Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2012 г. N 11АП-1165/12

г. Самара

20 марта 2012 г.

Дело N А49-3708/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

без участия представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис - Девелопмент", г. Пенза, на решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 декабря 2011 года, принятое по делу NА49-3708/2011 судьей Петровой Н.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис - Девелопмент" (ОГРН 1055803083555), г. Пенза,

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481), г. Пенза,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132), г. Пенза,

о признании договора прекращенным и признании отсутствующим обременения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мегаполис - Девелопмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее -Управление) о признании договора аренды земельного участка N 5193 от 13.04.2004 г.. прекращенным с 01.12.2009 г.. и признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 14481 кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами, с кадастровым номером 58:29:01 007 010:0118, правом аренды с 01.12.2009 г..

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21.12.2011 г.. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил закон. По мнению заявителя, судом принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - собственников помещений в многоквартирном доме в лице управляющей компании. По мнению заявителя жалобы, арендные отношения прекратились совпадением должника и кредитора, однако судом не учтены данные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебное заседание 13.03.2012 стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, истец просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд делает вывод о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.04.2004 г.. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопреемником которого на основании пункта 2 решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г.. N 55-6/5 является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (арендодатель) и Пензенским региональным общественным фондом ветеранов Чечни "Скорпион" (арендатор) заключен договор аренды N 5193, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 010:0118, площадью 14481кв.м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 2 "Запрудный" жилого района Арбеково в районе пр. Строителей, 91, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами. Срок действия договора с 29.03.2004 г.. по 29.03.2007 г..

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

13.10.2004 г.. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, Пензенский региональный общественный фонд ветеранов Чечни "Скорпион" и ООО "ПАЗЛС" заключили договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым к ООО "ПАЗЛС" перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды N 5193 от 13.04.2004 г..

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован Управлением ФРС по Пензенской области 20.10.2004 г.. за N 58-01/29-13/2004-1824.

29.10.2004 г.. и 24.02.2005 г.. между Комитетом и ООО "ПАЗЛ" заключены дополнительные соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы, а также были изменены некоторые пункты договора (т.1, л.д.24-27).

05.09.2007 г.. между КУМИ г. Пензы, ООО "ПАЗЛС" и ООО "Мегаполис-Девелопмент" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды N 5193, в соответствии с которым ООО "Мегаполис - Девелопмент" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован Управлением ФРС по Пензенской области 09.10.2007 г.. за N 58-58-35/007/2007-927.

ООО "Мегаполис-Девелопмент" на указанном земельном участке осуществил строительство 9-10-этажного 4-х секционного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами на основании договоров долевого строительства. В связи с этим земельный участок находится в залоге у частников долевого строительства, т.е. имеются обременения арендуемого земельного участка в силу закона. Строительство осуществлялось двумя очередями по две блок-секции.

Разрешение на ввод в эксплуатацию первой и второй блок-секции выдано 25.12.2007 г.. (RU58304000-088), разрешение на ввод в эксплуатацию третьей и четвертой блок-секции выдано 30.11.2009 г.. (RU58304000-054/1).

По мнению истца, поскольку цель использования земельного участка согласно договору аренды от 13.04.2004 г.. - строительство многоквартирного жилого дома достигнута, земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений, следовательно, после введения дома в эксплуатацию с 30.11.2009 г.. договор аренды прекратил свое действие.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г.. N 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика на основании части 1 статьи 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, моментом исполнения обязательств является подписание акта передачи построенного объекта.

Согласно статье 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г.. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела усматривается, что жилые и нежилые помещения в доме 64 по улице Лядова в г. Пензе переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Передача происходила в период с декабря 2009 года по май 2011 года.

Земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома, расположенный по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.04.2004 г.. с присвоением ему кадастрового номера 58:29:01007010:0118. Между тем, согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не все участники договора долевого строительства зарегистрировали свое право собственности на указанные объекты. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

В связи с изложенным, оснований считать договор аренды земельного участка N 5193 от 13.04.2004 г.. прекращенным с 01.12.2009 г.. не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из указанной нормы следует, что обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях госрегистрации запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что имеются основания для удовлетворения иска, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Регистрационная запись об ипотеки погашается на основании заявления застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 установлено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона земельного участка, залогодержателями которого являются участники долевого строительства, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" одного из разделов ЕГРП, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты данного строительства (абзац 2 пункта 21).

В соответствии со статьей 16 Закона об участии в долевом строительстве, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 4, 25 Закона о регистрации право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям ЕГРП, государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства по указанному адресу не проведена, в материалах дела имеются лишь свидетельство о государственной регистрации права истца от 25.02.2010 г.. (т.3, л.д.37,38).

При таких обстоятельствах, основания для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный земельный участок отсутствуют, поскольку оно возможно только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Кроме этого, истец не представил отказ регистрирующего органа.

Поскольку до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, следовательно, вывод суда первой инстанций об отсутствии оснований для прекращения залога права аренды земельного участка является правильным.

Кроме этого, дополнительным соглашением от 24.02.2005 к договору аренды от 13.04.2004 г.. изменен п.8.3 договора, согласно которому договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (т.1, л.д.26).

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом (часть 1 статьи 12.1 и часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 1 статьи 12, пункт 8.1. статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской).

После прекращения залога права аренды стороны вправе досрочно расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению по правилам пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом.

Договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме. Однако таких доказательств в материалы дела не представлено.

Следовательно, выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.

Ссылка заявителя на то, что суд принял решение о правах и обязанностях лиц (участников долевого строительства), не привлеченных к участию в деле, отклоняется, поскольку в обжалуемом судебном акте не содержится выводов о правах и обязанностях участников долевого строительства.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе и относящиеся к существу спора, являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.12.2011 года по делу N А49-3708/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис - Девелопмент" (ОГРН 1055803083555), г. Пенза, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко