Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2012 г. N 11АП-575/12

г. Самара

20 марта 2012 г.

Дело N А65-18072/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционн

ый суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от ответчика - лично Тужилкина А.Ю., паспорт, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биляр-СТ" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2011, принятое по делу NА65-18072/2011 (судья Камалиев Р.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Биляр-СТ", г. Казань, ОГРН 1071690051113, к индивидуальному предпринимателю Тужилкиной Алле Юрьевне, г. Зеленодольск, ОГРН 307167320600054, о взыскании задолженности по арендной плате, пени, задолженности по эксплуатационным расходам, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа, и по встречному иску индивидуального предпринимателя Тужилкиной Аллы Юрьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Биляр-СТ" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Биляр-СТ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ИП Тужилкиной Алле Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 89310 руб. за период с мая по июнь 2011 г, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 6306 руб., задолженности по эксплуатационным расходам в размере 1830 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 522 руб. 20 коп, и суммы штрафа в размере 34500 руб.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил размер процентов за пользование чужими денежными средствами, просил взыскать проценты в сумме 3070 руб. 28 коп.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании задолженности в размере 59 925 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2011 иск ООО "Биляр-СТ" удовлетворен частично, с ИП Тужилкиной Аллы Юрьевны в пользу ООО "Биляр-СТ" взыскан долг по аренде в сумме 43 195 руб., пени в размере 2500 руб., задолженность по эксплуатационным расходам в размере 1020 руб. 60 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 678 руб. 89 коп. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

В результате зачета первоначального и встречного исков с ООО "Биляр-СТ" в пользу ИП Тужилкиной Аллы Юрьевны взыскана сумма в размере 12 530 руб. 51 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Биляр СТ" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, авансовый платеж в размере 59923,83 руб. правомерно был удержан ООО "Биляр-СТ" в качестве штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе ИП Тужилкиной А.Ю., а не зачтен в счет оплаты субаренды по новому договору. Кроме этого, заявитель не согласен с выводом суда о том, что ИП Тужилкина А.Ю. не имела возможности пользоваться арендуемым помещением с 08.06.2011 г.. в связи с тем, что они были опечатаны истцом. Поскольку арендатор при завершении работы Торгового центра делает обход территории, в том числе опечатывает помещения для их надежной сохранности. Между тем, заявитель считает, что данное обстоятельство не препятствовало пользованию помещением.

Индивидуальный предприниматель Тужилкина А.Ю. в судебном заседании 13.03.2012 с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заявитель апелляционной жалобы, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между 05.07.2010 г.. между ЗАО "Квазар" (арендодатель) и ООО "Биляр-СТ" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2/1-К, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору помещения общей площадью 4110,4 кв.м, расположенные в Торговом Центре "Франт", а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату ( т1, л.д. 51).

Помещение передается арендатору в аренду на срок до 30.06.2011 г.

Во исполнении договора ЗАО "Квазар" передало ООО "Биляр- СТ" по Акту приема-передачи от 05.07.2010 г. нежилые помещения общей площадью 4110,4 кв.м Торгового центра по адресу: г. Казань, ул. Фучика, д.117.

ООО "Биляр-СТ" (арендатор) и ЗАО "Квазар" (прежний арендодатель) и ООО "Франт" (арендодатель) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому ООО "Франт" именуется арендодатель, а ООО "Биляр-СТ" арендатором.

26.10.2010 г. между ООО "Биляр-СТ" (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 50/1-К, согласно которому арендатор передает субарендатору в субаренду (во временное пользование) помещение N 50 площадью 40,1 кв.м. в том числе торговую площадь 16 кв.м., расположенное на первом этаже в торговом Центре "Франт".

Помещение передается арендатором субарендатору в аренду на срок с 01.12.2010 г. по 30.06.2011 г.

Размер арендной платы составляет 1500 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц. В период с 01.12.2010 г. по 31.01.2011 г. размер арендной платы составит 750 руб. за 1 квадратный метр площади. Субарендатор возмещает арендатору эксплуатационные расходы.

Порядок и сроки оплаты стороны установили в п.5.1 договора.

В п.3.5.2 договора стороны предусмотрели, что в течении 5 дней со дня подписания настоящего договора субарендатор выплачивает арендатору Авансовый платеж в размере 90 225 руб. Авансовый платеж засчитывается в счет арендной платы за два полных оплачиваемых месяца аренды по договору субаренды. Один авансовый платеж в размере 50% одного месяца аренды засчитывается в счет аренды за первый месяц по договору субаренды, а второй авансовый платеж в размере одного месяца аренды засчитывается за последний месяц по договору субаренды.

Если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленные по настоящему договору, удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок.

Истец по Акту приема-передачи от 26.10.2010 г. передал ответчику нежилое помещение, общей площадью 40,1 кв.м., расположенное на первом этаже под номером 50 Торгового центра по адресу ; г. Казань, ул. Ю Фучика, д.90.

Дополнительным соглашением от 13.12.2010 г. пункт 3.1.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 1500 руб. за 1 квадратный метр арендной платы в месяц".

За период с 01.12.2010 г. по 31.01.2011 г. размер арендной платы составляет 750 руб. за 1 квадратный метр в месяц. За период с 01.02.2011 г. по 31 мая 2011 г. размер арендной платы составит 1050 руб. за 1 квадратный метр в месяц.

Истец полагает, что за ответчиком имеется задолженность за май и июнь 2011 г.. в размере 89310руб., а также пени за просрочку оплаты в сумме 6306 руб., задолженность по эксплуатационным расходам в сумме 1830 руб., проценты в сумме 3070, 28 руб. и штраф в сумме 34500 руб.

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Встречный иск основан на том, что истец не зачел остаток авансового платежа в размере 59 923,83 руб. по договору субаренды N 40/1-К от 11.02.2011 г. заключенный на новый срок и не возвратил указанную сумму ответчику.

Удовлетворяя частично исковые требования и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Из материалов дела следует, что 11.02.2011 г.. истец (арендатор) и ответчик (субарендатор) заключили договор субаренды N 40/1-К, согласно которому арендатор передает субарендатору в субаренду помещение площадью 24,3 кв.м, в том числе торговую площадь в размере 15 кв.м, расположенное на первом этаже здания в Торговом Центре "Франт" (т.1 л.д.9-23), сроком с 05.03.2011 г. по 30.06.2011 года.

Размер арендной платы составляет 12000 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц.

Субарендатор возмещает арендатору эксплуатационные расходы. Стоимость возмещения составляет 180 руб. (НДС не облагается) за 1 кв.м. помещения в месяц.

В п.3.5.2 договора стороны предусмотрели, что в течение 5 дней со дня подписания настоящего договора субарендатор выплачивает арендатору авансовый платеж в размере 89310 руб. Авансовый платеж засчитывается в счет арендной платы за два полных оплачиваемых месяца аренды по договору субаренды. Один авансовый платеж в размере 29160 руб. засчитывается в счет аренды за первый месяц по договору субаренды, а второй авансовый платеж в размере 60150 руб. засчитывается за последний месяц по договору субаренды.

Если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи,внесенные, но еще не зачисленные по настоящему договору, удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды заключенного на новый срок.

22.06.2011 г. истец направил в адрес ответчика письмо N 24Ф, в котором предложил в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате за май 2011 г. в сумме 29160 руб. и за июнь 2011 г. в сумме 60150 руб.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с этим, судом установлено, и истцом не отрицается, что с 08.06.2011 г.. арендуемые предпринимателем помещения были опечатаны. Данный факт также следует из апелляционной жалобы в которой истец указывает, что арендатор при завершении работы Торгового центра делает обход территории, в том числе опечатывает помещения для их надежной сохранности. Доводы заявителя жалобы о том, что данное обстоятельство не препятствовало пользованию ИП Тужилкиной А.Ю. помещением, судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно п.4.1.3 договора арендатор обязуется не препятствовать субарендатору, в пользовании помещением в соответствии с условиями настоящего договора. Кроме этого, договором не предусмотрено ежедневное опечатывание арендуемых ответчиком помещений.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в период с 08.06.2011 г. по 30.06.2011 г. у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы за 23 дня.

Согласно расчету суда первой инстанции за 7 дней июня 2011 г. арендная плата составляет 14035 руб. из расчета (60150 руб.:30 х 7 дней).

Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате за май 2011 г. в сумме 29160 руб. и за 7 дней июня 2011 г.. в сумме 14035 руб., всего 43195 руб., суд находит иск в указанной части правомерным и подлежащим удовлетворению.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей истец предъявил требование о взыскании пени в размере 6306 руб.

Ответчик в судебном заседании суда первой инстанции заявил о несоразмерности штрафа, пени последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 7.1 договора субаренды при просрочке субарендатором арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 7.3 договора, в случае просрочки перечисления суммы арендной платы, просрочке оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг более чем на 20 дней от установленных сроков размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Поскольку в п. 7.3 договора установлен чрезмерно высокий процент неустойки (0,5%), суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер пени до 2 500 руб.

В части требований о взыскании с ответчика задолженности по эксплуатационным расходам за июнь 2011 г. в сумме 1830 руб., суд установил, что истец предъявил к оплате счет N 568 от 15 июня 2011 г. за эксплуатационные расходы за июнь 2011 г. в сумме 4374 руб., которые ответчик оплатил по платежному поручению.

Согласно расчету ответчика за 7 дней июня 2011 г. подлежало оплате 1020 руб. 60 коп.

Поскольку оплата произведена в большем размере, чем подлежало начислению, требование о взыскание задолженности за эксплуатационные услуги в сумме 1830 руб. удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, истец взыскать процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1399 руб. 38 коп. за период с 01.07.2011 г. по 06.09.2011 г. исходя из ставки 8,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с тем, что задолженность ответчика составляет 43195 руб., следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 663 руб. 22 коп. ( 43195 руб.: 360х 67 дней х 8,25 % годовых.)

Истец также предъявил требование о взыскании штрафа в размере 34 500 руб. на основании п. 5.2.3 договора.

Согласно п.5.2.3 договора если субарендатор не открыл помещение для коммерческой деятельности на дату начала субаренды и (или) не обеспечил снабжение товарами и персоналом помещение, прекращает осуществлять или вести коммерческую деятельность в своем помещении в течении срока субаренды, арендатор имеет право на взыскание пени в сумме 1500 руб., за каждый день такого несоблюдения,остановки или прекращения коммерческой деятельности, удваивая сумму штрафа каждые семь календарных дней такого несоблюдения. остановки или прекращения коммерческой деятельности в течении календарного года, кроме случае, согласованных с арендатором.

В подтверждении факта прекращения коммерческой деятельности в арендуемом помещении с 08.06.2011 г. истец представил в материалы дела Акты с участием администратора ТРЦ "Франт", старшего смены АЭБ "Медведь", ТРЦ "Франт" и свидетелей. Между тем, установив, что истец в нарушении п.4.1.3 договора опечатал арендуемое ответчиком помещение, и тем самым ограничил доступ в него работников ответчика, суд не находит правовых оснований для взыскания штрафа в размере 34 500 руб. на основании п. 5.2.3 договора.

Встречный иск является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу следующего.

По договору субаренды нежилого помещения N 50/1-К от 26.10.2010 г. ответчик внес авансовый платеж в сумме 90 000 руб.

Как следует из таблицы расчетов оплаты по аренде между ИП Тужилкиной А.Ю. и ООО "Биляр-СТ" по договору N 50/1-К по мнению ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перед истцом. Однако оставшаяся после завершения расчетов сумма авансового платежа в размере 59923,83 руб. не была зачтена истцом в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок и не была возвращена ответчику.

Довод истца о том, что ответчик является инициатором досрочного прекращения договора субаренды N 50/1-К в связи с подачей заявления о расторжении договора, суд посчитал несостоятельным.

Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения настоящего договора должен осуществляться путем письменного уведомления заказной почтой об этом другой стороны. Такой отказ от исполнения настоящего договора вступает в силу через 30 календарных дней с даты направления указанного уведомления другой стороне, если иное не установлено договором.

Между тем, заявление о расторжении договора субаренды нежилого помещения N 50/1-К с марта 2011 г. заказной почтой истцу не направлялось. Следовательно, данное заявление не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего односторонний отказ ответчика от договора.

Иных доказательств расторжения договора субаренды N 50/1-К по инициативе ответчика в материалы дела не представлено. Наличие в материалах дела заявление ответчика без даты (т.2, л.д.36) не является надлежащим доказательством расторжения договора N 50/1-К от 26.10.2010 г.. В связи с этим доводы заявителя апелляционной жалобы являются необоснованными.

Кроме этого, п.3.5.4. договора предусмотрено, что в случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды (п.2.1 договора) или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок.

Основываясь на оценке условий п.3.5.4 договора субаренды от 26.10.2010 N 50/1-К, суд апелляционной инстанции квалифицирует платеж в размере 90225 руб. (т.1, л.д.173) как авансовый денежный платеж, направленный на обеспечение надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору субаренды, и исходит из непредставления ответчиком доказательств наличия предусмотренных договором или законом оснований для его удержания.

При этом судом установлено, что фактически субарендатор утратил права пользования и владения арендованными по договору помещениями в связи с невозможностью его использования ввиду неправомерного опечатывания.

Принимая во внимание, что доказательств зачета суммы авансового платежа в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок, а также оплаты субаренды истец не представил, а также, что в договоре субаренды не предусмотрено иных случае удержания авансового платежа, суд считает требования о взыскании суммы авансового платежа правомерным и подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные в материалы доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, принимая во внимание, что суду представлены доказательства необоснованного удержания суммы аванса, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований в этой части и правомерности их удовлетворения судом первой инстанции.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2011 года, принятое по делу N А65-18072/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко