Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 г. N 13АП-630/12

г. Санкт-Петербург

19 марта 2012 г.

Дело N А26-8743/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.

при участии:

от истца: представителя Кацнельсона Е.Л. (доверенность от 28.06.2010),

от ответчика: не явился, извещен,

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-630/2012) ООО "Объединение Промтовары" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.11.2011 по делу N А26-8743/2010 (судья Карпова В.Н.), принятое

по иску ООО "Объединение Промтовары"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: ООО "Карельская оценочная компания", Автономная некоммерческая организация "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", Государственное унитарное предприятие Республики Карелия РГЦ "Недвижимость", Эксперт Ральман Юлия Борисовна,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

ООО "Объединение Промтовары" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) арендуемого помещения общей площадью 1353,9 кв.м на первом этаже и в подвале жилого дома, расположенного по адресу: республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена 29.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Карельская оценочная компания", Автономная некоммерческая организация "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", Государственное унитарное предприятие Республики Карелия РГЦ "Недвижимость", Эксперт Ральман Юлия Борисовна.

С учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи и принять их в следующей редакции.

1. Пункт 3.1 договора истец просил принять в редакции по цене объекта в соответствии единым заключением, данным экспертами, привлеченными для проведения комиссионной судебной экспертизы, а именно 23 535 000,00 руб. Истец полагает данную цену, определенную экспертами, наиболее правильной, так как цена определена экспертами с учетом обременения права договором аренды от 21.06.2006 N 167 без учета НДС.

2. С тем, чтобы привести цену объекта в соответствие с приложением N 2 к договору, истцом представлены два варианта графика ежемесячных платежей по оплате объекта, исходя из цены объекта 23 535 000,00 руб.

3. Истец также предложил в пункте 3 приложения N 1 к договору (расчет ежемесячных платежей) цену продажи объекта указать 23 535 000,00 руб.

4. Истец не настаивает на том, чтобы договор купли-продажи был дополнен пунктом 3.9 договора, согласился с предложением ответчика откорректировать пункт 3.2 договора, дополнив его условием, что в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору аренды от 20.06.2006 N 167. Поскольку у сторон имелся принципиальный спор по стоимости неотделимых улучшений, истец настаивал на включении в данный пункт договора стоимости улучшений в размере 9 516 016,00 руб.

5. Кроме того, по мнению Общества, необходимо внести изменения в пункт 7.2 договора и изменить указанный ответчиком в договоре адрес на адрес: "185035, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 29". Указание такого адреса необходимо для регистрации права, так как именно по указанному адресу расположен дом, в котором истец арендует нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 17.11.2011 приняты условия договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д.29, по спорным пунктам в следующей редакции:

- в пункте 7.2 договора адрес покупателя заменен на "185035, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д.29";

- пункт 3.1 изложен в следующей редакции: цена продажи объекта по настоящему договору составляет 37 428 000,00 руб. без учета НДС.

-пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: на сумму 37 428 000,00 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет в соответствии с графиком (Приложение N 2);

- дополнен пункт 3.2 договора условием следующего содержания "В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость 10 неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору аренды от 20.06.2006 N 167 в сумме 9 516 016,00 руб.";

- в Приложении N 1 к договору, в пункте 3 цена продажи объекта указана 37 428 000,00 руб.;

- в Приложении N 2 к договору расчет предоставленной рассрочки произвести исходя из цены объекта 37 428 000,00 руб.

2. Приложение N 2 к договору купли продажи: график ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли - продажи от__ N ___. Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца согласно графику. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев.

Первый платеж осуществляется покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи объекта. Суд также распределил судебные расходы.

На данное решение Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить, принять условия договора по спорным пунктам в следующей редакции:

- в пункте 7.2 договора адрес покупателя заменить на "185035, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 29";

- пункт 3.1 изложить в следующей редакции: цена продажи объекта по настоящему договору составляет 23 535 000 руб. без учета НДС.

- пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: на сумму 23 535 000 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет в соответствии с графиком (Приложение N 2);

- дополнить пункт 3.2 договора условием следующего содержания "В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору аренды от 20.06.2006 N 167 в сумме 9 516 016,00 руб.";

- в Приложении N 1 к договору, в пункте 3 цену продажи объекта указать 23 535 000 руб.;

- в Приложении N 2 к договору расчет предоставленной рассрочки произвести исходя из цены объекта 23 535 000 руб. с учетом стоимости неотделимых улучшений 9 516 016,00 руб.

