения повышающего коэффициента в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, расчетом арендной платы на 2011 год от 31.03.2011, в части применения повышающего коэффициента в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ИнвестСтрой".

Решением арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2011 (резолютивная часть от 12.12.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 14.12.2011 не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной истец жалобе ссылается на то, что ФЗ N 232-ФЗ вступил в действие после заключения договора аренды от 22.05.2006 и не может быть применен к рассматриваемым правоотношениям. Также истец указывает, что увеличение размера арендной платы после истечения определенного времени с момента заключения договора возможно только в случае нарушения установленных нормативных сроков строительства. Истец считает, что при вынесении решения судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, не рассмотрен вопрос о законности требований ответчика о повышении размера арендной платы после подписания договора аренды. Кроме того, по мнению истца, признавая договор аренды от 22.05.2006 ничтожной сделкой, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, не выяснил наличие у ответчика права собственности на земельный участок, наличие государственной регистрации права на жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, возведенных на земельном участке.

Ответчик, третье лицо возражений на апелляционную жалобу не представили.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 268 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, распоряжением Главы Екатеринбурга от 13.10.2005 утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 38910 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге по ул. Соболева-Парковой. На указанном земельном участка ООО Фирма "Поинт и К" предварительно согласовано место размещения объекта - многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

Постановлением Главы Екатеринбурга от 12.05.2006 N 1413-р указанный земельный участок, имеющий кадастровый номер 66:41:0306055:0030, предоставлен ООО Фирма "Поинт и К" в аренду на три года для строительства многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

22.05.2006 администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО Фирма "Поинт и К" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 3-775, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306055:0030 площадью 38100 кв.м, местоположением по ул. Соболева-Парковая в г. Екатеринбурге для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

Ссылаясь на то, что при направлении расчетов арендной платы за 2008 - 2011 годы ответчиком в одностороннем порядке были изменены существенные условия указанного договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По условиям договора аренды N 3-775 от 22.05.2006 с дополнительным соглашением от 15.06.2011 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и МО "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и МО "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. В случае проведения перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления, при этом направленный (выданный на руки) арендатору первичный расчет и предыдущий расчет аннулируются (считаются недействительными) (п. 2.2.1).

Следовательно, арендная плата по договору аренды N 3-775 от 22.05.2006 установлена не в твердой сумме, а является расчетной, подлежащей исчислению в соответствии с нормативными правовыми актами. Сторонами договора согласовано условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета.

При таких обстоятельствах направление ответчику расчетов и перерасчетов арендной платы, предусматривающие изменение размера арендной платы в результате применения установленных нормативными правовыми актами ставки арендной платы, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы.

Основания для оценки направленных истцу расчетов и перерасчетов как односторонних сделок по изменению условий договора аренды N 3-775 от 22.05.2006 и для рассмотрения требований о признании их недействительными, отсутствуют. В связи с чем, довод истца о том, что судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о законности требований ответчика о повышении размера арендной платы после подписания договора аренды, подлежит отклонению. Исходя из заявленных истцом исковых требований, его ссылка на необоснованное увеличение размера арендной платы не может быть принята во внимание.

Также судом первой инстанции сделан правомерный вывод о несоответствии договора аренды N 3-775 от 22.05.2006 требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Статьей 30.1 ЗК РФ, введенной в действие с 01.10.2005, предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем пятым указанного пункта предусмотрено, что если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Федеральным законом от 18.12.06 N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Согласно материалам дела решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято распоряжением Главы Екатеринбурга от 13.10.2005.

Следовательно, с учетом положений абз. 5 п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона. Договор аренды земельного участка N 3-775 от 22.05.2006 заключен с нарушением установленного законом порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства, ст. 447 ГК РФ, ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Ссылка истца на заключение им и ответчиком договоров от 15.09.2005 о создании объектов социальной инфраструктуры, о добровольном внесении взноса в городской муниципальный бюджетный фонд на развитие инженерной инфраструктуры города, о безвозмездной передаче в муниципальную собственность жилых помещений, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о возможности предоставления истцу земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов.

В силу абз. 1 п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Наличие предусмотренных указанной правовой нормой оснований предоставления земельного участка для жилищного строительства истцом не доказано.

Довод истца о том, что при оценке договора аренды N 3-775 от 22.05.2006 суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, не может быть принят во внимание. Оценка представленных в материалы дела доказательств, фактических обстоятельств дела, в том числе правовая оценка содержания договора аренды N 3-775 от 22.05.2006, на который истец ссылался в обоснование заявленных требований, произведена судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ.

С учетом правильного установления судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, ссылка истца на необходимость установления также обстоятельств, связанных с наличием у ответчика права собственности на земельный участок, либо возникновения этого права у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме отклоняется, как необоснованная.

При таких обстоятельствах нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 декабря 2011 года по делу N А60-32599/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Л.Ф.Виноградова Г.Л.Панькова