Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 12АП-1531/12

г. Саратов

22 марта 2012 г.

Дело N А12-18339/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "15" марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кутилиной Н.А.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (Волгоградская область, г.Михайловка)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 декабря 2011 года по делу N А12-18339/2011 (судья Попова Т.В.)

по иску администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (Волгоградская область, г.Михайловка)

к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой" (Волгоградская область, г.Михайловка)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой" (далее - ООО "Газстрой", Общество, ответчик) о взыскании 82 570 руб. 01 коп., из которых: 79 779 руб.63 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.11.2010 по 01.09.2011, 2 790 руб. 38 коп. - пеня за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.11.2011 по 01.09.2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области 23 декабря 2011 года заявленные администрацией исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Газстрой" в пользу администрации взысканы 36 057 руб. 97 коп., из которых 34 946 руб. 44 коп. - задолженность по арендной плате, 1 111 руб.53 коп. - пени. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб.

В остальной части иска отказано.

Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объёме. Податель жалобы, ссылаясь на предусмотренную договором возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, настаивает на правомерности расчёта заявленных ко взысканию сумм арендной платы и пени. По мнению администрации, в данном случае включение в формулу исчисления арендной платы на основании постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.20007 N 2033 "Об утверждении порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решения Михайловской городской Думы Волгоградской области от 05.05.2008 N 322, постановления Главы Администрации Волгоградской области от 23.12.2010 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы", коэффициента индексации (Ки - 1,065) не является изменением механизма (формулы) расчёта арендной платы.

ООО "Газстрой" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание представители администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области и ООО "Газстрой" не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Факт извещения администрации подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением N 91032 5 о вручении почтовой корреспонденции адресату. Заказное письмо N 410031 43 91033 2, направленное ООО "Газстрой", возвращено в суд с отметкой отделения связи "истек срок хранения". В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, считается извещенным надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

От администрации в материалы дела посредством факсимильной связи поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Судом заявленное ходатайство удовлетворено.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.02.2007 между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Газстрой" (Арендатор) заключен договор N 12499 на аренду земельного участка площадью 11 108 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Вишневая, 77, под территорию производственной базы (далее - Договор) (л.д. 8-9).

Факт передачи данного земельного участка ответчику в аренду подтверждается актом приема-передачи от 15.02.2007 N 7279 (л.д. 10).

Согласно пункту 1.1. Договора сторонами определен срок аренды: с 15.02.2007 по 10.02.2008, то есть составляет менее года и государственной регистрации не требует.

Согласно пункту 2.2. Договора Арендатор обязался уплачивать годовую арендную плату в установленном размере равными частями ежемесячно до 10 -го числа текущего месяца.

10.05.2007 стороны подписали Дополнительное соглашение, согласно которому срок аренды по настоящему Договору составляет с 15.02.2007 по 14.02.2012. Арендатор обязуется уплачивать арендную плату в установленном размере ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае заключения договора аренды земельного участка на срок не менее одного года данный договор подлежит государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением N 06/013/2007-381 от 17.05.2007 (л.д.13).

В пункте 2.1 Договора стороны согласовали расчёт арендной платы по формуле: 5,93 руб./кв.м х 11108,0 кв.м : 12, что составляет 5 489 руб. 20 коп. в месяц и соответственно 65870 руб. 44 коп. в год. В этом же пункте стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы.

Уведомлением от 26.05.2008 N 04-24/2693-34 истец известил ответчика об увеличении арендной платы до 9 699 руб. 32 коп. в месяц.

Уведомлением от 04.02.2011 N 04-24/426-25 истец известил ответчика об увеличении арендной платы до 10 329 руб. 78 коп. в месяц.

В пункте 2.3. Договора стороны определили, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на момент возникновения задолженности, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Газстрой" за период с 01.11.2010 по 01.09.2011 образовалась задолженность в сумме 79 779 руб.63 коп.

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с 11.11.2011 по 01.09.2011 в размере 2 790 руб. 38 коп.

22.07.2011 администрацией в адрес ООО "Газстрой" досудебное требование о необходимости погасить задолженность по Договору.