Доводы жалобы сводятся к тому, что решение вынесено при неправильном применении норм материального права, а именно судом первой инстанции неверно определена рыночная цена объекта договора, цена должна учитывать стоимость обременения объекта долгосрочным договором аренды.

Участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123, абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание своих представителей не направили, поэтому в соответствии с данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал изложенные в жалобе доводы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) заключила с Обществом (арендатором) договор аренды муниципального имущества от 21.06.2006 N 167, согласно которому, арендодатель предоставляет арендатору нежилые помещения общей площадью 1415,10 кв.м, расположенные в подвале (641,9 кв.м), на первом этаже (773,2 кв.м) жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 29, в аренду сроком до 14.06.2021 для торговли непродовольственными товарами.

Постановлением Администрации от 21.07.2010 N 2303 "О предоставлении ООО "Объединение Промтовары" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ Обществу предложено приобрести в собственность арендуемые нежилые помещения. Пунктом 2 постановления установлена цена продажи помещений в размере 40 954 798 руб. 31 коп. без учета НДС (л.д. 57 - 58 т.1).

Администрация подготовила и направила обществу проект договора купли-продажи данных помещений. Не согласившись с некоторыми пунктами договора, а именно с выкупной ценой нежилых помещений, с зачетом иной суммы в счет выкупной стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений помещений, с его юридическим адресом, Общество передало Администрации протокол разногласий от 14.09.2010 к договору. Администрация письмом от 28.09.2010 отклонила протокол разногласий к договору (л.д. 29 - 32, 36 - 40 т.1).

В силу этих обстоятельств Общество обратилось в арбитражный суд для урегулирования спорных условий договора.

При рассмотрении дела судом установлено, что разногласия сторон заключались в определении цены продажи объекта и стоимости неотделимых улучшений. При этом при оспаривании цены продажи объекта стороны имели принципиально разные позиции по обременению объекта продажи в виде договора аренды. Истец полагал, что обременение объекта купли-продажи договором аренды должно учитываться в цене продаваемого имущества, так как это соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности". По мнению Администрации, договор аренды не должен приниматься во внимание при оценке рыночной стоимости, так как Закон N 159-ФЗ предусматривает реализацию преимущественного права на приобретение муниципального имущества специальным субъектом - арендатором. В связи с этим при заключении и регистрации договора купли-продажи такого имущества договор аренды считается прекращенным, и бывший арендатор становится собственником приобретенного имущества.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Принимая во внимание редакцию пунктов 2.2.5 и 7.1 договора аренды о праве арендатора на частичную компенсацию неотделимых улучшений, размер компенсации (80% от стоимости произведенных неотделимых улучшений), отсутствие возражений Администрации по стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом (представлены документы, подтверждающие произведенные затраты, улучшения арендуемых истцом помещений выполнены с согласия арендодателя), суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований Общества о включении в пункт договора стоимости улучшений в указанном им размере 9 516 016,00 руб. Администрация данный вывод суда не оспорила, что является свидетельством согласия с данной суммой.

Из представленных экспертами вариантов ответов на поставленные вопросы суд счел наиболее правильным принять рыночную стоимость объекта продажи 37 428 000,00руб., как определенную без учета обременения права договором аренды (исходя из допущения, что объект оценки условно свободен от прав третьих лиц), без учета НДС.

Данный вывод суд первой инстанции мотивировал тем, что реализация требований Закона N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, в отсутствие конкуренции, что исключает приобретение ими обремененного правом аренды объекта и также исключает возможность приобретения объекта иными лицами. С момента заключения договора купли-продажи имущества в порядке реализации Закона N 159-ФЗ обязательства из договора аренды прекращаются в силу совпадения в одном лице кредитора (покупателя) и должника (арендатора). Истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и получает возможность иметь доход от использования объекта недвижимости в полном объеме.

Довод жалобы, мотивированный необходимостью учета наличия обременения выкупаемого имущества в виде аренды при определении рыночной стоимости этого имущества, апелляционным судом отклоняется как несостоятельный.

В силу пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды Общества прекращается в результате выкупа объекта, то есть истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет извлекать доход от использования объекта в полном объеме. При этом в случае отказа арендатора (Общества) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав в порядке Закона N 159-ФЗ на приобретение данного имущества не возникнет.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, спор разрешен с учетом правоприменительной практики по данной категории споров.

Учитывая, что нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17 ноября 2011 по делу N А26-8743/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова