Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 г. N 18АП-23/12

г. Челябинск

19 марта 2012 г.

Дело N А76-13484/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2011 по делу N А76-13484/2011 (судья Первых Н.А.).

В заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Усольцева О.С. (доверенность от 19.01.2012 N 21),

индивидуального предпринимателя Богомаза Александра Николаевича - Лазарев И.А. (доверенность от 26.10.2010 N 6263).

Индивидуальный предприниматель Яшкин Игорь Васильевич (далее - заявитель, ИП Яшкин) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (без помещений N N 2, 3, 4), площадью 2671,8 кв. м; обязании провести государственную регистрацию договора аренды (обременения) нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (без помещений N N 2, 3, 4), площадью 2671,8 кв. м на основании договора от 01.12.1993 N 112, дополнений и изменений к договору от 18.04.1995, договора перенайма от 27.10.2000 N 48-2000, договора перенайма от 14.01.2003 на имя ИП Яшкина; обязании внести соответствующую запись в регистрационное дело нежилого помещения общей площадью 2671,8 кв. м, распложенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, с условным номером 01/229/2010-086, находящееся в архиве; обязании внести соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрационные дела нежилых помещений, полученных вследствие преобразования первоначального объекта, а именно: помещение N 3, площадью 143,2 кв. м, помещение N 4, площадью 134,4 кв. м условный номер 74-74-01/377/2010-371, помещение N 5, площадью 101,2 кв. м условный номер 74-74-01/377/2010-367, помещение N 6, площадью 187,9 кв. м, условный номер 74-74-01/377/2010-373, помещение N 7, площадью 89,5 кв. м, условный номер 74-74-01/377/2010-375, помещение N 8, площадью 2015,6 кв. м, условный номер 74-74-01/377/2010-366 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 41-43).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Челябинская областная общественная организация "Союз Чернобыль" (далее - ЧООО "Союз Чернобыль") (определение от 22.08.2011, т. 1, л. д. 1), индивидуальный предприниматель Захаров Александр Юрьевич (далее - ИП Захаров), индивидуальный предприниматель Пономаренко Вячеслав Владимирович (далее - ИП Пономаренко), индивидуальный предприниматель Богомаз Александр Николаевич (далее - ИП Богомаз) (определение от 19.09.2011, т. 1, л. д. 62), Пономаренко Павел Владимирович, Савонин Сергей Анатольевич (протокольное определение от 17.10.2011, т. 2, л. д. 37).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2011 (резолютивная часть объявлена 21.11.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Яшкин (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права; неприменение закона, подлежащего применению. По мнению подателя жалобы, судом не дана оценка тому, что заявитель с 14.01.2003 является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (без помещений N N 2, 3, 4) с правом его выкупа. Судом не учтено, что договорные отношения признаны действительными и законными, носящими характер аренды с элементами договора купли-продажи, что установлено судебными актами по арбитражным делам N N А76-6595/2003, А76-8124/2010. Податель жалобы полагает, что арбитражный суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения подверг расширительному толкованию норму права, предусмотренную пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), между тем, приведенный в указанной статье перечень является исчерпывающим. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ИП Яшкин со ссылкой на пункты 32, 33, 34 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации), полагает, что при вынесении оспариваемого решения суд не учел, что отказывая в государственной регистрации права аренды, подтвержденного судебными органами, регистрирующий орган вышел за рамки своей компетенции и не исполнил вступившие в законную силу судебные акты. Кроме того, ИП Яшкин считает, что судом не учтено то обстоятельство, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (без помещений N N 2, 3, 4) снято с учета вследствие его преобразования, а не ликвидации, ранее существовавший объект общей площадью 2671,8 кв. м преобразован в шесть новых объектов. Таким образом, по мнению ИП Яшкина, в настоящем случае государственная регистрация договора аренды - это акт фиксации ранее сложившихся и уже существующих договорных отношений. Противоречий в государственной регистрации заявленного договора и существующих прав не может быть, так как регистрация договора аренды в настоящем случае - это приведение в соответствие записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с существующими правоотношениями.

Управление Росреестра представило письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых сослалось на необоснованность довода апелляционной жалобы о том, что регистрирующий орган при вынесении обжалуемого отказа вышел за рамки своей компетенции и не исполнил вступившие в законную силу судебные акты. Поскольку в рамках проведения правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено, что раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, за государственной регистрацией аренды на который обратился заявитель, был закрыт, то у Управления Росреестра отсутствовала возможность внесения записи о регистрации аренды, в связи с чем отказ в государственной регистрации соответствует требованиям законодательства.

От ЧООО "Союз Чернобыль", ИП Захарова, ИП Пономаренко, ИП Богомаза, Пономаренко П.В., Савонина С.А. письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ИП Яшкина, ЧООО "Союз Чернобыль", ИП Захарова, ИП Пономаренко, Пономаренко П.В., Савонина С.А. не явились.

С учетом мнения представителей Управления Росреестра и ИП Богомаза и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Яшкина, ЧООО "Союз Чернобыль", ИП Захарова, ИП Пономаренко, Пономаренко П.В., Савонина С.А.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснения на жалобу.

Представитель ИП Богомаза в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 01.12.1993 между Челябинским областным добровольным обществом "Союз Чернобыль" (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Чернобыль-ИнвестСервис" (далее - ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис") (арендатор) подписан договор аренды N 112 (далее - договор от 01.12.1993 N 112) (т. 1, л. д. 8-10), согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 (пункт 6.1 договора) согласно акту приема-передачи от 26.11.1993 (т. 1, л. д. 123) нежилое здание по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду (пункт 1.1 договора).

18 апреля 1995 года Челябинское областное добровольное общество "Союз Чернобыль" и ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" подписали дополнения и изменения к договору от 01.12.1993 N 112 (т. 1, л. д. 11-12), дополнив пункт 1.1 договора условием о том, что в течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, пункт 1.5 договора - условием о сдаче здания без помещений N N 2, 3, 4 (на поэтажном плане обозначенных как квартиры N N 2, 3, 4), продлив срок действия договора аренды до 31.12.2012.

27 октября 2000 года ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) и закрытое акционерное общество Научно-производственное предприятие "Технопром" (далее - ЗАО НПП "Технопром") (поднаниматель) подписали договор перенайма N 48-2000, по которому ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 и дополнительному соглашению от 18.04.1995 ЗАО НПП "Технопром" (т. 1, л. д. 13).

14 января 2003 года между ЗАО НПП "Технопром" (арендатор) и ИП Яшкиным (поднаниматель) подписан договор перенайма (т. 1, л. д. 14) о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 от ЗАО НПП "Технопром" к ИП Яшкину.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2003 по делу N А76-6595/2003 (т. 1, л. д. 161-164) отказано в удовлетворении искового заявления ЧООО "Союз Чернобыль" к ЗАО НПП "Технопром", ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" о признании недействительным (ничтожным) договора перенайма от 27.10.2000 N 48-2000. В указанном решении суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.1993 N 112, дополнения и изменения к нему от 18.04.1995 считаются заключенными без их государственной регистрации в Южноуральской регистрационной палате, поскольку заключены до введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору перенайма от 27.10.2000 N 48-2000 произошла передача прав и обязанностей от одного арендатора к другому по уже заключенному договору аренды, поэтому государственная регистрация этого договора не требовалась.

Из материалов дела также следует, что 15.04.2011 ИП Яшкин обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, и пакетом документов для совершения юридически значимых действий, о чем сделана запись в книге учета входящих документов N 6 (т. 1, л. д. 15).

Для государственной регистрации договора аренды заявителем были представлены следующие документы: заявление от 15.04.2011 (т. 1, л. д. 115-116); технический паспорт от 28.03.2007 (т. 1, л. д. 128-142); договор от 01.12.1993 (т. 1, л. д. 118-123); дополнения и изменения к договору от 18.04.1995 (т. 1, л. д. 126-127); договор перенайма от 27.10.2000 N 48-2000 (т. 1, л. д. 124); договор перенайма от 14.01.2003 (т. 1, л. д. 125); квитанция об оплате от 15.04.2011 на сумму 1000 руб. (т. 1, л. д. 117), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию N 7436-632866-3 (т. 1, л. д. 15).

Из заявления от 15.04.2011 (т. 1, л. д. 115-116) следует, что ИП Яшкин просил зарегистрировать право аренды на помещение - нежилое, общей площадью 2671,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/146/2011-006, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, на основании договора аренды, дополнительного соглашения, соглашений о перенайме.