Поскольку данное требование оставлено Обществом без ответа, задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты, вместе с тем, проверив расчёт, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и основание их начисления, расчёт сумм пени счёл требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "Газстрой" в нарушение условий заключенного с администрацией Договора аренды земельного участка не вносило своевременно арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы по Договору за спорный период.

Из представленного истцом расчет задолженности по арендной плате за спорный период следует, что он произведён на основании постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решения Михайловской городской Думы Волгоградской области от 05.05.2008 N 322 и Постановления Главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы.

Суд первой инстанции, проверяя обоснованность данного расчёта, правоверно признал его неверным.

Арендные платежи за пользование земельными участками в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы.

Изучением Договора аренды земельного участка установлено, что расчёт арендной платы согласован сторонами по следующей методике:

годовой размер арендной платы = ставка арендной платы (руб./кв.м) х площадь земельного участка (кв.м).

Уведомлением от 26.05.2008 N 04-24/2693-34 истец известил ответчика об увеличении арендной платы до 9 699 руб. 32 коп. в месяц.

Уведомлением от 04.02.2011 N 04-24/426-25 истец известил ответчика об увеличении арендной платы до 10 329 руб. 78 коп. в месяц.

При этом механизм исчисления арендной платы стал иным:

годовой размер арендной платы = ставка арендной платы (руб./кв.м) х площадь земельного участка (кв.м) х Кви х Кдп х Ки

где:

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ки - коэффициент индексации.

Согласно данному расчёту арендная плата по спорному договору стала составлять:

с 2008 года - 5819592,28 х 0,02 х 1:12= 9 699,31 руб. в месяц, соответственно в год - 116391 руб. 85 коп.;

с 2011 года - 523,91 руб./кв.м х 11108,0 кв.м х 0,02 х 1 х 1,065:12=10 329,78 в месяц, 123957 руб. 32 коп в год.

Вышеуказанная методика отлична от методики, согласованной сторонами в Договоре.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В настоящем деле увеличение размера арендной платы в 2008, 2011 годах, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: введение в расчёт новых составляющих Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации).

Между тем, поскольку при заключении спорного Договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку положения спорного Договора аренды земельного участка не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие Главой Администрации Волгоградской области 06.12.2007 постановления N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В данном случае, как верно указал суд первой инстанции, при расчёте арендной платы по спорному Договору за взыскиваемый период подлежит применению годовой размер арендной платы, рассчитанный по утверждённой Договором методике, 65 870 руб. 44 коп.

Таким образом, в данном случае исходя из размера годовой арендной платы (65 870 руб. 44 коп.), учитывая, что ответчиком факт наличия задолженности за спорный период не отрицается, принимая во внимание произведенную оплату арендной платы в размере 19 945 руб. 56 коп., сумма основного долга по арендной плате за период с 01.11.2010 по 01.09.2011 правильно определена судом первой инстанции в размере 34 946 руб. 44 коп.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований истца о взыскании суммы основного долга по Договору в размере 34 946 руб. 44 коп. соответствует фактическим обстоятельствам дела, основано правильном применении норма материального права, а потому подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, истцом заявлена ко взысканию в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком по спорному Договору обязательств по внесению арендной платы пени за период с 11.11.2011 по 01.09.2011 в размере 2 790 руб. 38 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства по договору, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), то есть определенную законом или договором денежную сумму.

В пункте 2.3. Договора стороны определили, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на момент возникновения задолженности, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Между тем, заявленный истцом ко взысканию размер неустойки не может быть признан верным, поскольку как уже было указано выше, истцом неверно определена сумма задолженности за взыскиваемый период.

В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции установил, что в данном случае договорная неустойка должна быть рассчитана исходя из суммы задолженности, рассчитанной по формуле, согласованной сторонами в пункте 2.1 Договора, в связи с чем счёл подлежащей ко взысканию неустойку в сумме 1 111,53 руб.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки в указанном размере подлежащим оставлению без изменения.

Доводы апелляционной жалобы о правомерности расчёта заявленных ко взысканию сумм арендной платы и неустойки основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 декабря 2011 года по делу N А12-18339/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

Л.Б. Александрова С.Г. Веряскина