Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2012 г. N 12АП-1601/12

г. Саратов

20 марта 2012 г.

Дело N А12-23043/2010

Резолютивная часть постановления объявлена "14" марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "20" марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Афониной Е.О.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Континент" - Кобзев А.Г. по доверенности от 21.10.2011 N 9,

от Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани - Хайрушева А.А. по доверенности от 15.04.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани (г.Астрахань)

на решение Арбитражного суда Астраханской области от "19" декабря 2011 года по делу N А06-6906/2011 (судья Грибанов Г.В.)

по иску Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани (г.Астрахань)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Континент" (г.Астрахань)

о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 11277 от 02.12.2003 в сумме 732 701 руб. 86 коп., неустойки в сумме 872 343 руб. 02 коп., расторжении договора аренды N 11277 от 02.12.2003, выселении арендатора из занимаемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществ у с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Континент" (далее - ответчик, ООО "ТКФ "Континент") о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 11277 от 02.12.2003 в сумме 732 701 руб. 86 коп.; неустойки в сумме 872 343 руб. 02 коп. за период просрочки арендных платежей с 01.01.2006 по 27.07.2011; расторжении договора аренды N 11277 от 02.12.2003; выселении арендатора из занимаемого нежилого помещения по адресу г.Астрахань ул.Заводская д.39.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.12.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт которым удовлетворить заявленные управлением требования в полном объеме.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани (правопреемником которого является Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани) и ООО "ТКФ "Континент" был заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений N 11277 от 02.12.2003 года.

По условиям заключенного договора аренды ответчику на срок с 01.12.2003 по 21.11.2004 было передано во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 61,3 кв.м по адресу г.Астрахань пл.Заводская д.39 для использования под магазин.

Согласно пункту 8 раздела III договора арендатор обязан был в срок до 10 числа текущего месяца, вносить арендную плату за пользование нежилым помещением.

В соответствии с расчетом арендной платы (являющимся приложением к договору аренды) на момент заключения договора аренды по соглашению сторон был определен порядок расчета арендных платежей, исходя из базовой ставки арендной платы в размере 80 руб., с применением при расчете следующих коэффициентов:

качества строительных материалов - 1,2;

размещения помещения - 1,2;

деловой активности - 1,6;

дополнительный коэффициент - 1,0;

индекс инфляции потребительских цен - 1,41;

единый понижающий коэффициент - 0,2;

коэффициент коммерческого приоритета - 1,0;

специальный коэффициент - 1,0.

Путем применения указанных коэффициентов при расчете был определен размер ежемесячных арендных платежей на 2003 год - 3186 руб. 27 коп.

Как установлено судом первой инстанции расчет размера арендной платы производился сторонами в соответствии с Положением об исчислении арендной платы за пользование объектами нежилого муниципального фонда, расположенного на территории города Астрахани, утвержденным Решением городского совета от 25.12.2001 N 137 с применением установленных данным положением коэффициентов и базовой ставки.

Во исполнение договора между сторонами был составлен акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 02.12.2003.

Поскольку стороны после окончания срока действия указанного договора не заявили о прекращении действия договора, а общество продолжало пользоваться нежилым помещением, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 11277 от 02.12.2003 считался возобновленным сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 8 договора аренды N 11277 от 02.12.2003 арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы в связи на основании решений органа местного самоуправления".

Уведомлением от 13.01.2004 N 03-Т-60 арендодатель известил арендатора об изменении размера арендных платежей в связи с изменением нормативно установленной базовой ставки арендной платы и установлении ее в размере 3 504 руб. 89 коп.

Согласно доводам истца размер ежемесячной арендной платы за использование нежилого помещения составил с 01.01.2006 - 14 010 руб. 53 коп., с 01.05.2010 - 11 324 руб. 99 коп.

Истец считает, что ответчик в период пользования имуществом арендную плату в полном объеме не вносил в связи с чем, за период с января 2006 года по июль 2011 года образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 732 701 руб. 86 коп.

Согласно п.10 договора за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой ответчиком уплаты арендных платежей за период с 01.01.2006 по 27.07.2011 истцом была начислена неустойка в размере 872 343 руб. 02 коп.

Считая, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, истец так же заявил требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в полном объёме, суд первой инстанции пришёл к выводу, что у ответчика нет задолженности перед истцом по арендным платежам.

Статьёй 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик ежемесячно в течение всего периода использования арендованного имущества уплачивал арендные платежи в размере 3504 руб. 89 коп.

О наличие иного размера арендной платы ответчику не было известно и факт увеличения размера арендной платы ответчик отрицает.

Материалы дел не содержат доказательств направления в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы до 14 010,53 рублей в месяц и до 11 324,99 рублей в месяц.

В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции оценил условия заключенного между сторонами договора аренды, и пришёл к правильному выводу о том, что по условиям данного договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством введения новых расчетных коэффициентов или исключения ранее установленных сторонами в приложении к договору коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной сторонами в качестве его условия, принятие органами местного самоуправления города Астрахани нормативного акта, устанавливающего новый порядок расчета арендных платежей, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера арендных платежей, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Принимая во внимание, что сторонами не были внесены изменения в договор аренды N 11277 от 02.12.2003 в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, учитывая, что Решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 была введена новая методика определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, которой введены дополнительные коэффициенты (в т.ч. коэффициент эффективности деятельности) и исключены ранее применяемые (в частности единый понижающий коэффициент), судебная коллегия считает, что применение Решения Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 в качестве безусловного основания для одностороннего изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 ГК РФ, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика задолженности и неустойки.

Учитывая, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись арендатором добросовестно, суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании суммы основного долга и неустойки за оплату арендных платежей не в полном размере, а также в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в связи существенным нарушением его условий.

Так же, по мнению судебной коллегии, судом обоснованно применены нормы о сроке исковой давности по заявлению ответчика. Исковое заявление подано истцом в суд 28.06.2011, судебная коллегия считает, что к требованиям истца в части взыскания суммы основного долга и неустойки исчисленной за период с 01.01.2006 по 27.06.2008 подлежит применение срока исковой давности, поэтому исковые требования требований в этой части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований, для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от "19" декабря 2011 года по делу N А06-6906/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Л.Б. Александрова С.Г. Веряскина