Письмом от 11.05.2011 N 01/146/2011-6 (т. 1, л. д. 16-18) Управление Росреестра уведомило ИП Яшкина о приостановлении государственной регистрации. Регистрирующий орган указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Между тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80. В случае, если объектом, за регистрацией которого обращается заявитель, является нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, с условным номером 01/229/2010-086, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о прекращении права собственности на вышеуказанное нежилое помещение в связи с преобразованием объекта. Со ссылкой на статью 4 Закона о регистрации, статьи 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрирующий орган указал, что в нарушение указанных норм права не зарегистрирован договор аренды от 01.12.1993 N 112, договор перенайма от 27.10.2000 N 48-2000, договор перенайма от 14.01.2003. Кроме того, заявление о государственной регистрации договора аренды, договора перенайма представлено на нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, тогда как в пункте 1.1 договора аренды от 01.12.1993 N 112, пункте 1 договора перенайма от 27.10.2000 N 48-2000, пункте 1 договора перенайма от 14.01.2003 предметом аренды является нежилое здание, расположенное по вышеуказанному адресу. Также не представлен акт приема-передачи к договору перенайма от 14.01.2003.

07 июня 2011 года ИП Яшкиным в Управление Росреестра представлены дополнительные документы, а именно: акт приемки-сдачи от 27.10.2000 (т. 1, л. д. 159), согласно которому ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" передало ЗАО НПП "Технопром" здание N 80 по ул. Ферросплавной за исключением квартир N N 2, 3, 4; акт приемки-сдачи от 14.01.2003 (т. 1, л. д. 160), согласно которому ЗАО НПП "Технопром" передало ИП Яшкину здание N 80 по ул. Ферросплавной г. Челябинска за исключением квартир N N 2, 3, 4; свидетельство от 24.01.1997 N 1н-109 (т. 1, л. д. 150), которым удостоверено право собственности Челябинского областного добровольного общества "Союз Чернобыль" на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, общей площадью 2666,39 кв. м согласно поэтажному плану (т. 1, л. д. 151-154); договор перенайма от 27.10.2000 N 48-2000 (т. 1, л. д. 155-156); договор перенайма от 14.01.2003 (т. 1, л. д. 157-158); постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 13.01.2004 по делу N А76-6595/2003 (т. 1, л. д. 161-164); решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу N А76-687/2008 (т. 2, л. д. 1-10); решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 по делу N А76-8124/2010 (т. 2, л. д. 11-24); письмо от 07.06.2011 (т. 2, л. д. 25), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию N 7436-2015546-1 (т. 1, л. д. 19).

Сообщением от 21.06.2011 N 01/146/2011-6 Управление Росреестра сообщило ИП Яшкину об отказе в государственной регистрации договора аренды, дополнительного соглашения, договора перенайма на нежилое помещение N 1, общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, по причине того, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

В указанном отказе регистрирующий орган сообщил, что ИП Яшкиным представлено заявление, в котором не указано право, сделка, ограничение или обременение, с заявлением о регистрации которого обратился заявитель. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права собственности на нежилое помещение, общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80. В случае, если объектом, за регистрацией аренды на который обращается заявитель, является нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, с условным номером 01/229/2010-086, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о прекращении права собственности на вышеуказанное нежилое помещение в связи с преобразованием объекта, в связи с чем записи о регистрации прав и (или) сделки с указанным помещением не могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Со ссылкой на статью 4 Закона о регистрации, статьи 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрирующий орган указал, что в нарушение указанных норм права не зарегистрированы договор перенайма от 27.10.2000 N 48-2000, договор перенайма от 14.01.2003.

Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 по делу N А76-8124/2010 (т. 2, л. д. 11-24) в удовлетворении исковых требований ЧООО "Союз Чернобыль" к ИП Яшкину о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.12.1993 N 112; обязании передать истцу имущество - нежилое помещение N 8, общей площадью 2105,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 по делу N А76-8124/2010 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2011 (т. 1, л. д. 33-41) решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А76-8124/2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Из материалов дела также усматриваются следующие обстоятельства.

На основании акта приема-сдачи от 30.09.1993 за ЧООО "Союз Чернобыль" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 1, назначение: нежилое, общей площадью 2671,8 кв. м, этаж: подвал, 1-4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/229/2010-086, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2010 серии 74 АВ N 886171 (т. 1, л. д. 101).

В результате разделения указанного нежилого помещения N 1 и отчуждения отдельных помещений третьим лицам в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены следующие регистрационные действия.

10 сентября 2010 года за ЧООО "Союз Чернобыль" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 8, назначение: нежилое, общей площадью 2015,6 кв. м, этаж: подвал, 1-4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/377/2010-366, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009979 (т. 1, л. д. 100).

На основании договора купли-продажи от 03.12.2010 (т. 1, л. д. 93) за Савониным С.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 7, назначение: нежилое, общей площадью 89,5 кв. м, этаж: 4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/377/2010-375, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2011 серии 74 АГ N 230723 (т. 1, л. д. 92).

На основании договора купли-продажи нежилых помещений от 11.07.2011 (т. 1, л. д. 96) за Пономаренко П.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 3, назначение: нежилое, общей площадью 143,2 кв. м, этаж: 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/377/2010-369, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2011 серии 74-АГ N 505275 (т. 1, л. д. 97); на нежилое помещение N 5, назначение: нежилое, общей площадью 101,2 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/377/2010-367, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2011 серии 74-АГ N 505274 (т. 1, л. д. 98).

Собственником нежилого помещения N 6 общей площадью 187,9 кв. м является Захаров А.Ю.

Собственником нежилого помещения N 4 общей площадью 134,4 кв. м является Богомаз А.Н.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 27.08.2010 N 1803/ю (т. 1, л. д. 102-107) помещения N 8, литера А, общей площадью 2015,6 кв. м, этаж: подвал, 1-4, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, с приложением поэтажных планов.

Также представлен технический паспорт от 28.03.2007, выданный Федеральным государственным унитарным предприятием "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" (т. 1, л. д. 128-142) на нежилое помещение N 1, литера А, общей площадью 2671,8 кв. м, реконструировано - 1284,9 кв. м, этаж: подвал, 1-4, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80.

Полагая, что решение Управления Росреестра от 21.06.2011 N 01/146/2011-6 об отказе в государственной регистрации договора аренды, дополнительного соглашения, договора перенайма нарушает права и законные интересы заявителя, ИП Яшкин обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что поскольку аренда, не являясь вещным правом, подлежит государственной регистрации как обременение, то для регистрации аренды нежилого помещения необходимо наличие регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на арендуемый объект. Суд пришел к выводу, что поскольку объект недвижимости (нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, с условным номером 01/229/2010-086) был преобразован в результате раздела и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним был закрыт, у Управления Росреестра отсутствовала возможность внесения записи об обременении на ликвидированный объект. Кроме того, суд указал, что поскольку договоры аренды или перенайма в отношении вновь образованных объектов заявителем в регистрирующий орган представлены не были, то у Управления Росреестра также отсутствовали основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об обременении всех нежилых помещений, образованных из нежилого помещения площадью 2671,8 кв. м, арендой.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением Росреестра решения об отказе в государственной регистрации от 21.06.2011 N 01/146/2011-6 и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований ИП Яшкина.

Из заявления ИП Яшкина от 15.04.2011 о государственной регистрации (т. 1, л. д. 115-116) следует, что заявитель обращался в регистрирующий орган с просьбой зарегистрировать названные ранее договор аренды на помещение - нежилое, общей площадью 2671,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/146/2011-006, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, дополнительное соглашение к нему, договоры перенайма.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения реестра).

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (пункт 5 Правил ведения реестра).

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: подраздел I - описание объекта недвижимого имущества; подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества; подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (пункт 8 Правил ведения реестра).

Пунктом 9 статьи 12 Закона о регистрации определено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

В пункте 27 Правил ведения реестра указано, что если объект недвижимости, для которого сформирован раздел Единого государственного реестра прав, прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов), кадастровый (условный) номер нового объекта (объектов) отражается в графе "Последующий кадастровый (условный) номер".

Согласно пункту 36 Правил ведения реестра с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта

В рассматриваемом случае из материалов дела и пояснений Управления Росреестра следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним раздел на объект недвижимости - нежилое помещение N 1 площадью 2671,8 кв. м, являвшийся предметом договора аренды от 01.12.1993 N 112, закрыт в связи с разделением объекта на новые объекты.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации права собственности указанных выше лиц на вновь образованные объекты.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку объект недвижимости, о регистрации аренды на который претендовал заявитель, был преобразован в результате раздела и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним был закрыт, у регистрирующего органа отсутствовала возможность внесения записей об аренде указанного объекта в закрытый раздел реестра.

Довод подателя жалобы о том, что объект был не ликвидирован, а преобразован в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку термин "ликвидация" объекта в настоящем случае носит правовой, а не технический характер.

Поскольку ИП Яшкиным в регистрирующий орган было представлено заявление о регистрации договора аренды, дополнительного соглашения к нему и последующих соглашений о перенайме в отношении нежилого помещения площадью 2671,8 кв. м, в отношении вновь образованных объектов недвижимости заявления и договоры аренды не представлялись, то у Управления Росреестра отсутствовали основания для внесения записи об обременении всех нежилых помещений, образованных из нежилого помещения площадью 2671,8 кв. м, о чем верно указано арбитражным судом первой инстанции.

Делая последний вывод, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит также из нижеследующего.

ИП Яшкин в апелляционной жалобе ссылается на то, что заявитель с 14.01.2003 является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80 (без помещений N N 2, 3, 4), что, по мнению заявителя, подтверждено судебными актами по иным делам N N А76-6595/2003, А76-8124/2010, а арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела указанное не учтено.

Действительно, в судебных актах по делу N А76-6595/2003 (т. 1, л. д. 161-164) суды пришли к выводу, что договор аренды от 01.12.1993 N 112, дополнения и изменения к нему от 18.04.1995 считаются заключенными без их государственной регистрации, поскольку заключены до введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору перенайма от 27.10.2000 N 48-2000 произошла передача прав и обязанностей от одного арендатора к другому по уже заключенному договору аренды, поэтому государственная регистрация этого договора не требовалась.

Кроме того, при рассмотрении дела N А76-8124/2010 (т. 2, л. д. 11-24) суд апелляционной инстанции в постановлении от 28.03.2011 также сделал вывод о том, что ИП Яшкин вступил в уже действующий договор аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2011 (т. 1, л. д. 33-41) решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А76-8124/2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции принял во внимание, что договор аренды, заключенный до вступления в силу Закона о регистрации, не подлежит государственной регистрации. Однако, арбитражный суд кассационной инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 651, статьи 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации.

Также арбитражный суд кассационной инстанции указал, что пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2011 по делу N А76-4542/2011, в том числе удовлетворен встречный иск ИП Захарова к ИП Яшкину о признании договора аренды от 01.12.1993 N 112 и договора перенайма от 14.01.2003 незаключенными. Суд признал незаключенными: договор аренды от 01.12.1993 N 112, подписанный между ЧООО "Союз Чернобыль" и ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис", и договор перенайма от 14.01.2003, подписанный между ЗАО НПП "Технопром" и ИП Яшкиным.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2011 по делу N А76-4542/2011 оставлено без изменения.

При этом в постановлении от 09.02.2012 по делу N А76-4542/2011 арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что между сторонами договора аренды от 01.12.1993 N 112 существовали разногласия относительно существенного условия договора - о цене, в связи с чем договор аренды не может быть признан заключенным ввиду несогласованности сторонами договора существенного условия о цене.

С учетом изложенного выше арбитражный суд апелляционной инстанции в рамках настоящего дела отклоняет довод подателя жалобы о том, что в рассматриваемом случае при вынесении обжалуемого отказа от 21.06.2011 N 01/146/2011-6 регистрирующий орган вышел за рамки своей компетенции и не исполнил вступившие в законную силу судебные акты.

При указанных обстоятельствах внесение регистрирующим органом в разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь образованные помещения записей об аренде на основании заявления ИП Яшкина невозможно, так как отсутствуют основания полагать, что право аренды последнего является возникшим ранее государственной регистрации права собственности третьих лиц на вновь образованные помещения.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации соответствует закону, вынесен в пределах полномочий заинтересованного лица, соответственно, не может нарушать права и охраняемые законом интересы заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Яшкина.

ИП Яшкину из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 09.02.2012 N 978 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1900 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2011 по делу N А76-13484/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Яшкину Игорю Васильевичу из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 09.02.2012 N 978 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1900 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина